房价与居民收入相适应 一线城市至少降50%-60%

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合理房价难界定“房价收入比”成热议话题
●南方日报记者牛思远
3月14日，十一届全国人大五次会议闭幕，温家宝总理在北京人民大会堂与中外记者见面，并回答记者提问。谈到房价问题时，温家宝表示，房价还远远没有回到合理价位。总理关于房价的表态一出，当天地产股应声大幅跳水。总理讲话也被外界普遍解读为“房价收入比”将成为判断房价是否回归合理水平的标准。昨日，“房价收入比”与“合理房价”的话题成为各界最为热议的话题。
热议
网络疯传民间版“合理房价”
经济学家李稻葵称，股市误读了总理的意思。“总理的意思说房地产调控的目标是使得房价和收入匹配，但这件事并非短期1年之内或半年内要完成”。李稻葵称，房价上涨是过去几年或者十年形成的，是长期的病状，“怎么可能在1年内解决呢？”
李稻葵认为，治病需要一个过程，市场把总理的说法解读为短期就要房价迅速下降，这并不是实事求是的。市场可能没有看到的是，总理说房价要降，说收入也要调，这是一个降一个升，两个过程使得房价合理。
“中国经济毕竟是名义GDP收入增长10%以上的经济体，在这个经济体里面，名义收入，老百姓工资、其它收入也好，总之是上升的。”李稻葵表示，不能靠短期内挤房价这个方式达到调控的目的。也要看到中长期收入也在上升，这本身也是调房价的一个过程。
然而，对于李稻葵的说法，民众更乐于强调房价还要继续下降。
两会期间，腾讯房产在全国范围内展开“房价降幅调查”，从参与调查的40多万名网友选择情况来看，有超过五成的人认为房价只有降50%或以上才是最合理的。昨日，各地网民更是纷纷用“房价收入比”来换算自己所在城市的“合理房价”。
在一份民间版本的“合理房价”计算表中，网民根据上海市统计局的数据计算出了一份上海的“合理房价”：4830.7元/平米。在这份表中，上海、杭州、佛山等14个城市“合理房价”最高为上海，最低的长春则为2731.64元/平米。
分析
房价收入比科学性难定论
对于网民算出的“合理房价”，业内人士并不认同。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，上述的这个计算法错漏很多，“太离谱了”，其实是在挑拨民愤。
杨红旭表示，房价是否合理，以房价与收入比为参照，确实比较科学和合理。但在统计和国际比较方面，存在很大难度。根据他近几年持续跟踪研究中国房价与收入比得出的结论是：拿近些年内数据进行纵向比较，大致可认为全国房价与收入比在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。
“2011年全国为7.5倍，略偏高，按今年房价下跌的趋势，预计今年将回落至6.9倍左右，接近合理区间。”杨红旭说，但一线城市和部分东部二三线城市，房价收入比显著偏离合理区间，北京、上海、厦门、杭州、深圳等城市多在12倍以上。
不过，也有说法认为，“房价收入比”并不是一个绝对可靠的计算方法。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为， 国内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。
对于总理讲话，房地产品牌营销专家陈真诚认为，房价与居民的收入相适应一说，温家宝总理所指的应当是老百姓的真实收入对比和切身感觉，不是一些人所拿出的自己想当然计算出来的所谓房价收入比数据。“事实上，在中国的当前，对于房价收入比，几乎没人能真实计算出来，也未必能真实、有效地说明问题，哪怕是‘大概’。”
前景
一线城市房价降五成才合理？
“合理”的房价到底是什么？究竟什么叫“房价合理回归”？判断“合理房价”标准界线是什么？2010年-2012年，国务院三轮房地产政策调控一直未作具体的解释，2012年《政府工作报告》中也未明确说明何为“合理房价”。
陈真诚表示，参照房价现实水平而言，目前房价至少需跌回2006年前后水平才行。要达到这个目标，目前房价下降50%也许还不行，一些地区的一些房子的房价或甚至要下跌70%或更多才行。
专家谢逸枫认为，如果按照温家宝的合理房价标准和解释，国内没有一个城市房价回归合理。理论上讲，一线城市北上广深中心城区房价至少下降50%-60%，一线城市的郊区房价下降30%，二线城市房价下降40%，三四线城市房价下降30%。“但是，政府会允许吗？GDP增长拉动得起吗？地方政府财政收入扛得住吗？银行承受得起吗？”
陈真诚分析认为，最终能否做到“使房价与居民的收入相适应”，目前来看还是未知数。但要看到的是，近期高层的一连串表态，已充分表达了中央政府的决策意志和将房价调控到底的决心，将会深度影响房价走势乃至整个房地产市场走势预期，加快房价下降速度，加大房价下降的幅度，并加速市场向更深度方向调整。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果这个合理回归是建立在各地政府自己制定的房价控制目标之上，那么，按照当前的市场表现来讲，无疑对各地政府应该来说完成目标已无大碍。从这个意义角度而言，各地政策面不会有进一步从紧的可能性，市场的走向也不会出现大的转向。
■名词解释
所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

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