信托涉水房地产资本代建 多公司开始谈判

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          信托涉水房地产资本代建 多公司开始谈判
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     在通道业务趋向“限流”的泛资管背景下，信托公司也在向主动管理转型。据记者了解，目前，各家信托公司对地产领域的竞争依然十分激烈，一种新的业务模式——资本代建正在悄然展开。

    “随着近段时间房地产市场复苏及房地产信托的回暖，我们想与房地产公司加强合作，正在研究、探讨新的合作模式。公司对地产项目委托代建颇有兴趣，且已试水开展。”日前，一位信托业内人士向记者透露。

    资本代建主要是对房地产商而言，而对信托方面，则是其充当了以广大投资人为后盾的项目股东，体现的是债券变股权的主动管理。

    悄然试水
    上述人士介绍，不仅是他们公司，其他一些重视主动管理业务的信托公司也都想通过委托代建模式，让自己在房地产这个重要市场占据一席之地。早在去年年底、今年年初，就有信托公司已开始涉足房地产一二级市场，有的甚至还进行了具体项目的落实。只是，至目前为止，还没有听说有一项信托资本代建的地产项目成功落地。

    在房地产领域，项目代建并不是新鲜事物，2010年即已出现，它是指专业房地产开发企业以品牌输出和管理输出为主要形式，向委托单位提供全过程的房地产项目开发管理服务；而委托方负责的是提供资金和土地，最终双方共享收益。

    作为房地产业内首创代建模式的开发商，绿城建设在2010年9月成立了“绿城建设”，专职于代建业务。

    “房地产项目代建主要有三大模块：一是政府代建，指与政府安置房、经适房、公租房等保障性住房及公共服务设施等政府投资项目对接；二是商业代建，合作对象为土地已经确权的房地产开发项目，由委托方提供土地并承担全部或主要开发资金，房地产公司根据委托方需要向项目输出品牌，派驻专业开发团队承担开发全程任务；三是资本代建，它是代建的最终模式，也是绿城一直追求的目标，是与财团、基金、信托等各类金融投资机构对接，金融机构负责资金募集，而房地产商寻找合适的房地产项目并承担开发任务，实现资本利润产出，双方各自做专业内的事。”5月21日，绿城建设的总裁许峰向记者表示。

    许峰说，至目前，绿城已签约代建的地产项目有80多个，但都仅限于政府代建和商业代建，资本代建方面，公司一直与金融机构在谈，目前有一些信托公司已有合作此类业务的意向，但还没有最终谈定。

    泛资管倒逼新竞争手段
    不仅是绿城，日前，上海中凯房地产开发公司董事长许仰东也曾发表观点认为，基金、信托等资本进入房产业，正越来越需要一种新的开发模式出现，即全程代建模式。“中国现有的6万家开发商，参差不齐，传统投资开发合一的弊端已在不少小型企业出现，特别是超高的负债率是房企难以克服的难题，投资和开发相分离的合作模式会日益受到关注。”

    同在5月21日，浙江一家大型房企负责人向记者指出，之前传统的房地产信托融资更像是高成本的抵押贷款，但目前融资环境已出现宽松，因此希望与金融机构有新的、更加长效的合作方式。

    对于信托而言，参与地产项目资本代建也是顺势而为。

    另一方面，泛资管环境下的竞争，也是信托在房地产业务上创新的深层次原因。信托公司原有的牌照优势明显下降，原本手中的“饭碗”不断被其他资管机构蚕食，如基金、券商等都可以为阳光私募提供通道，子公司可参与地产项目投资；即将开闸的券商股权质押回购业务也势必会打击目前信托行业较为盛行的股权质押业务等。

    而且相较于传统的房地产信托，参与地产项目资本代建算是一项信托主动管理业务。随之带来的结果是，理想状态下，不仅信托收益率明显提高，且可以有效降低信托产品的系统风险。

    尚存争议
    地产调控政策及银监会“8号文”都对传统的房地产信托构成了限制。因此，房企为实现融资突围，纷纷谋求“创新”。

    据记者了解，目前，在很多信托人士看来，信托等金融机构参与房地产项目代建并非一种定义，也存在多种形式。

    信息显示，近段时间，中弘股份、阳光城、华远地产、万通地产等多家地产上市公司都发布公告称，已与或拟与金融机构成立房地产基金，以解决自己的资金缺口问题。

    对此，中融信托一位投资经理表示，这种形式是目前各家信托最为认可的“代建模式”。具体流程为，有了确定项目后，信托公司通过发行股权投资信托与房地产商合作成立一家公司，待拿到地块后交由地产商开发建设，销售后双方按约定各取分成。而购买这类信托产品的投资者得到的是固定收益，信托公司控制风险的手段是地块使用权作为抵押担保，且入股合作公司的资金被作为信托募资的次级份额。

    举例来说，四川信托曾发行了一款名为“朗悦庭股权投资集合资金信托计划”的产品，根据信托计划，信托募集的3亿元资金用来对上海旭煜置业有限公司进行股权投资，然后再用来开发一个位于上海市青浦区练塘镇的商品房项目。

    据记者了解，其实，在绿城等大型房企眼中，真正的资本代建业务是此类信托基金同证券类信托基金一样，设立时没有抵押担保，没有保底收益率，理论上完全允许跌破面值。而信托公司和地产公司都是基金的管理方，收取一定的管理费，当基金收益率达到一定程度时，提取若干比例分成。

    绿城相关人士介绍，在这种代建模式中，基金募集完成后成立投资委员会，包括筛选投资项目等都有投委会决策。资金锁定期可能会比证券类信托计划时间长些，资金也不会专项用于一个项目。

    有信托人士认为，这种参与地产资本代建的方式属于房地产信托投资基金（REITs）的初级阶段。“至目前，我国尚无真正意义上的REITs出现，也没有这种形式的资本代建项目落地，不过，预计不久之后就将破题，现在信托方面纠结的主要是资金募集方式、产品回报率、资本如何退出以及如何控制代建风险等细节问题。”