房地产之后 信托做什么

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     未来十年中国宏观经济环境将会发生重大嬗变，这种背景下，信托公司如逆势而行，继续眷恋于传统的房地产业务，则犹如飞蛾扑火，至为不可取。信托行业需克服“创新惰性”，从宏观环境的变化中捕捉新的增长机遇。

    多年来，传统的房地产资金信托（贷款、股权、地产基金）一直是信托业的主要业务。然而，高地价和高房价螺旋式上涨给中国经济可持续发展带来的弊端越来越突出，国内外经济环境也已经越来越不支持中国经济在此基础上继续高速增长。信托公司扬弃传统房地产资金信托主业，进行适时的业务转型已经成为业界共识。

    信托公司的业务从开展频率上讲，可以分成常规性业务和临时性业务。常规性业务是指信托公司每年都可以发行数款或多款产品的业务，该类业务取决于宏观经济形势和市场环境源远流长，项目连续不断，属于在中长期内都可以开展的业务。临时性业务属于机会型项目，获取上具有偶然性、一次性特征，事前无法预测。

    创新“三项基本原则”

    当前经济增长处于由高速到中低速的转折关头，信托公司拟开展的常规性业务应当遵循以下“三项基本原则”，在实际选择中至少符合其一，同时，又不能与其他原则相冲突。

    原则一：与经济周期特性相兼容

    房地产是顺周期性行业，其兴衰与经济的荣枯变化息息相关、完全同向。如今，中国宏观经济即将进入减速周期，传统房地产资金信托业务的风险隐患骤增，如何妥善处置这一风险隐患已经成为信托公司稳健经营和科学发展面临的一个重大现实问题。

    但受人力资源状况限制，当前，信托公司一旦完全脱离房地产行业，将很难适应新的市场环境。因此，信托公司要换一种思路、换一个角度、换一种方式、换一种模式来展业，方能生存下去。

    与住宅市场相区别，与商业地产经营模式相近的旅游地产、文化地产、物流地产、养老地产和工业地产（尤指各种工业园区）等仍处于起步阶段。比如，同一个城市里，工业地产的价格要比商业地产的价格便宜许多倍。对于以经营传统住宅房地产业务为主的信托公司来说，可以考虑转向其他行业地产领域，规避潜在的市场风险。

    除房地产之外，信托公司也可以考虑选择一些抗周期、弱周期或非周期性行业。如文化娱乐行业，属于非对称性周期产业，即在经济繁荣期，它会正常发展，而在经济萧条期，它却异常火爆；现代农业，与经济周期关联不大，关乎国计民生，社会需求基本保持稳定；旅游行业对经济周期也不太敏感，相对稳定；医疗健康产业，被称为永远的朝阳产业，周期性则更弱。

    原则二：与国家经济政策相吻合

    经验表明，在未来十年中能够获得高成长、大发展的行业，一定是国家大力扶持的产业，特别是经济支柱产业。在这方面，房地产行业的发展轨迹尤为典型。2003年8月，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》赋予房地产行业以经济支柱产业的地位后，房价扶摇而上。期间，中央数度进行楼市调控，所能达到的效果仅是遏制房价涨幅过快而已。

    但在《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》中，房地产的“经济支柱产业”地位已被悄然抹去。从这个角度看，如果今后信托公司仍然继续大规模恋战传统房地产信托业务，已不合时宜。

    而且，信托公司在选择新的业务领域时，除了须与产业政策相符合外，仍要考虑到与国家其他经济政策和经济发展战略目标——如发展低碳经济、转变经济增长方式、鼓励内需消费、提倡节能减排以及高能耗、高物耗行业必须禁入等——相一致，至少不能与之相抵触。

    依据国家相关产业政策，行业发展前景，以及信托公司展业的便利程度等方面考虑，已被确定为“国民经济支柱产业”的文化产业和旅游产业，以及已被确认为“国家战略性新兴产业”的新一代信息技术产业，适合纳入信托公司的业务考量之中。

    另外，高科技行业、物流行业均为国家大力扶持的行业，鉴于信托公司对地产领域又十分熟悉，考虑到未来国家将加快推进工业化、城镇化、信息化建设的步伐，以后各种产业园区的建设，如文化创意产业园、国际旅游城市、信息技术产业园、科技园区、仓储物流园等将如火如荼，并且还有相应的优惠政策。信托公司还可以将文化地产、旅游地产、工业地产（信息技术产业园、高新技术产业园等）的开发建设，纳入业务范围之中。

    原则三：要与社会发展趋势相适应

    在中国当前的金融监管框架中，信托公司的业务范围是所有金融机构当中最为宽泛的。理论上，当经济生活中存在或出现某一突出经济金融问题时，只要其需要提供某种金融支持和服务，这种金融需求又具有开发价值，且风险可控，信托公司都应考虑将其纳入业务范围。从这一角度讲，信托公司的业务在一定程度上具有“赶时髦”、“踏热点”的特性。因此，在业务开拓中，信托公司应当树立一种“需求就是市场，市场创生业务”的经营理念，迅速、及时地捕捉市场机会。

    例如，中国工业化、城镇化的大力推进和长期发展，导致生活环境严重恶化及食品安全形势每况愈下，由此催生出以下业务商机：一是绿色食品、有机食品产业领域存在较为强烈的市场需求，该领域中蕴含着一定的业务机会；二是国人体魄受到严重侵害，健康状况强差人意，医疗健康产业势必存在巨大的社会需求，健康产业、保健领域将蕴育出今后的朝阳市场；三是当今中国社会的发展趋势是国际化、市场化、城镇化、工业化、信息化，用信息化改造传统工业生产的同时，信息技术也在日益改变生活面貌，其潜力可谓无穷。四是世界范围内人口老龄化时代的到来，将推动养老产业日益繁荣，包括养老地产在内。

    转型“两大经营策略”

    策略一：原有地产业务更新升级

    信托公司在业务转型过程中，必须保持业务规模和利润总额的平稳增长，因而需要市场规模大、盈利回报高、行业不陌生的新业务作为公司转型的支柱和基石。

    信托公司在房地产领域中精耕细作的时间最长，对该领域也最为熟悉，人才储备优势明显，并且该领域投资回报较高，因此，信托公司对创新业务的开拓还应从自己最熟悉的地产领域着手，通过改变原有的业务模式或展业对象，加大对旅游地产、文化地产、养老地产、战略性新兴产业地产、物流地产、科技地产及其他工业地产等为代表的新兴地产市场开拓力度。

    在这些领域，适合开展房地产投资信托基金（REITs）或准REITs业务，从而让老树发新芽、枯井冒甘泉，找到一块新大陆、进入一片新天地。在销售对象上，则可以面向各类长期机构投资者，比如养老基金、社保基金、保险资金等。

    策略二：其他产业领域开疆拓土

    在其他产业市场上，信托公司可重点关注文化产业、旅游产业、信息技术产业、农业产业、医疗健康产业。在资金运用方式上，可以视情况灵活采取包括贷款、股权、权益、（与其他产业资本、产业投资基金、专业投资基金联合进行的）结构化投资、PE等方式。由于这些产业领域中的中小企业数量较多，所以在进行贷款时，常常会采取项目集群投资的模式。

    在开展业务时，信托公司应坚持“两条腿同时走路”：“一条腿”内部独立作战，即公司内部信托业务组单打独斗地从事“游击战”，对于潜在的优质项目进行逐个“歼灭”。“另一条腿”外部联合作战，即与有关行业的大型企业或领先企业联合发行产业投资基金，借助对方的行业优势和人脉资源，开展大规模的“运动战”，如中信信托推出的国内第一只农业开发产业投资基金——中信国元农业基金一号集合信托计划，就是与承担河南省政策性投资任务的河南农业综合开发公司等共同设立，专注于培育壮大农产品加工企业。

    总之，各家信托公司只有在几个主要的产业领域做得有声有色，形成推动产业发展的重要力量，才能牢固确立信托业在我国经济发展中的地位和影响力。

    小资料

    警惕“创新惰性”

    目前，信托公司创新乏力的具体表现是：信托业务人员对于业务创新普遍不感兴趣，不想创新、不愿创新、不敢创新、不屑创新，此现象谓之曰“创新惰性”。

    观察近年来国内信托公司的业务结构，可以发现两大特点：一是各家信托公司的产品同质性较强；二是很多信托公司仅开展寥寥几个领域的信托业务，对其他很多可行领域均不感兴趣，“金融百货公司”的称号有名无实。

    这一现象就是业务创新乏力的表现。但所谓“存在即合理”，很多信托公司不搞业务多元化经营也是有多种原因的。

    从外部环境看，近十年中国经济一直处于高速增长状态，房地产及其相关产业火爆异常。因此，信托公司在房地产、基建等驾轻就熟的传统领域中展业，一方面优质项目众多，另一方面项目盈利性较好、安全性也易于把握，业务开展得红红火火。在这样的背景下，信托业务人员放弃自己擅长并且盈利丰厚的业务不做，却转向那些盈利回报低、风险隐患大的陌生领域，完全是得不偿失，属于自寻苦吃、自找麻烦。因此，客观上无压力，不需要创新。

    从从业人员的行为因素看，已经习惯了传统领域业务的信托人员，即使主观上存在创新的意愿和冲动，如果真要开展创新业务的话，也存在各种成本和诸多风险。

    一是创新不划算，机会成本高。对于一个陌生的新领域，从不熟悉到熟悉需要花费较长时间，投入更多精力；同时当传统业务盈利不菲、项目容易获取的时候，传统业务人员即使从事创新业务成功，也可能代价不菲，甚至“捡起芝麻，丢掉西瓜”。

    二是创新有风险，比较劣势大。一旦创新失败，为山九仞，功亏一篑，所得就是零收益。反之，按部就班做传统业务，一方面只需照章办事，轻车熟路；另一方面由于项目风险可控，付出和收获完全成正比，因而无忧无虑。

    三是创新无魅力，激励跟不上。与传统业务相比，创新业务利润相对较薄，在信托业务人员投入较多时间精力的情况下，收益也不会很高。任何一家企业都以追求利润最大化为经营目标，在创新业务利润本身较少的情况下，创新业务奖设置即使比例再高，也不会高到哪里去。

    总之，对于长期从事传统业务的人员来说，创新的成本远远高于创新收益，因此，创新属于一种不经济行为。客观上无压力，主观上无动力，因而谓之曰“创新惰性”。