侯丽科：2017年房地产投资增速在2%以内

国家公务员

国泰君安研究员侯丽科

国泰君安研究员侯丽科
　　新浪财经讯 “M+财富论坛-“展望2017”系列房地产专场 ”于1月11日在深圳举行。国泰君安研究员侯丽科出席并演讲。
　　他表示，房地产2016年全面复苏，虽然第四季度调控收紧，但对全年投资销售影响不大。受2016年高基数影响，2017年整体增速下行压力较大。预计2017年投资增速在2%以内，销售额同比增速在10%以内。
　　另外，他分析，租赁市场是房地产市场最被低估的板块。未来租赁市场的机会是长租公寓，B2C长租公寓解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点，最有发展动力。
　　以下为演讲稿全文：
　　1、中央经济工作会议解读
　　中央经济工作整体趋势为有抓有放，稳定为上。其中对地产的展望而言，政策态度总体基调由“去库存”向“稳发展”转向，总体目标更加复杂。调节手段包括制度、市场、方向。
　　政策表态明确，鼓励自住，遏制投机。政策依然会呈现较为严厉的收紧态势。预计2017年房价整体将出现小幅回调，价随量跌。货币政策方面，整体宽松，变化不大。具体的调控政策将分化为去库存、抑泡沫、保稳定。
　　坚持分类调控，因城因地施策。明确房产泡沫，对高房价态度严厉。稳定为主，不用担心大幅调整。2017年之后房地产市场制度会加快出台。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
　　供求调节主旨以人为本，增加供应，盘活资源。新型城镇化和农民工市民化都是以人为核心。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。
　　对于除一线城市外的大部分城市，增加土地供应都是缓解房价上涨压力的主要手段。房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例。城市更新迎来较大的发展机遇。盘活城市闲置和低效用地。
　　新的方向包括卫星城市、长租公寓、国企改革。
　　1）城市圈将迎来重大发展机遇。特大城市要加快。疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
　　2）长租公寓朝阳初升，大有可为。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
　　3）国企改革预期升温，整合并购如火如荼。要深化国企国资改革，加快形成有效制衡的公司法人治理结构、灵活高效的市场化经营机制。
　　2、专题研究——长租公寓，朝阳初升
　　租赁市场是房地产市场最被低估的板块。核心的发展逻辑在于：
　　1）核心城市需求高、租金收入低，未来房租上涨空间巨大
　　2）国际横向对比：美国1/3人口租房，租金回报率合理
　　3）政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长
　　中央发展房屋租赁市场的决心日渐明晰，自2015年以来，有关房屋租赁市场政策密集出台。
　　相较通过一手房销售，发展房屋租赁市场将提供一个有效解决目前房地产的供需矛盾的手段。低投资基数使接下来租赁房屋投资有望大幅增长。一方面，我国房屋租赁市场有着大量的刚性需求及较大的价格上涨空间，需求端强烈；另一方面，政府及企业在房屋租赁市场投资的基数较低，未来在政策引导下成长潜力充足，供给端发展动力充足。
　　未来租赁市场的机会：长租公寓
　　B2C长租公寓解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点，最有发展动力。在传统租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中，租客与业主随机撮合，信息的不对称性造成了成交的低效；长租公寓企业以标准化运营，稳定的平台，盘活了闲置存量市场，按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择，是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。
　　多方试水，长租公寓发展迅速。目前进入市场的竞争者主要为风投支持下创业类公司，以及房地产开发商，房地产服务商，以及经济型连锁酒店。
　　3、2017行业观点
　　1）虽无艳阳，亦非寒冬：压力主要集中在2017年上半年
　　政策面：短期调控预期仍为收紧，关注政策预期的变化。政策态度在2017年不确定性较大，主要取决于2017年上半年的宏观经济和楼市运行情况，在对经济下行的容忍度增加的情形下，调控政策整体收紧预期较高。
　　投资、销售：房地产2016年全面复苏，虽然第四季度调控收紧，但对全年投资销售影响不大。受2016年高基数影响，2017年整体增速下行压力较大。预计2017年投资增速在2%以内，销售额同比增速在10%以内。
　　2）行业分化趋势下的发展机会——抢龙头、抓区域、守业绩
　　分化趋势之一——“强者恒强”。龙头企业逐渐建立起的行业壁垒将使其在竞争中占据较大优势，市占率将继续提高
　　分化趋势之二——“区域崛起”。区域核心城市将持续受益于城镇化进程，看好环一线、川渝和武汉。
　　分化趋势之三——“多元转型”。老龄化、轻资产、互联网、创新潮促使地产细分行业及转型标的具有较大投资机会，关注养老地产、安乐地产、园区物流地产、物业管理、中介服务等转型方向。
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