朱旭：2017年房价不会继续涨

橘梨

万科董秘朱旭

万科董秘朱旭
　　新浪财经讯 “M+财富论坛-“展望2017”系列房地产专场 ”于1月11日在深圳举行。万科董秘朱旭出席并演讲。其认为2017年房产价格应该不会继续上涨，应该是僵持甚至下滑的趋势。政策在收紧，限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价“四限”出台，而且金融的脆弱性增加，不确定因素加剧，这种情况下，像万科这样的企业也要开始寻找转型。
　　以下为发言实录：
　　朱旭：非常感谢有这样的机会和大家分享，非常感谢M+给我们这样一个机会，我大概讲一下我们对房地产发展趋势的看法，主要是回顾一下2016年我们发现的一些特点以及我们对未来发展趋势的观点。
　　2016年有几个比较明显的特点：
　　一是销售创了历史新高，但是在12月份开始明显的放缓，我们看到1到11月份，全国的商品住宅成交面积和金额分别达到12亿平方米和8.7万亿元，是超过历年所有的成交。但是从12月开始，降幅非常明显，长期关注的城市批准面积和实际销售面积环比都有降低，销售面积环比减少6.7%，批售面积减少4%。
　　12月份万科自己新推的楼盘，新推盘的认购率，按照套数计算，认购率是达到了55%，但是按照面积计算，只有38.6%，这38.6%按面积口径计算的认购率是2015年1月到2016年12月以来是最低的，意味着大房子不太好卖了。一次性付款的比例是14%，其他的都是需要按揭的。
　　二是库存继续降低，我们主要观察14个城市，12月份库存总量降低，按照最近三个月平均成交库存的去化周期是6.5月，比之前上升0.9月，卖得可能更慢，库存去化周期最短的城市是佛山、武汉和南京，佛山只有0.5月，说明这个地方的供应还是比较紧张的。
　　我们可以看到在广义库存的图标上，我们可以看到全国还没有开发土地在内的库存去化周期，全国平均是2.8年，差不多三年才能卖完，但是分化得很厉害，一、二线城市的指标在2016年底的时候是1.4年，他比年初又缩短了半年，三、四线城市的指标还是3.7年，相当于三、四线去库存的情况并不是特别的明显，分化得还是非常明显的。
　　从资金的情况来看，我们看到上市公司的房地产企业资金还是非常充裕的，主要是看短期有负债的比例，大概只有24%，实际上上市公司持有的货币资金能够覆盖短期负债率可以高达165%，上市公司有充裕的钱来规划短期负债，钱是很多的，比之前两年的改善非常明显。
　　还有一个特点，2016年的时候，土地的价格非常高，大家都看到了，实际上在1到11月份的时候，我们长期观察14个城市土地成交的溢价率达到81.3%，地价和房价的比例高达60%左右，现在卖的地和现在卖房子的比例，地价大概是60%，而且是现在的房价，无锡、南京已经超过了90%。
　　为什么2016年这么热？我们觉得有这么几个原因：一是利率2016年是下行的，2016年一年期的定期存款利率只有1.5%，十年期国债收益率低到2.65%，低利率导致居民大量的资金脱离了银行体系，三季度末的时候，我们在券商、信托、基金、保险等资产管理的规模高达80万亿之多。
　　二是汇率在贬值，大家看得很明显，2016年人民币兑美元的贬值幅度达到6.6%左右，1到11月外汇占款也累计减少2.6万亿，银行服务贸易项下代客购入外汇2.3万亿元，同比增长23%。
　　三是杠杆在上升，由于利率下行，所以居民对地产和对保险的配置比例明显在升高，对储蓄和银行理财的比例在下降，居民购房的杠杆比率大幅上升，值得关注的指标是前三季度的时候，新增的住房按揭贷款和商品销售额的比是到了47%，在2014年的时候，新增的按揭贷款与商品房销售额的比才22%，2015年只有30%，2016年前三季度的时候已经达到47%。我们来源于按揭贷款的客户比2015年提高12个百分点，虽然房贷总的杠杆比率不高，2016年按揭贷款对于房屋销售的贡献是非常大的。
　　四是2016年经济不是特别景气，和房地产、基建无关的行业没有比较好的改善趋势，很多行业增速出现了下滑，特别是企业债违约的现象明显增多了，我们可以看到东北特钢的债还有国海证券代持违约，说明之前金融产品多杠杆的风险明显在呈现、暴露，我们可以看到12月底的时候，银行间市场，蚂蚁金服流动性突然冻结，隔夜回购利率达到了33%。
　　小结一下2016年的特点，一个是低利率推动了金融脱媒，由于资本供给比较充裕的话，推动了房地产为代表的资产价格的上涨，同时在需求领域，我们也看到人口的条件，其实他在恶化，为什么呢？我们可以看到买房的人中，年轻人占的比重越来越多，实际上说明未来的主流购房人群已经提前透支了他的消费能力，城镇化还在继续，城镇人口还会增长，城镇人口增长的速度也会慢慢下滑，这样的话，城镇主流的购房人群增长也会下降，需求方面也不一定能支持房地产的高速增长。
　　我们觉得2017年房地产应该有这么三个特点：
　　1，类似于2016年支持商品房高速增长资本性的因素应该在逐步削弱，中央今年已经明确提出要降杠杆，调控政策短期内也难以放松。
　　2，基于这个前提，我们认为2017年应该是一种房地产价格僵持的一年，房产的价格应该不会出现继续的上涨，应该是僵持甚至下滑的趋势。
　　3，美国加息预期的存在，中国可能也会同步的应对，金融的脆弱性在加息的环境下可能显著的上升，可能出现突发性的风险，因此不论是作为企业而言还是个人而言，可能要对现金流的安排做好一些准备。
　　2017年我们觉得要关注的事情：
　　1，美国川普上台以后，我们要关注美国的一些具体政策走向，它对于中国的出口和人民币的信心可能是有负面的，而中国目前47%的出口是出口到美国，对中国的出口可能有些负面影响。
　　2，利率应该进入上行的轨道，在10月份以来，国内的债券理财收益率已经明显的上升了，市场预期美联储会加三次息，中国为了留住资金，也可能会同步上行。
　　3，汇率这块，目前在汇率的管制上是非常严格的，不太可能采取一次性贬值到底再自由浮动的政策，也是采取死守、僵持的政策，这样的话，资本的管制也会进一步缩紧。
　　4，政策上来看，房价也可能不会再涨了，这是中国正在调控基本的要求，我们可以看到目前中国的政策大概是四限：限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价（你拍的地价不能过高，过高要配相应的保障房比例），四限供给和需求都会控制成交的价格，一二线城市的按揭贷款发放也受到政策限制，三四线城市的风险更大，银行也会缺乏投放贷款的动力，全年房贷按揭贷款的增长也会显著下降，也不会有足够的资金支持房价进一步的上涨。以上是我们对于房地产形势的一些粗浅的看法。
　　还有四分钟的时间我也给大家介绍一些万科转型的业务，万科的核心业务是房地产业务，我们一直以来秉承为普通人盖好房子、做好城市配套服务商的理念，围绕住宅开发，我们还开发这样一些新的业务：
　　一是万科物业，万科物业管理的面积差不多有3到4亿平方米，在中国是排名前列的物业管理公司，目前而言，新货的管理面积主要来自于其他开发商和旧的小区，万科物业这么多年的发展历史来看，万科物业增值比较多，很多旧的小区通过业主委员会请到万科物业进行管理。
　　二是物流地产，物流地产目前锁定的签约面积大概400多万平方米，租出去的是90多万平方米，在国内排在第三的水平，侯丽科也介绍了物流地产在中国有很大的发展空间，未来我们也是有志于成为中国第一的物流地产发展商。
　　三是商业地产，我们在去年通过收购的方式，我们获得了一个比较优质的商业地产包加上我们自己的商业地产，目前全国有84个商业地产项目，大概有600多万平方米的建筑面积。
　　四是养老项目，养老项目我们这几年发展比较快，全国14个城市，130个养老项目，已经开业了80个，我们觉得未来养老地产在中国有非常大的空间。
　　五是长足公寓，我们的铂寓在北京和上海开展，也有几万间公寓。
　　六是教育，我们有31所学校，从幼儿园到小学、初中、高中，有的学校是比较好的国际高中，在上海非常有名气。还有梅沙户外项目，提供从5岁到16岁小孩子的户外营地，包括冬天有万科冬令营滑雪，夏天有海南赛艇、潜水等小孩子的户外培训，参与过的朋友们都说我们组织得非常不错，欢迎大家的小朋友们参加。
　　再次感谢郑总给我们这个机会分享，在这里给大家拜个早年，谢谢。
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