刘宁：2017楼市会全面降温 但仍有广阔天地

罗油

招商蛇口董秘刘宁

招商蛇口董秘刘宁
　　新浪财经讯 “M+财富论坛-“展望2017”系列房地产专场 ”于1月11日在深圳举行。招商蛇口董秘刘宁出席并发言。她表示，目前已明显感觉到销售面积增速从高位回落，开发投资增速低位徘徊，预计2017年的市场会全面降温，但是仍有广阔天地，大有可为。她现场分享了蛇口打造产业园区生态圈的经验。
　　以下为发言实录：
　　2016年对我来讲是特别煎熬的一年，做招商的董秘做了很长时间，对地产的感觉还是有的，去年整体上市的第一年，我们等于整个业务有了很大的变化，我在不断要求自己唾弃地产的思维进入新的角色，去年一年我很难过，的确有点忍辱负重的感觉，尤其是作为董秘确实有市值管理的压力。
　　刚刚侯丽科总已经说了他不敢给散户推，我每天会接到很多散户的电话，有一次和别人分享说，股价大幅波动的时候有一些散户打电话过来骂人，他会挑战你能忍受的底线。在这里我们有很多同行，这么多的董秘，董秘真的要脾气好，否则你会很难受，到年底了，公司也在跟我商量是不是可以签一个KPI，现在市值1300亿左右，是不是你可以签一个涨20%、30%，我在思考要不要接受这个KPI，思考着思考着我的包就长出来了，股价和我们是没太多的关系，包括刚才最后一页，侯丽科总都不敢让大家接受下面的，我希望他下面的念一下，第一个就是招商蛇口。
　　为什么我今天取“广阔天地，大有可为”，我相信我们这个板块是会有春天的。这个板块随着国家的经济调控影响，我觉得每一个个股在行业里都有它的生存空间，包括我们接触一些投资者，大家的喜好也是有很多的不一样，我也汇报一下去年举牌，好象和我没什么关系，实际上我也欣喜的看到股东人数、股东结构在不断的优化，我相信有了良好的开端，2017年招商蛇口应该会有所表现。
　　今天我就跟大家分享一下，从行业转型看招商蛇口的整体上市，首先政策面、基本面、资金面，我看了一下各位的PPT，包括朱旭和袁总都会讲到，我不太说了。这里也罗列了一下，的确最近的调控对行业最大的刺激就是“房子是用来住的不是用来炒的”，这个政策的味道要让我们重新对产品线、业务的布局有新的思考，基本面的数据来看，我们也会明显感觉到销售面积增速是从高位回落了，开发投资增速低位徘徊，这些都是摆在我们面前的现实，预计2017年的市场会全面降温。
　　作为董秘我想和大家分享资金面，我本身又是深交所债券委的预审委委员，在审核债券的时候，2016年上半年频频在审核一些房地产公司的债，有上市的，有非上市的，刚开始深交所还担心有同业的顾忌，说刘总你是不是要避讳一下房地产的发债，后来发现太多了，总轮不到我也不合适，我去了以后看房地产公司会看得更清晰一些，我明显的感觉到，房地产公司债的发行太快了，而且利率上也非常有吸引力，包括会出现2.9成本的，3.1成本的大型债券发行，但是到了下半年就越来越少了。
　　现在最近也都听说了，房地产调控导致公司债，房地产肯定是不可以的，除非债券的使用方向确定为商业地产或是一些绿色债，这样的话还会开一个口，如果投到跟住宅相关的，那肯定是不可以的。从这一点来看，房地产的融资肯定会出现收紧。世贸这样的评级以前肯定小于4的成本，现在我们可以感觉到资金面，作为董秘又遇到一个新的挑战，我们也是经历过很长时间的调控，过去十年风风雨雨，市场非常非常火热的时候一下子调控让我们整个再融资所有的都停下来，这个也是非常痛苦的事情，我们就必须要应对。
　　这样的行业格局、销售环境、融资环境就要转型，并不是转型做煤矿、金融，实际上对它既有的方针和展望2017小进行比较大的调整，中小型的房地产由于种种原因不想玩下去，他会主动向大的房企靠拢和接受并购，2017年一定是血雨腥风，大的房企一定会想方设法收购更多的行业其他相关的资产，高价拿地不可持续，行业的并购增加的话，就可以让它相对低位的获得房地产开发的资源。
　　这里我很想分享一下，大家也看到房企的排名，排到前十的都上千亿了，招商蛇口细分到房地产开发和住宅这一类，我们一直在600亿、700亿、800亿的过程中考量我们的规模，实际上有一个非常纠结的地方，要做规模不是特别难，比如说你可能在一些二三线城市，一些大的城乡接合部去获得一些项目，实际上由于我们内部对毛利率的要求，实际上我们有时候就会很纠结。比如说你拿一个项目销售会很好、量非常大，你算半天它实际上是不赚钱的，你做它干什么呢？这一块我们也在自己问自己，到底我要规模还是要效益，招商局要求我们有效益和规模的平衡，这一点未来招商蛇口一定不会一味的追求规模，还是会追求有质量的增长。
　　时间的关系，只给我们每个人十五分钟，我会超一点时，我分析一下园区和邮轮这一年以来我们的情况，首先我觉得招商蛇口通过整体上市实现了转型，所谓的转型实际上虽然是基于大的环境，刚刚我也和大家说了很多环境，必须要转型，但更多的是基于我的资源禀赋，因为我的母公司有太多的资源，比如说有土地、有港口、有资金，所以我是在我资源禀赋基础上转型的安排，所以去年招商蛇口吸收合并了招商地产，我自己也觉得是一种资源和能力的相加，我们也希望能够1+1>2的效果。
　　从园区来讲，我们现在相当于整体上市有三大业务板块：一是传统的房地产开发；二是园区；三是邮轮。后面会跟大家分享一下邮轮，大家多很好奇邮轮到底是什么样的板块，因为在国内也非常的苍白。园区这块一说到就说到华夏幸福，这些都是我们对标的企业，侯丽科刚才也说到了，比如说上海有一些外高桥、张江高科，这些还是做园区比较优秀的企业。现在我们来看园区的格局是怎么样的，园区的招商速度已经绝对放缓了，竞争也加剧了，因为各地政府慢慢觉得园区能给他带来更持续的经济收获，所以他加大了对工业用地的供应，所以我们会发现到处都是园区，因为有这样的供应，所以大家的招商都受到约束。
　　我作为一个产业，比如说一个很优秀的产业，我可以选择去蛇口，也可以选择去科技园，也可以选择去科技园，这一点很容易理解。第二个是产业园，在中国还是比较新的板块，复合型的人才很少，这一块我们招商蛇口建立产业园区团队的时候，我们会深深的感觉到，现有的团队人，他固有的房地产思维无法满足现在新兴的园区对商业、产业、住宅等综合能力的需求，所以这方面复合型人才相当短缺，园区运营能力也是参差不齐，导致全国很多园区有些很箫条，有些很热火，政策、制度缺乏稳定性和连续性，这个大家也非常清楚，可能你刚刚进入这个园区可能有税收的返还，个税有怎么样的减免，最后这些政策都是不了了之，最后导致进入园区的产业和公司就逐渐的离开，这对园区也是很大的伤害。
　　还有一点是所有园区，做得好的都是有区域性的，我们检讨招商蛇口，做得最好的就是蛇口大园区，除了蛇口这个大园区，招商还没有做出特别让人觉得好的园区，现在逐渐起来的是漳州开发区，它是在学习和复制蛇口的模式，实际上效果是不明显的。究其所有是因为他没有这么好的政策，其他园区类的公司如果告诉你，他的这种模式可以有复制性，我觉得他是骗人的，最大的挑战是不可复制，园区是很难复制的。
　　园区开发价值链，从原来我们的偏房地产向运营商的过渡，这一点大家可以想象一下，原来拿一个园区，更多的是希望能一二级联动，接着开始产业引入，接着就是卖房子、租金，再接着才是服务，这是通用的，以前早期园区的发展历程，但是到了现在，基本上是行不通了。现在能比较活跃，比较有生命力了园区一定是政府、园区、企业三者共赢，政策是非常非常重要。
　　现在在思考园区的未来发展，更多的是大家闭上眼睛把土地、硬件唾弃掉，更多的是要建立一个生态圈，其实是打造一个平台，它应该是轻资产、互联网、孵化器有企业的投资，和周边的社区要有互动，这样的园区才能接地气、更有生命力。目前还没有看到特别完美、实实在在的能呈现在我们园区的雏形，大家可以回顾一下招商蛇口手上有的园区，比如说前海，前海就是一个园区，我们和政府五十对五十成立一个合资公司，他还是通过一二级土地的联动，通过房地产建设、经营，通过租金获得收益。长远来看肯定不是园区最好的状态，一定要植入互联网、金融、孵化器、社区的联动、轻资产，这样的话这个园区才更有生命力，目前很实实在在的和大家说，现在在摸索的阶段，希望能比较早的走出传统的园区，能实现我们认为是理想化的园区，在过去的一年我们也是在大举的建立相关的团队，现在在招商蛇口里最大的，人员配备最多、资源配备最多的就是园区板块到处招兵买马，大家可能注意到我们的官网在大肆招这方面的人才。
　　我们也希望通过产业，毕竟我们在地产上还有一些积累，产业的引入，过去积累的产业引入，和招商金融还是比较全面的，对产业园区进行比较好的服务，刚刚听了侯丽科讲的，我也觉得，我们这么多园区板块的上市公司，我们也是做了一些对标，还没找到让我们学习的，回头还可以在你那儿拿多一点资料。
　　蛇口作为希望打造园区的生态圈，这个图目前可以把现状展现一下，左边大家可以看到，我通过一些我能控制的资源，比如说我可以有综合的商业综合体，这么多年我积累了这方面的能力，大家去年也看到我们和华侨城一起合作，一不小心够被别人说成是地王，330亿获得会展中心的项目，大家看起来是我们两家合作拿到会展中心，不知道大家有没有看到网上，我们去投标的文件都是用车拉进去的，实际上是非常非常高技术的活，还有一个是我们有一些成熟的产业园区、旅游文化，通过这些概念我们可以获得一些低成本的土地，目前还是房地产的概念，获得低成本的土地以后，我们通过地产和金融植入我们的商业、养老、医疗、教育、社区商业的概念来提升我们产品的溢价，其实还是通过房地产实现高的溢价，这块目前就是招商蛇口园区的现状，希望能一步步达到理想的状态。
　　蛇口还有一个特点是园中园的模式，比方说蛇口是一个大的园，所谓的园中园，蛇口有蛇口网谷、价值工厂、南海意库，蛇口网谷不喜欢南海意库，这些小孩白天睡觉晚上出来活动，他出来活动以后要去宵夜，南海意库周边很适合年轻人的环境，网谷比如说苹果华南区的采购中心入住，他更多是高科技的企业在这边。价值工厂就是VR、AR，他们之间都是有很明显的边界，所以在蛇口大的园里有很多的园中园，这些园享受什么？享受整个蛇口成熟的配套，所以能共享蛇口成熟的园区配套，我们觉得这是比较成熟的园中园模式，未来在北京台湖获得一块地，它也可以植入很多主题的产业园，我们为什么和华侨城愿意密切的合作，两家都是央企，同时他们在文化创意上有很大的积累，北京的台湖就是希望是文化创意，我们这方面没有很深的积累，必须和商业的高手在一起合作。
　　大家也注意到太子湾，太子湾是邮轮母港，我们内部也当成一个园，它更多是植入旅游和商务，他更加突出旅游和休闲，我们做得还是不到位的，我们就跟行业的精英，大家去过海港城，大家会觉得香港的房地产开发商在商业运营方面有他独特的地方，我们和香港的新世界合作，我自己感觉招商和以前不太一样，以前我们觉得自己是富二代，市场很好的时候我也好不到哪里去，市场差的时候我也挺好，每次投资者和我们进行评比的时候，有一个肯定排第一，就是抗风险能力第一，因为我的负债率，集团要求我一直控制在65%以下，现在放大了，70%以下，所以我是很安全的公司，我们一直都是在温床里，现在我们改变了，我觉得我们要敞开胸怀，我们要和行业的精英去合作，把我们的资源打开和大家共享，这样的话投资者会觉得我们可以更快一些。
　　但是有一点很惭愧，我们在南京、重庆、广州、青岛、镇江有一些小型的园是没有赚钱的，仔细研究它的报表和投入产出，一个园要真正达到赚钱的时候，实际上是需要很长时间的积累，我们这些园离赚钱还有一段距离，我们内部也是在耐心的等待。好在招商还是规模比较大，不是很在乎这几个园区目前的数字，做园区是不容易的。
　　有了这种概念，大家可以感觉到，招商局利用这些概念在市场上不断获取资源，2016年、2017年、2018年，大家还是要不断的夯实自己的资源、积累，我们说得难听一点是“跑马圈地”，我们可能会利用央企的整合，央企的概念去获得市场上更多的资源。
　　最后跟大家说一下邮轮，邮轮是一个比较新兴的业务，大家都非常陌生，这里大家可以看一下，2012年起它是快速发展的过程，2011年到2015年出入境的邮轮旅客增长是达到50%以上，它是飞速发展。以前我和身边人交流，你们有没有坐过邮轮，到现在起码带过老人家，一家人去旅游，从游客的增长大家都可以看出，未来一定会成为大家的常态，很多人愿意选择的旅游休闲方式。
　　行业的前景是非常好的，我这里不一一看了，招商局也不是傻瓜，招商蛇口作为一家上市公司也要算帐的，我们会去加大力度选择投身于一个新的业务，实际上是经过很多年的深思熟虑，这样的业务目前来看，我们觉得现在下的结论是我们选对了。
　　这是新鲜出炉的PR，中国邮轮和邮轮母港的模式，从1.0、2.0、3.0就可以好好和大家说一下，1.0是传统的港口模式，仅仅是航运+口岸，比较有代表性的是上海、天津和舟山，可能有些在上海吴淞港坐船去韩国、日本的，这是比较有代表性的，这是传统港口1.0，他是过路经济，过路经济就是一个港口的概念和航运的概念，实际上不会给周边带来太多的想象空间，要做到什么呢？要做到过夜经济，就像澳门、香港，就是希望你在这儿过夜，有过夜才有需求，过夜就能赌，就能留下买路钱，过夜就可以去购物，这样给周边的经济，腹地带来比较活跃。
　　2.0版就是港城互动，在厦门、三亚、太子湾，11月底我们已经成功的开港，很多高端、大型的邮轮在我们这边停靠。我们春节的票基本上一票难求，最近很多朋友找我买，我发现比买房还难，这块可以不用找我了，已经买不到了，它是航运口岸、商业地产和周边配套的结合，这是2.0版。厦门、三亚、太子湾，厦门和太子湾都是招商蛇口控股，三亚是凤凰港，下一步我们在和他们谈合作。
　　3.0版就是母港基础，太子湾就是母港，怎么才能成为母港，除了具备2.0，还必须具备周边有相对成熟的旅游资源，我们就跟港中旅和华侨城合作，把深圳的一些旅游进行整合，国际物流中心中转，因为他必须要有物流中心帮助他，他要物资供给，一条邮轮，招商蛇口决定投资邮轮，我作为董秘我当然接受不了，我们整天说轻资产还要做邮轮，邮轮很贵，比一个五星级酒店还贵，我称为移动的五星级酒店，它比五星级酒店的投资还要大。
　　拥有邮轮才能控制航线，邮轮母港才更有竞争力，邮轮母港能够给这个邮轮进行补给，水、物资，这些都是能赚钱的，能赚很多钱。我跟大家举一个例子，我忘记了哪个岛国，就那个国家，他就一个港口，就是一个母港，这个国家就是靠这个母港把整个国家养起来，而且码头的投入，邮轮母港的投入到成熟运营的时候就是自动收钱，是1：10的投入和产出比，我们需要耐心培植它。还有海工的修造，我们有一个船厂可以帮助邮轮进行修修补补，香港有一个青衣船厂，他们有什么问题可以到这个码头解决。
　　4.0版，太子湾一定可以做出一个政策创新型的特色商业圈，大家知道一不小心蛇口圈到自贸区，自贸区里有一些政策的优势，去年国家旅游局也给太子湾邮轮母港授了一个“国家旅游实验区”，他有双区的概念，这样国家会给它很多的政策，目前我们在想免税服务和金融服务可以达到，这里透露一下，离蛇口不远的地方我们会填3.0平方公里的里岛，这个里岛大家可以在上面“胡作非为”，大家肯定会很喜欢，目前我们整个规划都是按照这个，这个当然要国务院批，很多专家在做研究。
　　说得有点虚，有一个特别具体的，比如说龙虾，如果一百块钱一斤进口，你必须要交一百块的税，你吃到口的龙虾是三百一斤，商家还要赚一百的加工费。如果你在免税区里消费龙虾的时候是免税的，这个龙虾其实就是一百，在税收上有很多的优惠，一百五十块钱就能吃到龙虾，你一定会很喜欢到那里吃龙虾，我只是举一个例子，大家可以想象那里的商业会被带起来，这就是我跟大家分享的邮轮母港模式。
　　招商蛇口我们的邮轮母港基本上是按照短期、中期、长期的规划去做，短期内、三年内我们是打造4.0，三到五年希望在全国复制，全国复制不难，招商局所有的港口不是第一大股东就是第二大股东，起码是前三名股东，这一块我们有优势，长期构建一个经济，国家也希望我们有母港经济的概念出来。
　　大家不用担心钱的问题，刚刚我说了这么多的投资、填海，因为懂行的人在感觉到有这种商业机会的时候他们都愿意一起分享这样的机会，我们已经成立邮轮产业基金100亿，会投到港口建设、船队建设、邮轮修建、免税服务、旅游服务，现在也讲混改，我们借助社会的资本去打造中国本土的邮轮母港。
　　三大业务板块我地产没说了，大家都了解了，地产和我们的园区、邮轮三大业务板块会通过产业、金融、互联网、城市，我们是城市升级，打造这样的生态圈。
　　招商蛇口的模式还是强调一下前港-中区-后城的模式，希望招商蛇口整体上市以后，让更多的人读懂他，这是不可限量的航空母舰，我今年本命年48岁，按照国企我还有七年退休，我相信我是能看到非常伟大的企业能呈现在各位的面前，谢谢。
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