2017广州楼市怎么走？写字楼供求平衡 住宅房价还要涨 ——凤凰房产广州

当兵的那点事

近日，仲量联行发布广州楼市报告，就甲级写字楼、高端住宅、零售物业等方面进行了详细深入的年度回顾以及未来展望。

报告显示，在2016年，优质甲级办公楼广州周大福金融中心、侨鑫国际金融中心、凯华国际中心相继落成，不仅意味着珠江新城最后一批供应高峰落幕，也带动了企业升级办公楼搬迁。

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在接下来的2017年，广州甲级写字楼新增供应仅为2016年的一半，仲量联行预计，整体租赁需求将维持2016年的稳定态势，而中小型金融企业和和计算机、IT以及通信行业将继续呈现活跃态势，其扩充与升级需求预期有所上升。
在珠江新城甲级写字楼供应进入尾声之际，作为新兴商务区，琶洲未来将有怎么样的发展趋势？对此，在接受凤凰房产采访时，仲量联行华南区商业地产部总监马炜图分析，就电商的定位来看，琶洲商务区未来将朝着高科技、贸易等方向发展，而随着区域的兴起，目前迁入的企业，主要以贸易、低成本需求的公司为主。
甲级写字楼供应减半 高端住宅房价或涨9%
2016年，广州周大福金融中心，侨鑫国际金融中心和凯华国际中心为代表的优质甲级办公楼供应相继落成。值得注意的是，广州甲级办公楼去年新增供应超过75万平方米，为历年新高，其中超过70%集中于珠江新城。

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具体而言，年内核心区域新竣工项目预租率大多超过五成，位于新兴区域的项目由于仍处于市场培育期，进驻率低于预期。虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体空置率，但随着优质项目提前预租率及其办公需求不断上升，全市整体空置率在经历连续三个季度的上涨后，于年末回落至11.9%。
此外，全年整体租金持续放缓，经历连续三个季度表现平稳，第四季度出现环比微降，全年轻微环比上升0.6%。
在2017年，预计新增供应仅为2016年的一半，约30万平方米，整体供求关系将趋于平衡。马炜图预测，整体租赁需求维持2016年的稳定态势。其中，中小型金融企业和和计算机、IT以及通信行业将继续呈现活跃态势，其扩充与升级需求预期有所上升。另一方面，大型金融企业和国内主导行业的龙头企业将延续自建和购买自用办公楼满足其总部办公需求，进一步支撑广州甲级写字楼需求。
高端住宅方面，2016年新推盘套数仅为2015年的一半左右，但全年销售却达到2686套，仅同比下降17%。

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不过，这2686套高端住宅中，有七成左右是在二、三季度中售出的。及至第四季度，政府为了防止市场过热及维持房价稳定而加大了对高端住宅的调控力度，网签和新推盘量受到影响。基于此，第四季度高端住宅销量迅速回落至约530套。
仲量联行预计，广州市政府将加大调控力度，但调控将主要以行政手段实现，而政府出台更严厉的限购政策的可能性则较低。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，受政策层面的影响，预计2017年一手高端住宅的销量将较2016年出现一定程度的下滑，市场情绪也将继续回落。
“如果我们对政府调控方式及意图的判断准确，改善需求在政策面将不受打压，高端住宅市场的资本值上涨仍将得到支撑，因此预计一手市场在2017年全年仍能保持6%-9%的价格增长。”
零售物业稳定为主 工业物业供不应求
报告显示，广州全市优质购物中心平均空置率在第四季度被推高至4.6%，较去年底增加2.5%。第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比及同比，仅分别上涨0.2%及0.7%。

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在2016年，体验类行业（包括餐饮行业）仍旧是租赁需求的主要推动力所在，优质零售物业中规划给此类用途的空间普遍有较高出租率。然而疲软的整体需求影响着零售商的表现，尤其是中端的服饰类零售品牌，它们在广州市场扩张的速度较之前有所减慢甚至缩减。尽管如此，过去一年仍有Apple Store、Tesla、Bottega Veneta等国际品牌首次进入广州市场。
值得一提的是，珠江新城和天河路的新优质零售物业供应较多，高度的同质化竞争，使得这些新项目的开业率不尽如理想，空置率比原本预计的要高。
此外，老城区传统商圈中的成熟购物中心在提供消费体验方面不如新的购物中心和区域社区型购物中心，因此传统商圈的老龄购物中心对年轻消费者的吸引力日渐下滑，导致租金压力加大。
仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明分析称，广州零售总额发展增速不会有迅猛回升，加之电商对实体类零售商的压力持续存在，预料零售商对短期未来发展规划将仍持保守态度，尤其是服饰类零售商，由于其销售额下滑对利润产生压力，因此对扩张开店会变得更加谨慎，国内外中高端服饰品牌快速扩张的脚步可能会稍缓下来。
郭伟明认为，在2017年，预计广州市场将出现约30万平方米的新增优质零售物业面积，空置率不会很快下降，也许会逐步降低至3%-4%，“广州零售业的发展在以稳定为主，租金增幅甚微。”
工业物业方面，仲量联行广州工业地产部总监黄伟栋指出，在第三方物流，电商以及零售强劲需求推动下，2016年华南一线城市仓储需求保持活跃。

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而在活跃需求带动下，广州整体非保税市场空置率在经历连续三个季度降低后，第四季度总存量上升，空置率年内首次提高，达到8%，而租金同期增幅为3%。
黄伟栋预计，接下来的2017年，广州和深圳整体将继续供不应求。一线城市的空置将仍为潜在租户的首选。租赁市场维持为业主市场，租金继续上扬。在新增供应较多的情况下，二线城市整体租金走势将保持平稳。

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