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近日，各大房企陆续发布过去一年的销售业绩。1月6日，中国恒大（3333.HK）发布2016年全年销售业绩公告，合约销售额、销售回款及现金余额分别约为3733.7亿、3008.9亿和3043亿。
分析认为，对于外界所关注的抗风险能力问题，不应单纯看负债率水平高低，而应结合现金余额进行综合分析，才能准确评估房企真实的抗风险能力。恒大负债率水平相对较高，但其超3000亿的充足现金足以覆盖短期债务，抗风险能力突出。
首家3000亿现金房企
数据显示，截至2016年6月30日，万科与碧桂园其他两家第一梯队的房企现金余额分别约为718亿和494亿。而同期恒大现金余额为2120亿，分别较万科和碧桂园高出1402亿和1626亿。
按行业正常的销售额增速和销售回款比例测算，即使下半年万科和碧桂园现金余额大幅增长，也无法超过3000亿。
对比“两桶油”的数据显示，截至2016年6月30日，中石油和中石化现金余额分别为1208亿和864亿。
由此可见，恒大超过3000亿的现金余额足以稳居行业第一，并远超同行，甚至中石油和中石化等大型央企。
房企负债率“虚高”
尽管现金余额充裕，房企负债率相对较高也引人关注，引发市场对企业抗风险能力的担忧。
中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行，平均净负债率为96.09%。
但客观而言，房地产负债水平是由其自身行业特点和行业政策特殊性决定的。我国房地产业实行商品房预售制，房企往往有大量预售款，但会计处理上只能作为负债，导致财务报表中负债水平相对较高。同时，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，忽视了土地溢价影响，也造成房企负债率“虚高”。
再认识房企抗风险能力
分析认为，由于房企负债水平“虚高”，传统的财务分析方法主要关注负债率指标，夸大了其债务风险，无法准确衡量企业的抗风险能力。
“评判房企抗风险能力，不能只看负债水平，而应结合现金余额这一关键指标进行考量。”有业内人士表示，现金充足的房企抗风险能力反而更强，即便负债率较高，财务也是安全的。
对于房企的抗风险能力，值得重新认识并深入研究。以恒大为例，截至2016年6月30日，一年内到期的借款为1728亿，而现金余额高达2120亿，不仅足以覆盖短期负债，更高出了近400亿。
“3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。按照最极端的假设，即便一年多恒大一套楼也不卖，也不会陷入债务风险。”有分析人士认为。
中信建投最新研报还指出，目前房地产企业分化明显，行业并购整合加速，那些拥有更为健康的杠杆水平、更为充裕现金的企业，将在未来行业格局重构中掌握主动。 |
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发表于 2017-1-7 09:23