去年广州卖房面积人均1㎡ 2017年或抬高买房门槛 ——凤凰房产广州

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2016年，广州楼市迎来了最为火热的成交行情。合富辉煌近日发布的报告显示，去年前11个月，广州商品住宅网签1274万㎡，同比增长34%。对比广州1350万人的常住人口，人均成交面积约1㎡。此外，库存去化效果明显，全市去化周期由年初的16个月，下降为年底的9个月，有个别热门区域甚至不到半年。

在经历了2016年的火爆之后，广州楼市接下来将呈现什么走势，成为了业内近期广泛热议的焦点。
在接受凤凰房产采访时，业内人士表示，广州楼市今年或收紧调控，而社保三年改为五年、认房又认贷将成为政策加码的主要方向，从而导致市场需求外溢至增城和广佛交界板块。另外，1月13日的土拍高峰将会延续此前的火热行情，但拍出高价的可能性不大。
商品住宅火爆 土地成交冷清
报告显示，去年1-11月，广州商品住宅网签面积为1274万㎡，同比增长34%，而新增供应为926万㎡，同比仅上升了3%。外围区域依然是成交主力，外围六区网签1056万㎡，增长了35%，占全市总成交高达83%。而中心五区网签218万㎡，增幅也有30%。

去年广州卖房面积人均1㎡ 2017年或抬高买房门槛 ——凤凰房产广州

注：按2016年1-11月平均成交面积计算

350万㎡的供需缺口，以及去年前11个月成交火热的推动下，广州楼市库存去化周期也由年初的16个月，下降为年底的9个月。
分区来看，以过去一年的平均成交面积作为参照，截至去年12月，白云库存去化周期仅为4个月，成交大户增城、黄埔6个月，成交表现同样不错的天河、荔湾10个月，花都17个月为全市最高。
而备受关注的土地市场，去年呈现先抑后扬的市场走势，出让总面积、总金额相比去年明显减少。
合富辉煌监测数据显示，去年前11个月，广州市土地成交总量为715万㎡，相比2015年的1191万㎡，同比大幅下跌40%。土地出让总金额仅为664亿元，相比2015年932亿元，同比下降29%。
其中，居住用地成交452万㎡，总量占比63%，但相比2015年的659万㎡，降幅为31%。商业用地成交253万㎡，总量占比35%，同比下降48%。
值得一提的是，高端物业去年的成交表现同样抢眼。前11个月，千万豪宅（单套总价1000万以上）网签了44万㎡（1327套），同比去年同期的22万㎡（614套），增长了98%，几乎翻番。别墅物业网签了57万㎡（1973套），同比增长32%，已超过2015年全年的成交水平（50万㎡，1732套）。其中，增城、从化的别墅物业成交占全市五成，中心区则主要集中在白云金沙洲、同和板块，天河奥体-广氮板块。
“广州楼市有收紧调控的可能”
合富房地产研究院预计，今年广州(不含从化)新增供应8万套。中心五区得益于近两年的地市传导，供应呈现增加趋势，市场需求有望缓解。其中，荔湾新增货量约8000套，天河约4800套。
作为供应主力，外围区域虽然占比依然高达75%，但货量相比去年有所减少。其中，黄埔新增供应约15000套，增城西部预计有13500套的货量，番禺也有9200套。

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注：红色为明显增加区域、蓝色为减少区域

合富房地产研究院分析，中心各区的货量主要集中在单一板块或项目，而在广钢、广纸、奥体广氮等高地价区域，今年新货难觅4万元/㎡以下项目。整体而言，预计中心五区新增供应增加带动成交平稳上升，价格升幅放缓。
此外，增城、黄埔今年总体供应紧俏，前者主力成交板块新增供应减少20%，后者较去年减少15%，且新增供应高度集中在个盘。基于此，新增供应减少，或导致两区今年的成交量高位回落，房价也将与中心区域一样，呈现升幅放缓的走势。
至于土地市场，合富房地产研究院分析，广州政府或将继续通过控制土地拍卖的节奏以及区域分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。
不过，在合富房地产研究院顾问黎文江看来，广州楼市今年仍然有收紧调控的可能。他告诉凤凰房产，调控政策加码的主要方向不外乎有两点，限外政策或向北京、上海、深圳看齐，社保三年改为五年，同时执行“认房又认贷”，提高二套房的首付比例。
“广州每年新增常住人口不少，以每人30㎡计算，就有一定的市场需求。假若楼市调控收紧，那么，这部分需求就会外溢至不限购的增城和广佛交界板块。”谈及调控收紧带来的影响，黎文江如是表示。
在刚过去的元旦假期，广州楼市依然维持火热态势，一手住宅网签839套，同比去年同期的594套增加245套，增长41.25%。而在1月13日，广州楼市也将迎来新年第一波冲击，多宗优质商住地块将在同日竞拍出让，或开启新一轮涨价行情。
对此，在接受凤凰房产采访时，合富房地产研究院市研总监冯佩云表示，从目前的政策环境来看，土地市场虽然会持续火热，但拍出高价的可能性不大。此外，从化房价不到10000元/㎡，还有上升的空间，而且未来也将开通地铁，区域价值将逐步体现。目前，即将开拍的从化地块已有5个报价（3个竞买人），这意味着开发商开始关注从化这个区域。

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