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[摘要]假如你办理过先人的房产继承手续，你就可以理解个中的各种复杂——鬼才知道经历了什么。这是为什么呢？
A
只有1%极其简单的关系，你不必做公证
房产继承之所以复杂，就是几乎每一个案件，前面都有一大堆关系复杂的奇葩证明要去攻克。
尽管今年7月，司法部已经出了通知，废除了实施20多年的《司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知》。但是，几乎90%的自然继承，仍然无法绕过各种关系的证明，更无法不去公证。
广州金桥百信律师事务所律师谢秋告诉羊城晚报记者，只有极少数相对简单的情况，比如独生子女继承父母房产，祖辈都已经不在世，并且档案清楚，才有可能在没有公证的情况下，申请房管部门预收预审资料，之后再办理具体的继承手续。
99%的情况下，你要先开一堆奇葩证明
但相对复杂的情况，比如祖父母的情况难以取得书面资料，你不提供公证，房管部门压根就不会给你继承。这一关，就卡你没商量。
就以最简单的独生子女继承父亲名下的房产来举例吧。假如你不想公证直接去房产交易中心，要继承父母的房产。一般程序下，要过以下四关：
一、证明：你妈是你妈，而且你没有兄弟姐妹。
二、证明：你爸是你妈的丈夫，而且婚姻关系没有瑕疵。
三、证明：你的外公外婆、爷爷奶奶是否在世，不在世的需要在他们的户籍所在地或者生前档案保管单位开出死亡证明。
四、假如你外公外婆、爷爷奶奶有一位尚在世，那麻烦你让你叔叔伯伯、舅舅阿姨等出来，让他们放弃房产继承。
完蛋，他们不在广州啊！有的出国了呀！不管，就算他们在虫洞里，你也得找回来。
缺一，杯具。
没有可信的书面证明，杯具。
要过以上这些关卡，办妥相关手续，又非去公证处不可，公证费你想省？没门！
B
把房产留给子女，通常是买卖最省钱
把房产留给子女，用什么办法好？关于这个问题，羊城晚报记者已经被问过很多次，做过很多次答疑，然而还是有很多人不清楚。
其实，和房产继承一样，未雨绸缪好过事后纠结。业内人士建议，父母在生前把房产处理好、过户到子女名下也许是最好的办法。
通常，把房产留给子女有三种方式：买卖、赠与、继承。
继承手续麻烦，而且必须在房产拥有者去世后才能处理，其他两种的手续都很简单。从费用上说，也要视房产的情况（如房产是否满两年、是否唯一、是否豪宅等）来核算，情况不同税费也不同。
第一种：房产继承
发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种方式产生的费用相对较低（假如可以不用去公证的话，费用绝对是最低的）。
但也有一个问题，继承房产与赠与房产一样，以后子女出售房产，需要缴纳差额20%的个人所得税。在现实中，父母留给子女的房子常常是楼龄较长的房产，比如评估价不高的房改房，但市场价却较高，所以两者的差额通常不低，20%的个税也有不少。
第二种：房产赠与
名副其实，是房产所有权人把房产无偿赠与子女。这种方式很好操作，但产生的费用通常最高。另外，和房产继承一样，将来如果子女卖房，差额20%的个人所得税无法逃掉。
一般来说，如果父母的房子楼龄较长，选择赠与的方式很“不抵”（粤语，不划算的意思）。所以，在现实中，假如不是因为没有购房名额，无法通过买卖过户，90%的人都不会选择这种方式。不过，如果是新买的房子、贵价房、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的，还要仔细算笔账才行。
第三种：房产买卖
假如你好好算一下账，便会发现，在大多数情况下，买卖是最透明、最省钱省力的方法。当然，前提是——子女必须有购房名额。
C
这些误区你必须知道
有遗嘱，就能万事大吉？
也有小伙伴说，既然法定继承这么麻烦，遗嘱继承就好了。一纸遗嘱在手，是不是万事不愁？
图样图森破！要知道，有遗嘱的继承，一样要提交被继承人的亲属证明。
也就是说，即使母亲的遗嘱写明，所有的钱和房子只归我的宝贝儿子，前面的三个姐姐全部没份！得意洋洋的宝贝儿子去房管局办理母亲名下房屋的遗嘱继承时，也必须提供母亲的所有亲属证明，外公、外婆、父亲、大姐、二姐、三姐是否在世，不在世的请提供死亡证明，在世的请证明其劳动能力和经济情况。
缺一，杯具。
小伙伴们可能又会问：那遗嘱公证还有什么用？
这样说吧，和法定继承比起来，遗嘱继承最大的好处并不是能够少交资料，而是能够将一些本来有权继承的法定继承人排除在外。
打个比方，早早嫁出去的三姐和家里反目几十年，老母亲生病时也没看过一眼，如果没有遗嘱只能通过法定继承的话，三姐作为子女还是有权利分母亲的房子。当然，其他继承人可以提出，因为三姐没有对老人尽过赡养义务，也没有对房子进行过出资或维修，三姐在继承时应该少分或不分，而不是与其他承担了相关义务的子女分得同等份额。但这种诉讼打起来耗时耗力，最后会得到什么结果也难以预测，当然没有一纸遗嘱直接宣告“You are out!”来得简单明了。
拖字诀，解决不了问题
很多小伙伴都知道，房产继承是麻烦鬼中的战斗机，所以对于很多不能解决的问题都使用“拖”字诀，可是，对房产继承来说，“拖”不仅解决不了问题，还会让问题越来越复杂。
谢律师告诉羊城晚报记者，曾经有一位当事人，他母亲去世的时候，90多岁的外婆还在世。按法定继承来说，他父母名下的那套房子，属于母亲的产权有百分之五十，由第一序位继承人，也就是配偶、子女、父母共同继承。有人曾经劝他去和外婆协商，尽早办理继承公证的事情。老人家一直住在小儿子家，根本不需要女儿名下那六分之一套房子。但当事人不好意思去让外婆签字放弃继承，也觉得这个事情太麻烦想等以后再说。等到孩子要报读小学时，却发现房子过不到自己名下，孩子会被当成统筹生。这个时候，虽然他父亲同意配合办理房产的继承过户手续，但外婆却已经过世。外婆没有签字处分这份来自女儿的遗产，所以这六分之一套房产要作为遗产被外婆的所有法定继承人平分。而这位外婆有5个孩子，有两个在省外，还有一个在国外。然而公证处明确要求，如果想办理这套房产的继承公证书，即使外婆的子女全部同意放弃继承，也必须所有人当面签字。
所以，对于房产继承，必须第一时间去办理，时间越长，麻烦积累会越多。
律师有话对你说
●吐槽并无意义。毕竟房管局和公证处很多时候的保守办事在所难免。一来，窗口工作人员并没有多大个人意志可以发挥裁量权；二来，造假的技术出神入化，谁也不敢轻易担起全责。本人也代表当事人和房管局打过和继承有关的行政诉讼，但胜诉之后还是困局，所以我认为扫盲比吐槽更重要，未雨绸缪比事后抓狂更重要。
●也许对白发人送黑发人的老人家说“你女儿名下的房产，请赶紧到公证处签字放弃继承吧”有些残忍，有些无情。但法律，并不是一个太过考虑情理的东西。
●说实话，我也没有什么灵丹妙药，可以帮助解决房产继承的所有问题。只能不停啰嗦，自己家的事情自己要多想，别指望别人会替你上心。在有人事档案保管权的单位，家里有人员变动的，最好跟人事部门确认登记一下。档案不归单位保管的，最好也找机会了解一下自己在派出所的户籍档案是否完善清楚。 | 
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发表于 2016-12-11 09:19