珠海业主不交物业维修资金 房屋可能无法过户

当兵的那点事

【有啥说啥-渭南论坛】南都讯 记者陈育 昨日，珠海市物业专项维修资金信息系统验收交接仪式在珠海市住规建局举办，一个便民的全新物业专项维修资金信息系统上线。南都记者了解到，目前珠海的新建物业缴存物业维修资金近10亿元，相比之下，由于没有强制措施，珠海的存量房(含老旧小区)开展难度较大，目前只有几个小区归集的300万元左右。市住规建局相关负责人透露，如果二手存量房业主拒绝交费，很可能暂时限制其房屋过户。目前正在推动《特区物业条例》修改。
    新建物业交存物业维修资金近10亿
    对于物业专项维修资金，不少珠海业主并不陌生。珠海市分别在2015年2月15日、2016年1月1日出台规范性文件，实施物业专项维修资金交存、补建措施，从2015年2月15日起，新建物业统一强制性事先筹集物业专项维修资金，2016年1月1日起，逐步补建老旧小区的物业专项维修资金，此举解决了珠海一直以来没有事先归集物业专项维修资金、物业维修困难的瓶颈，使新建物业不再成为历史遗留问题。
    南都记者从珠海市住规建局了解到，措施实施至今，新建物业的专项维修资金归集工作顺利，达到100%覆盖。相比而言，目前珠海老旧小区的物业专项维修资金归集比较缓慢。
    在昨日举办的珠海市物业专项维修资金信息系统验收交接仪式上，住规建局相关负责人透露，从文件发布、系统建设至今，珠海市新建物业的专项维修资金交存工作比较顺利，截至2016年10月，珠海新建物业一共归集191宗，合计约9.4亿万元。
    存量房交存情况不理想
    相比新建建筑，珠海的存量房(含老旧小区)开展的难度较大，交存情况不理想，目前官方统计的，只有几个小区归集的300万元左右。
    为了调动老旧小区业主的积极性，本月中旬，珠海市住规建局还邀请华发新城、圆明山庄、利嘉阁等小区的业主委员会主任、代表，举行座谈会，征集业委会对当前珠海市物业管理(物业服务)工作中，尤其在老旧小区中，有关物业维修难题、物业专项维修资金交存意义、方式、使用程序等工作的意见。
    那么，如果存量房(含老旧小区)业主拒交物业专项维修资金，政府将采取怎样的措施？昨日，市住规建局相关负责人接受南都记者采访时指出，如果二手存量房业主拒绝交费，目前官方很可能暂时限制其房屋过户。“当然，目前关于物业专项维修资金的文件还只是政府层面出台的文件，还没上升到法律层面”。
    不过，市住建局相关负责人也透露，相关部门现在正在紧锣密鼓地做《特区物业条例》的修改，预计在今年底或明年初可以出台。新条例里，会有一些针对业主不交物业专项维修资金的强制措施。“条例出台之后，业主如果还不交的话，接下来关于房屋的一系列的产权交易都会受到制约。当然，新政策还没出来，目前我们还是以宣传、提高大家积极性为主来做这个工作”。
    物业共用与非共用部位界定明确
    物业专项维修资金，是指业主交存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。南都记者了解到，此前，官方出台了相关规范性文件后，不少业主对于“物业共用部位”的界定存疑。在昨日举办的交接仪式中，市住规建局相关负责人对此也做出了明确的界定。
    该负责人指出，物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、给排水设施、天线、照明、消防设施、小区智能系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场(车库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。”
    此外，需要注意的是，以下三项不属于物业共用部位、共用设施设备：1、物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；2、物业管理区域内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等；3、物业管理区域内不属于业主共有产权的其他设施、设备。这意味着，业主所交的物业专项维修资金将不用于以上三项。
    “一事一筹”在珠海实际很难做到
    市住规建局相关负责人昨日向南都记者介绍，珠海2008年颁发的《物业条例》规定，物业专项维修资金的归集方式主要是“一事一筹”，就是不用事先归集维修资金，物业需要维修时，再向涉及维修的相关业主筹集维修资金。然而，这个做法在实际中很难做到，因而影响了很多小区的物业维修，也不利于物业管理的发展，并且问题越积越多，如不及时扭转，将会积重难返，遗留难以解决的历史问题。
    为破解这个瓶颈，结合珠海的实际情况，市住规建局根据有关规定，报经市人民政府同意，在2015年1月14日和2015年11月19日分别印发《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》和《关于做好我市物业专项维修资金补建工作》的通知，规定从2015年2月15日起，新建商品房一律统一强制事先交存物业专项维修资金(开发企业垫付、交易时向购房人收取)，从2016年1月1日起，存量房可以按月或一次性交存物业专项维修资金(业主自己交存，可按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0.30元、配置电梯的住宅及非住宅物业每平方米建筑面积每月0.40元的标准补交)。
    文件出台之后，为使政策得以落实，珠海还成立市物业维修资金管理办公室，加挂在市住建局房地产科下，负责日常工作，同时，市住建局通过公开招标方式，招了中国银行、建设银行、工商银行、农业银行四家作为专户银行存储和监管这笔资金。
    全新物业专项维修资金信息系统上线
    另一方面，市住建局在2015年7月份通过公开招标，由成都鹏业软件开发公司负责开发珠海市的物业专项维修资金信息系统。中标之后，鹏业公司在2015年9月份开始系统开发建设。
    珠海市住规建局党组成员、调研员朱存文表示，在市住规建局相关科室和中国银行、建设银行、农业银行、工商银行等专户银行的共同努力下，在成都鹏业软件股份有限公司的配合下，珠海的“物业专项维修资金信息系统”于2016年11月25日下午通过相关验收，系统功能基本符合招标文件要求，满足注册、交存、查询等一系列环节的使用，为珠海市物业专项维修资金的归集工作提供了高效、科学、安全的有力保障。
    住规建局相关负责人还指出，这个系统的意义，一方面是为业主、特别是老旧小区业主提供便利，另外，新系统建立以后，业主们可以进住规建局网站查询，会显示自己名下的房屋有无缴纳物业维修资金。“如果是想买二手房，上网一查发现这个小区没有交费，就像没有买保险一样。一旦公共部分需要维修，没有资金，业主肯定是没有保障的。此外，对于已经缴纳物业维修基金的，银行利息增值部分有多少？花了多少钱？有没有分摊到自己头上？都可以通过这个系统查询。”
    南都记者了解到，该系统主要有两大项功能，一是交存业务系统，由交存人注册、交存、使用、审核等环节组成，不用再像传统方式一样跑银行交费；二是政策宣传和公众查询功能，主要宣传相关政策法规和方便办理了物业专项维修资金的业主进行查询，这与全体业主自身利益密切相关。
    市民关心的费用方面，已办理确权登记的，按照未配置电梯的住宅每平方米建筑面积每月0 .30元、配置电梯的住宅及非住宅每平方米建筑面积每月0 .40元的标准交存补充物业专项维修资金。尚未办理确权登记的，补缴首期物业专项维修资金标准为，未配置电梯的住宅每平方米建筑面积70元，配置电梯的住宅每平方米建筑面积90元，非住宅每平方米建筑面积100元。
    存量房(含老旧小区)的业主可以选择按月交或一次性交纳。选择按月交纳方式，当业主按月交纳到满足一次性付款的总金额后，则不用再交纳。而当这笔资金使用到低于30%的红线后，业主们则需要再次交费。

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