南京出“狠规”：房企拿地一分钱都不准贷

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南京出“狠规”：房企拿地一分钱都不准贷

限购·限贷
原标题：南京出“狠规”：开发商拿地须用自有资金不许贷款
彻底“去杠杆”：房企必须全款自有资金拿地，一分钱都不准贷
准备明天在南京土地市场上拿地的开发商们要注意了！南京市国土部门昨天上午公布了本次土地网拍的最新“补丁”——开发商拿地必须完全使用自有资金，包括银行贷款、信托资金、保险资金等全部被拒之门外，换句话说，房企必须全款拿地。加上一个月前推出的“一家房企只能拿一幅地块”的新规，今后开发商在南京拿地既要“限购”，又要“限贷”。
拍地前两天发布“补充公告”
南京土地网拍的第三批地块即将于明天登场，这次出让的地块包括江北2幅和江宁7幅，总共9幅地块中有6幅为住宅性质，均被设置了最高限价。然而就在距离正式拍卖还有两天的时候，南京市国土部门在昨天发布了一则“补充公告”，对于开发商的资金来源提出了具体要求。
扬子晚报记者从国土部门官网看到，公告中称，为进一步加强开发企业购地资金的来源监管，防范房地产市场金融风险，南京市国土局对住宅、商住用地竞买人的购地资金进行了相关规定。根据规定：“参与南京市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金”。
根据这一新规，今后房企在南京拿地将分为“三步走”——
一、在报名拿地阶段，房企就必须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及有关证明材料。
二、拿地之后，房企须在7个工作日内另行提供经会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计报告。南京市国土部门将联合金融监管部门对房企提交的材料进行核查。
三、一旦发现房企的资金来源与申报不符或违反规定的，将被取消竞得资格，已交纳的竞买保证金不予退还；已签订出让合同的，解除土地出让合同，收回土地使用权，所交纳的定金不予退还；同时，会将该房企列入南京市土地市场诚信系统黑名单，一年内不得参加南京市土地市场公开竞买。
在南京拿地将“限购”又“限贷”
如果将此次南京出台的土地新规视为“限贷”的话，那么算上一个月前公布的“一家房企只能拿一幅地块”的新政策，开发商在南京拿地将面临“双限”的局面，与买房人享受同样“待遇”了。
今年10月14日，南京市国土部门在推出“双限”之后首批网拍地块（即明日开拍之地块）的同时，对网拍规则也进行了调整，规定一家房企在同一批地块出让中只能拿到一幅，“梅开二度”的现象将被杜绝。业内人士解读称，这主要是由于竞地企业太多，摇号购地虽显公平，但是在首次网络土拍中，107家开发商竞争20幅地块，结果只有16家房企幸运中签，其中银城、五矿、新城、荣盛这4家房企竟然“一炮双响”。为了体现更大范围的参与度，南京市国土部门采取了一家房企在同一场土拍中只能斩获一幅地块的新政策，即便开发商报名所有宅地，但只要摇中一幅，将失去其余地块的摇号资格，这也将使得开发商对于拿地主次有更为合理的规划。
从之前的“限购”，加上昨日推出的“限贷”，房企在南京拿地的门槛显得越来越高，跟买房人面临的“双限”一样，房企的购地资格也愈加珍贵起来。
开发商：新规影响实在太大
此前曾在南京首批土地网拍中幸运拿到两幅地块的银城地产相关负责人表示，国土部门的这一规定“太狠”，对于房企来说，影响力是惊人的。“过去开发商拿地极少出现全部用自有资金的，有的甚至首付款都可能是借来的”，该人士称，通常房企在付完土地的首付款、签订完土地出让合同之后，便拿到银行抵押贷款，或者通过机构融资、向母公司借款等多种方式筹集资金。当房地产市场向好的时候，开发商此举虽然面临较高的风险，但是房价的上涨为房企带来了丰厚回报，资金链短期内也不会出现断裂的问题。如今南京市国土部门的新规，彻底打破了这一“链条”，很多中小企业可能难以为继，选择收手。
“我们测算过，在最极端的情况下，一家开发企业可能只要拿出地价款两成左右的资金，便可以撬动一个开发项目，这在以后不可能出现了。”融创地产南京公司负责人士告诉扬子晚报记者，对于讲究现金流的企业来说，不可能为一个项目投入大量资金。就好比你有200万元用于投资，方案一是全款购买一套房子，方案二是付两套房子的首付，剩余资金用于还贷，两年之后，哪种方案受益更多可以一目了然。
专家：非常时期的非常举措
今年国庆长假之后的10月8日，上海市出台了“进一步加强市场监管促进房地产市场健康发展”的六条意见，其中第二条就明确提出“加强商品住房用地交易资金来源监管”，内容包括：房企在开发过程中向金融系统的融资，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。
“跟南京市此次出台的新规相比较，不难看出口径几乎是一样的，”南京本地一位业内资深人士指出，这其实是住建部、银监会等多个部门此前关于房地产市场调控中资金监管“去杠杆”一项的细化要求，针对土地市场“特别火热”的南京等城市，在“非常时期”实施的“非常举措”。关于此次新规的实施日期，在南京市国土部门的公告并未明确，是针对明天开拍的这一批土地，还是今后长期执行，仍有待观察。
不过，可以预见的是，房企在南京拿地将愈加困难，尤其是手头资金并不阔绰的企业，可能只能跟南京楼市说“拜拜”了，与此同时，财大气粗的央企或将成为受益者。
新规刚出
明天就拍地
6幅宅地明天网络竞拍
“两江”板块仍为供地重点
扬子晚报讯（记者马祚波）明天上午，南京第三批网络土拍地块将正式亮相，全部9幅地块中包括江北2幅、江宁7幅，其中有6幅为住宅用地，两江板块仍是供地重点区域。
来自江宁的地块包括东山板块1幅、禄口板块2幅、淳化街道2幅，以及吉印大道等地。禄口的两地块位置相近，1幅为纯商业用地，另1幅为居住与商住混合，东山板块的住宅用地面积较小，只有不到2.5万平方米；而吉印大道的商办混合地块位于与双龙大道交界处，将进一步完善当地商业配套。江北的2幅地块均为住宅用地，位置靠近桥北板块，出让面积分别为3万平方米和4万平方米，地块范围并不大。
在此次新推的9幅地块中，有6幅为住宅用地，其余为商业性质。记者发现，住宅地块的楼面地价与市场价相比并没有发生明显变化，有的甚至高于当地的最高价。在江宁，东山街道的宅地最高限制楼面价25013元/㎡，周边区域房价为22000元-25000元/㎡左右；淳化街道宅地的最高限制楼面价19014元/㎡，区域房价为16000元-17000元/㎡，地价基本上与房价相当。江北的桥北板块两地块的楼面价也不低，G68地块最高限制楼面价达22959元/㎡，G69地块最高限制楼面价为19455元/㎡，高于此前桥北区域最高价G50地块，其楼面价为16056元/㎡，土地市场的价格依然高企。根据规定，住宅类用地如果有多家房企竞争并达至最高限价后，将转为摇号决出买家，摇号的时间为后天11月18日下午，一家房企最多只能拿到一幅地块。
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南京一楼盘奇葩要求：
欲签购房合同先交几十万设计费
扬子晚报讯（记者石小磊） 昨日，南京市物价局通报两起商品房销售价格违法案件的查处情况，其中位于江心洲的升龙公园道项目，还出现了“要买房先交设计费”的荒唐事。
据南京市物价局通报，南京江心洲某住宅项目在销售中，要求购房人先签署《设计协议》并缴纳20万-50万元的设计费用后，再签订《商品房预售合同》和《装修补充协议》。这种强加的、属于商品房价格之外的收费行为，违反了《江苏省价格条例》第十三条“经营者不得有强制或者变相强制交易方接受交易价格的行为”的规定，为此物价局对相关房地产开发公司、广告公司的价格违法行为处以罚款50万元。
另一家被通报的开发商采取的欺骗手段是“先涨价再降价”。南京市物价局通报，位于江宁的一家住宅项目尾盘销售中，在明知超过申报价格不能通过网签实现销售的情况下，现场可售房源标价表均在申报价格基础上上调2%-3%，在签订认购协议时，再给予购房人优惠2%-3%，实际成交价格仍为申报价格，该行为违反了《价格法》第十四条第四项“经营者不得有下列不正当价格行为：（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易” 的规定，市物价局对这家房地产开发企业的价格违法行为罚款30万元。
不过，对于物价部门的通报，也有部分市民认为，50万和30万的罚款对于开发商来说真可谓“九牛一毛”，无关痛痒。最关键的原因还在于，房子紧俏，不少居民抱着“只要买到就赚到”的心理，即使多加点价也愿意承受。这种局面如果无法改变，在并不高昂的违法代价面前，开发商可能会继续玩各种隐藏的价格猫腻。
而据南京市房管部门近日通报，随着四季度新一轮调控政策加码，10月底全市各房产交易大厅人流量较前期有了明显下降，房产成交量已由非正常高位逐步回归理性。与此同时，新房上市量逐步大于销量，开盘去化开始放缓，年内南京房地产市场供需面首现逆转，房价上涨的势头已被遏制，南京房地产市场已有明显的降温趋势，房地产市场调控成效显著。物价部门也表示，将进一步加大商品房销售价格行为的监管力度，促进南京房地产市场健康发展。

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