上交所、深交所陆续出台房地产行业公司债分类监管措施

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监管层对房企融资的收紧仍在持续。继上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称《监管函》），与上交所的规定类似。
分析称，在融资收紧以及房企对楼市后市预期降温的情况下，此前少数城市的土地市场热潮或已谢幕。
监管层：房企公司债募集
资金不得用于购置土地
根据《监管函》，深交所将继上交所之后，对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。资质良好、主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业属基础范围，包括以下四类企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。此外，鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。
对于符合基础范围要求的房地产企业，《监管函》还通过五项综合指标评价做进一步遴选，将房企划分为正常类、关注类和风险类。除“正常类”外，对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格执行风险控制措施，审慎承接相关项目。对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商需按要求作进一步披露和核查。
此前，上交所已发布类似文件，特别强调，“房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍地王，哄抬地价等行为”的房企禁止发债，同时，上交所还规定，“房企公司债券募集资金不得用于购置土地。
政策效果：10月地产债
发行占比出现下跌
据申万宏源报告显示，自10月份开始，交易所对地产债和过剩产能行业债就逐步收紧，通过存量公司债和新发公司债行业（申万行业）占比的比较可以看到，存量公司债中地产债占比最高，达到30%以上，但在10月新发公司债中，地产债占比仅有18.45%。对地产债政策的收紧，也导致公司债10月发行量较9月而言出现断崖式下跌。　　
随着上交所和深交所相继出台监管政策，将收紧房地产、煤炭和钢铁公司债的发行之后，券商研报近期也加大了对相关风险提示力度。申万宏源报告称，此举加大了相关企业的再融资压力，尤其是被划入关注类和风险类的企业，行业个券走势分化将更加明显。
同时，天风证券也发布报告给出地产再融资难度加大的风险提示。
房地产行业预期：四季度
资金状况指标将有所回落
广东省房地产行业协会数据显示，今年前三季度，广东房地产企业到位资金12647.14亿元，同比增长27.5%，其中自筹资金达3301.34亿元，增长17.1%。虽然资金结构处于同期有利的状态，但广东省房协坦言，随着调控政策的出台和信贷的收紧，未来融资形势不容乐观，预计第四季度开发企业的整体资金状况指标将有所回落。
兴业证券固定收益分析师池光胜称，融资政策收紧之下，房企拿地能力将减弱，开发商之间“以强吃弱”帷幕正在拉开，“盲目拿地”和“无序开发”的乱象将趋于收敛，房企间的合作开发或将成潮流。易居研究院副院长杨红旭认为，本轮少数城市的土地热潮基本已谢幕。

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