楼市将出现“香港式”集中！房价会变得更高吗？

你才到碗里来 · 发表于 2016-10-31 10:23

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来源:邦地产(ID:Real-estate-Circle) 作者：吴若凡
上个世纪，伴随香港经济的腾飞，诞生了被称为“香港四大家族”的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家。
放在内地，“四大家族”这个名词，其实影射的是经济发展中可能出现的一种趋势——集中。而这种趋势，在中国房地产行业表现得越来越明显。
根据克而瑞统计，今年前三季度，A股上市房企披露重大重组事件总计18宗，交易金额高达1485亿元，远高于去年。
细数起来，无论恒大、融创等民字头企业，还是中海、保利等实力央企，都在今年加快了并购步伐。
去年12月18日-21日举行的中央经济工作会议也提到，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
那么问题来了，如此大规模的并购潮，会不会让房地产形成高度集中化？
有足够的“钱粮”才能有机会成为“巨头”
探讨有没有这种可能，要先看有没有这种势头。
目前地产公司通过金融方式去获得有优势土地存量的上市公司，就是一种趋势。因为能够实现多元金融运作的企业，才握有进入下一场竞争的门票。
拿近年发展迅猛的一家民企泰禾来说。
10月20日，泰禾60亿非公开发行公司债被正式获批。至此，泰禾已经完成了中期票据20亿元、公司债75亿元的融资，共计155亿元。
而在10月27日的公告中，泰禾还计划与中信信托合作设立信托，融资40亿。此外其准备在A股拟募集资金不超过98亿元。
对企业来说，发行某些公司债可以把原先的旧债处理掉；另一方面，证监会有规定不能将公司债直接用于拿地，但没说不能收购别家项目公司，所以发行债券并购，对企业发展来说，是个不错的渠道。
泰禾第三季度业绩报就披露称，通过二级市场公司分别购入天房发展和中国武夷4.45%和1.53%的股权，目前已在报告期内实现收益3760.35万元和55.40万元。
可以说，正因为泰禾掌握了很多房地产运作的金融手段，所以能取得这样快速的发展。
“这种做法其实是未雨绸缪。一方面是由于调控之下，高端需求受限、客户减少，以高端为主的开发商，在此轮调控中客户有所流失，销售必然受损，可能造成资金不足。与此同时，热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足。所以开发商大举融资，保证手上的现金充足些，至少能够自救，其次还能顺便捡些便宜。”有业内人士就评述认为。
“通过收购其他企业的股权或项目等，利用多重资源整合，可以快速打开市场，减少初次进入不熟悉城市的风险，并提升并购放的市场竞争力。”在业内人士看来，这对大多数房企来说，都是不错的方式，但前提是企业具备收购的实力和能力。
房价不一定涨，反而可能更低
实际上，现在房企在热点城市拿地补仓的意愿非常强烈，但这些地方往往地价门槛不低。一般城市地价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将成为常态。
所以，谨慎的大房企会更加拿地谨慎。而到明年中期，实力不济的房企将无力再拿土地。如果没有更多渠道“储粮”，一些房企只能出局，企业集中度会越来越大。
而在剩下来的企业中，一轮合纵连横还在加速，特别是国家推进“国企混改”，允许民企控股30%以上，民资阵营的一些企业利用金融工具参股入股、合并收购，希望在这一轮合并潮中逆势兴起。
就最近一两年来看，不仅房企重组事件在数据上增加了，案例上诸如中海地产与中信地产板块合并、保利和中航地产的房地产业务整合等国企的整合也逐渐增加。
民营企业阵营中，更是以恒大、融创等“原生大型房企”为代表，以宝能系、平安系、中植系、万向系等金控企业为代表，形成了房地产行业的合作兼并新高潮。
与此同时，“调控”是这轮合并潮中不得不提的“加速器”。
火爆的市场行情，大家都能赚钱，各种规模的企业可能都能“鸡犬升天”，但调控之下，市场肃清，“浑水摸鱼”的企业终会出局。
相反，资金成本低、并购能力强、运作情况好的企业则会受到市场认可。与此同时，调控给行业更健康明细的规则，有助于企业降低拿地、建材采购等一系列成本，在销售时能有更高溢价，在很大程度上能够帮助企业获得更高的毛利率。
伴随优秀企业在行业中脱颖而出，行业集中度也会相应被提高。数据就显示，目前全国TOP50房企的市场占有率或超50%。
但值得一提的是，在目前国内各城市房地产分化明显的格局下，市场份额集中，不代表房价会出现香港那样的“超级贵”。比如，像新城在常州，龙湖在重庆都占据了市场10%以上的份额，然而无论是常州还是重庆，房价都很低。
更别说，从总盘子来讲，内地和香港楼市，还是有很大区别的。所以，看房价，还是看供给更靠谱些。而在行业规则更健康的环境中，市场集中度的提高，或许还会有助于房价的合理发展。