专家解读“深八条”:未来房价上涨会得到有效控制

白雪公主

（来源于深圳特区报）10月4日晚，深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称“深八条”），对房地产市场进行调控。10月5日上午，市房地产发展研究中心王锋博士接受记者专访，对“深八条”的内容、作用、意义进行了深入解读。
王锋认为，此次“深八条”政策跟以前出台的调控政策相比，内容非常丰富，从土地供应、土地出让方式优化、户型结构调整、限购、限贷、价格管理、市场秩序整顿等八个方面出台了很详细的政策。应当说，政府对此次调控政策的制定，是经过了长期精准和精细化的研究，相信对深圳房地产市场今后的稳定和健康发展，避免楼市泡沫扩大，保持房价稳定，一定会起到积极而重要的意义。
在解读“深八条”的内容时，王锋用“两个调整、两个限制、两个加强”12个字进行了概括。
两个调整：调整土地出让方式；恢复“90/70”政策
王锋认为，“深八条”有两个重要的调整，分别是调整土地出让方式和恢复“90/70”政策。
首先，在土地出让方式方面，“深八条”有明显的调整。文件规定，对招拍挂出让的商品住房用地采取当溢价超过一定比例时，从竞价转为竞配人才住房和保障性住房的面积，这对于抑制高地价是比较有效的政策。开发商在竞地过程中因为没有限制，不断的失去理性，拍出高地价。这次调整后，当竞价超过一定比例的时候，竞配人才住房和保障性住房的面积，实际上对其带来多重压力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利润降低了，这迫使房地产开发商需要很精细、很冷静、很理性的进行竞地，从而抑制地价过高、过快上涨。同时，通过这种竞配，也对深圳的人才住房和保障性住房给予一定的促进，深圳市在“十三五”期间要建设40万套人才和保障房，通过这种方式竞配了人才和保障房，也可以对深圳40万套人才保障房的建设目标给予支持。另一个方面，是提高了竞地保障金的比例，以前竞地保障金是出让底价的20%，这次提高到50%，如果发展商有违规资金来源的话，不但要取消竞地资格，还要没收竞地保障金，这样开发商势必要冷静、理性的进行竞地，不能出现违法违规的行为。
第二个调整是恢复了“90/70”政策。“90/70”政策对深圳来说是非常有效的政策，也是符合深圳实际的政策。深圳这个地方的房价比较高，一套住房的总价值要400万到500万元，很多普通居民家庭的压力是非常大的。世界上的大城市普遍都是这样的，因为大城市的房价比较高，所以普遍会出现户型结构比较适中、比较小，一般的豪宅不会在大城市市区出现，在这种情况下，中小户型住房在国际化大都市是一种普遍的趋势，香港商品房的平均户型如果折算成建筑面积差不多也就是40、50平方米。深圳这次户型调整的政策比较符合三口之家人均住房水平。现在市场上销售的住房，78%都是90平方米以内，90平方米以内的户型比较受欢迎。所以政府出台这样的政策，有利于引导中低价位、中小套型住房的建设，满足普通居民的住房消费。
两个限制：继续深化完善限购政策；明确差别化信贷政策
王锋认为，“深八条”还有两个重要的限制值得关注，分别是继续深化加强限购政策和明确差别化信贷政策。
第一个重要的限制是限购。王锋认为，在“3.25”新政中，深圳提出了深化限购政策，非户籍居民购房资格从缴满社保1年调整到缴满3年，这是针对深圳外来人口比较多、外来投机炒作比较严重提出的适合本市实际的政策。“3.25”新政实施以来，市场上仍然有一些外来的投机炒作者，通过购买房票或一系列违规行为获得购房资格。这次深圳把非户籍购房资格从缴满3年社保提高到缴满5年社保，这跟北京、上海现在的政策是一样的。对于深圳这样一个比北京、上海供求关系还要紧张、市场投机行为还要严重的城市，政府出台这样的政策是非常合适的。
另外，对于户籍居民家庭炒房也给予了一定的规范。这次政策中，对于户籍单身人士（含离异）限购一套住房，其他城市很少出台这样的政策。为什么出台这样的政策？今年一些城市离婚率较高，限购政策对非户籍实施严格限购以后，户籍人口成为购房主体，户籍家庭限购2套住房，这样势必有些人要通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市。这次通过增加相应措施，对“3.25”限购政策进行了进一步补充和完善。
第二个限制是差别化信贷政策。“深八条”提出的差别化信贷政策可能是全国其他城市所没有的，也非常符合深圳的实际。深圳这个城市市场化程度比较高，又是全国金融市场的中心，各类资金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市场比较活跃，首付贷、众筹买房等一系列违规的东西也出现了，也确实对各种投机者炒楼提供了方便。在目前的货币政策环境下，为了抑制炒房者炒楼，“深八条”通过明确相关措施，坚决抑制各种类型的投资和投机需求。
在王锋看来，这次差别化的信贷政策体现了两个原则，一是认房又认贷，二是对于刚性需求、合理的改善性需求、投资需求进行了明确的界定，从各地出台的文件看，都没有像深圳这么明确、这么明晰。

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