南京首创摇号拍地 七幅地块全部“靠运气”决定归属

橘梨

一边是购房人的抢房潮，另一边是开发商的抢地潮。昨日，南京土地市场官网的信息显示，当日网上交易共计7幅地块，7幅地块均触及最高限价，因此要进行现场摇号确定竞得人，总起始价86.1亿元，成交总价143.2亿元，溢价57.1亿。据了解，土地竞拍最终以摇号确定归属，该方法为全国首创。
首尝网上土地拍卖摇号
9月19日，南京持续四天的网上土地竞拍拉开帷幕，27幅土地迎来集中出让。此次，南京一改此前的现场竞价方式，开启了首次网上土地拍卖。共有5幅地块在19日公开出让，其中四幅地块为商业用地（G40、G41、G42、G43），仅NO.2016G44江宁正方新城地块为商住用地，在经过182轮竞拍后，该地块达到了最高限价，因此停止拍卖，将在9月23日通过摇号的方式确定竞得人，成为首宗摇号地块。
19日共计成交的5幅地块，总起始价78.9亿元，成交总价123.63亿元，溢价44.73亿元。
时隔一天，9月20日上午9点30分左右，南京网络土拍现场，土地市场开启新一轮网上竞拍，同期推出的7宗地块中，绝大多数为居住性用地，因此引发了房企前所未有的拼抢热情。
其中，位于NO.2016G45地块在1分钟内报价就超过50轮，经过95轮竞价后，该地块成为昨日首宗摇号地块，楼面价28977元／平方米；而其他地块也以3-5分钟的速度，便进入现房销售确认的环节，同时在15分钟左右转为现场摇号的情况。
最终，7宗地全部触及最高限价，这意味着，未来这7幅地块都将现房销售，而地块的受让方将在9月23日通过现场摇号的方式确定。
公开资料显示，短短两天时间，南京土地拍卖成交总价共计266.83亿元。
“熔断机制”曾现尴尬
资料显示，今年6月，南京曾出台土地限价的“熔断机制”，就是对土地出让实行最高限价办法，竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让。不过，“熔断机制”出台后，南京土地拍卖市场均出现了超过最高限价熔断而终止出让的尴尬局面。
今年6月，南京国土局“下狠心”对11幅地块进行规定：当地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，竞价结果无效。当地块竞价达到保障房建设资金起始价时，竞价超出部分为保障房资金并不计入房价准许成本。这标志南京控地价、控房价“双控”政策正式落地。
8月12日，南京公布了调整后的土拍规则：如果网上竞价达最高限价九成时，开发商所建商品房须现房销售；当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位继续竞买的，将摇号产生竞得者，并在最高限价基础上附加一个加价幅度作为成交价。
一位不便透露姓名的房企营销负责人对南京此番“土地新规”表达出自己的看法：“之前南京土地供应一直很紧张，现在出现27宗地块集中供应的盛况，但是要求地块届时进行现房销售，所以这些地块形成商品房入市就需要一定的时间，所以可以预见在未来的一段时间内，南京商品房市场将会出现无房可售的局面。”
针对此番言论，也有业内人士指出，商品房推售节奏主要取决于开发商的资金状况，如果企业资金紧张，未来仍然会加快项目的开发和入市速度，不一定就真的“无房可卖”。
■ 观点
“摇号”争议：或存暗箱操作风险
“南京通过摇号来决定土地出让结果，是对此前熔断机制的纠正，同时也体现了南京正积极落实此前的新政，是降地价和积极供地目标下的一个动作。”易居智库中心研究总监严跃进分析认为：南京土地新政，控制地价的关键在于最高限价的制定。从此次拿地情况来看突破限价可能成为常态，所以房企能否拿到地，最终要靠运气。而政府对于拿地成本是可以指定的。而且从土地市场的交易来看，动辄几十亿的土地通过摇号决定胜负，似乎是在走钢丝。相对控制房价来说，控制土地这个层面恐怕更加困难。“不排除南京此后会仿照苏州、杭州的做法，采取外地人可以购买一套住房的限购思路，而郊区则不限购，这样做也符合南京的市场情况。”严跃进表示。
不过，业内也存在其他看法。“‘摇号’拿地法同样存在着暗箱操作的风险，尤其是类似屡摇屡中或者屡摇屡不中的现象，其实都会引起质疑。”一位华东地区的市场分析师在接受采访时表示，“所以后续或不排除此类拿地摇号做法会继续调整，否则很多房企可能会不断去冲击此类最高限价，最后使得各类地块的出让都通过摇号产生，这也会影响部分房企的拿地安排。”
（陈禹铭）
■ 看点
“匿名竞拍就像下单买股票”
据南京当地媒体报道，与以往现场竞价相比，南京试水的土地网络竞拍，有很多不同的特点。
据报道，土地网拍限时竞价每轮报价间隔时间不超过4分钟，在4分钟内如无新的有效报价即为成交价格，该报价人为竞得人，进入公证阶段。
当天在南京土地市场网上，可以看到不断更新的报价，都是编号匿名竞价，不知道竞拍者背后的开发商究竟是谁。
据了解，只有最后成交的开发商名称会被显示。除了国土部门，其他人再也看不到“参战”开发商的数量和名称。
一位参与这次“网拍”的“操盘手”对媒体表示，每次点击竞价，感觉像股票下交易单。他认为，相比现场竞拍的剑拔弩张，网拍看不到对手是谁，确实要冷静一些。
■ 分析
业内：摇号难改地热局面
房企对于土地的热情源自于购房人对于未来房地产市场追涨的心态。根据国家统计局的数据，今年8月，南京新建住宅价格环比上涨4.1%，排名全国第六；同比上涨38.8%，排名全国第三。
业内人士指出，今年以来，南京楼市一直处于高热状态，目前的调控政策力度并没有很大，对于南京的优质住宅地块开发上仍趋之若鹜，因此本轮土地市场仍很难摆脱高温的局面。
有业内人士分析称，此前南京已经采取楼市限贷措施，眼下南京土地市场再采取“摇号”方式限价，楼市土地市场“双限”将是国内二线城市采取的最强调控措施。其效果如何，将在后续市场得到证明。有观点认为，在“双限”调控下，南京可能不用再采取楼市“限购”等更强硬手段来平抑房价。
近期土地调控措施
8月12日
苏州：对于土地市场规定，当土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。
8月18日
南京：执行土地出让最高限价措施，优化土地供应出让方式，加强全市土地供后监管，加大闲置土地处置力度，对暂未开发的土地，严格按照土地出让合同管理开发建设。
9月14日
郑州：郑东新区、郑州经济开发区网挂报价超过50%溢价率时报价中止，采取“限地价，竞房价”。市内五区及郑州高新区网挂报价超过50%溢价率时，报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。
近期楼市调控措施
7月1日
合肥：开始执行购房贷款差别化政策，8月9日限贷进一步收紧，根据银行限贷政策：有房两套及以上，有一次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，停止贷款；有一套房，有两次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，停止贷款。
8月12日
苏州：非苏州户籍的居民买二套房，需提供2年内累计1年纳税证明；苏州居民有一套房且贷款未结清，贷款买房首付由40%调整为50%；已有2套及以上住房且贷款未结清的，停发贷款。
8月12日
南京：拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。
9月1日
武汉：对于拥有1套以上住房的家庭，将首付比例提高到40%。对拥有两套住房，已结清贷款或其中一套未结清的贷款最低首付比例为40%；对于名下有两套以上住房，并且贷款均未还清的家庭，不予贷款。
9月5日
厦门：有两套及以上住房的本市居民、有1套及以上住房的非本市居民，以及无法两年内纳税或社保证明的非本地家庭暂停出售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。
9月18日
杭州：自9月19日起，暂停在杭州限购范围内向拥有一套及以上住房的非杭州市户籍居民家庭出售住房，其中包括新建商品住房和二手住房。

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