资本从热点城市退出 专家警示需了解楼市外溢路线图

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凤凰财经讯 今年年初以来，北上沪的暴涨的房地产市场足以用“疯狂”来形容，阵势旗鼓相当的是以南京苏州杭州等为代表的部分二线城市。上半年上海、深圳祭出严厉的楼市调控新政后，“虚火”向二线城市传导，二线热点城市涨声一片。行至下半年，二线城市在8月9月密集推出楼市调控，出台措施的城市有南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州、杭州。
然而，险资永远在逐利，有专家表示，购房者需了解楼市外溢路线图，购房前应充分考察楼盘周边的轨道通达性、人口支撑情况、二手房市场成熟度等基本面状况，仍需谨慎入市。
据21世纪经济报道，楼市外溢首先体现在一线城市周边经济圈内，也即核心城市外溢效应，这种外溢也开始从纯住宅项目传导到商住类物业。京沪深周边无一例外，经统计，惠州一个月就完成了未来三年的去库存任务。
深圳出台“325”新政后，楼市热度向周边传导，越是临近深圳的县区，房价涨幅越大。
从价格上看，目前东莞市有23个镇区的房价已突破“万元大关”，占全市镇区的七成，而在四年前，东莞市仅有长安镇一个区域单价过万。东莞中原研究部数据显示，今年8月，东莞住宅成交均价为14682元/平方米，环比7月上升3.61%，同比上涨54.69%。
  中山市首八月涨幅为21.6%。中原地产统计显示，今年1-8月，中山市新房成交均价为7209元/平方米，8月商品房网签均价为7600元/平方米。
而惠州市在临深的三个城市中房价涨幅最快，今年前8个月，惠州市新房成交均价为9085元/平方米，较去年全年增长42.6%。
对于临深片区楼市的发展空间，深圳中原地产研究中心总监王飞认为，在“深莞惠一体化”概念下，受制于深圳高企的房价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的房产火爆局面会有所缓和。
上海的楼市热度同样向周边传导。自上海出台最严楼市政策后，需求外溢先是到昆山，然后到苏州，再到无锡。4月以来，合肥、南京、合肥、杭州、武汉等二线城市房价也快速上涨，大量资金纷纷涌入。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“资本传导效应”，即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下，过剩资金流向周边，并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。这部分资金不仅来自房企、保险机构等，还有大量的民间投资需求，“恐慌”和“敏感”是共同特征。
中信建投认为，从人口迁徙角度来讲，省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地，其次才是北、上、深等一线城市。因此，即使处在人口净流出的大环境下，这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”，具体表现为具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张，因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。
8月9月，二线城市在密集推出楼市调控，出台措施的城市有南京、苏州、厦门、合肥、武汉、郑州、杭州。按照楼市资金传导效应，资本从调控的城市推出，接下来会不会投向三四线城市？
今年，与一线城市和热点二线城市“冰火两重天”的是，三四线城市楼市一片低迷，城市基本面差、土地供应多、人口增长慢、房价可调节空间少、利润率低、库存去化慢，三四线城市的销售问题成为房企们难解的魔咒。因此，房企纷纷退出，扎堆一二线豪夺战场。
有专家认为，二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导，也是传导至一般的二线城市。三四线城市的楼市去库存，靠市场传导不靠谱。

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橘梨

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