业主大会成立之前：住宅物管费最高2.8元/m2

国家公务员

业主大会成立之前：住宅物管费最高2.8元/m2

昨天，广州市发展改革委就住宅物业管理费新文件征求意见。按照征集意见稿，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。
意见提交途径
一、邮寄：广州市越秀区越秀北路311号1908室广州市发展改革委价格调控处（邮编：510050）。
二、传真：020－83228850。
三、电子邮箱：yany＠gz．gov．cn。
业主大会成立之前
交付
之前
建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准。新住宅超标准收费需申请单独核定。
交付
之后
住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。   
标准
就低
商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。  
协商调费
业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，并在政府指导价范围内，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定。
业委会成立之后
市场
调节
如果小区成立了业委会，则物管费可实行市场调节价。“住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。”
收费
标准
昨天，《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知（征求意见稿）》也同时征集意见。“参考标准”将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同分为五个服务等级，各项服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合。物业服务费为五项服务收费的总和。
其中各单项收费的最高收费分别是0.8元、0.9元、0.65元、0.3元、0.15元，合计最高收费为2.8元/平方米·月。单项收费最低收费为0.15元、0.1元、0.2元、0.1元、0.05元，合计最低收费为0.6元/平方米·月。
业主大会成立前车位物管费
每月每车位不高于150元标准
《通知（征求意见稿）》强调，住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理，由双方在物业服务合同中约定。
此外，对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业服务公司）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。物业服务收费应实行明码标价制度。
物管费面积如何计算
“物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。”已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。
物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

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