政策预期收紧 北京前八月二手房成交量创6年新高

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政策预期收紧 北京前八月二手房成交量创6年新高 2016年1-8月北京二手住宅网签量走势（单位：套） 数据来源：伟业我爱我家集团新京报制图/张妍

资料图
在刚结束的八月，北京二手房成交量再次回到2.5万套高点。据机构统计，今年前八月，北京二手房成交量创下2010年以来的新高。随着购房者的相继入市，卖方再次占据强势地位，提价房源占比逐步上升。在业内看来，本轮二手房市场上行与楼市政策收紧的预期，以及资产配置荒等因素紧密相关。
根据伟业我爱我家研究院统计数据显示，2016年8月北京全市二手住宅共计网签25670套，环比7月上涨了15%。
“从七月底以来，前来小区看房的客户明显增多，部分客户的决策也十分果断，基本上有符合总价要求的房源就不会再犹豫。”东城区左安浦园附近的中介门店经纪人介绍，近一年来左安浦园的二手房成交价格已经上涨近40%。
在全年多月成交冲高的背景下，1-8月北京二手房的成交总量再攀高峰。伟业我爱我家研究院根据住建委公开数据统计，今年前八月，北京二手房共成交18.35万套，比去年同期上涨46.1%，同时创下6年以来新高。
值得注意的是，改善性购房者成为市场主力军。
根据伟业我爱我家统计，在8月成交二手房的户型结构方面，二居室以51.3%的比例成为市场成交的主力户型，占比比7月有小幅上涨。
“由于换房人群的购买力和资金实力相对有限，所以在房价高企的情况下，既能满足改善，房屋总价又相对较低的二居室和小三居成为最受购房人群喜爱的户型。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析。
另一方面，经过一段时间调整，学区房交易热度也在慢慢回温，在一定程度上提升了整体二手房市场的成交上行。
根据伟业我爱我家的实际交易数据统计，与7月份相比，8月份西城区和石景山区的交易量涨幅最大，分别达46%、32%。此外，朝阳、海淀、丰台、东城四区的二手房交易量涨幅也均在两成以上。大兴、昌平、通州等热门近郊区县的二手房交易量涨幅则相对较小。
■ 分析
政策预期收紧购房者加速入市
谈到8月二手房成交量回升，与最近一段时间的政策预期、经济大环境密不可分。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，近两个月的上涨，除了有6月份市场技术性回调后市场补涨的因素外，近期限购和信贷政策将收紧的传言，也在一定程度上导致了购房人群的心理恐慌，促使了部分购房人群提前出手入市。
而在不少业内人士看来，二手房市场的回升还与目前的资产配置荒有关。
链家研究院方面认为，在上半年楼市消耗大量优质房源的同时，股市、汇率和债市却表现平平，房产作为主要的资产配置标的备受市场追捧。在这种形势下，二手房市场的供需矛盾再次趋于紧张，并导致挂牌价格的持续走高，这是8月这波楼市热潮的市场逻辑。
与热闹的二手房市场不同的是，北京8月份新建住宅市场有所降温。
亚豪君岳会统计数据显示，北京8月份新建商品住宅成交量为9327套，成交均价为每平方米34704元，而7月份，新建商品住宅成交量为11881套，成交均价为每平方米35314元。
■ 预测
“未来两月二手房市场趋于平稳”
在购房者重启入市步伐的眼下，二手房市场的主导权再次向卖方转移。
据链家研究院统计，8月第四周新增客源与新增房源比例为1：5.19，这意味着每套新增房源对应着5.19个新增购房需求，“抢房”局面比较激烈。另外，按市场规律，当这一比值高于4时，二手房市场进入旺季。
供需矛盾趋紧带来的是手握稀缺房源的业主表现强势。在8月第四周二手房调价情况中，涨价的房源高达80.2%。与之相对应的是，购房者议价空间缩小和成交周期缩短。
在链家研究院看来，供给不足、客户入市热情高涨带来的是去化加速，进一步导致可售房源不足，如此相互作用，预计后期房源将变得更加稀缺。
面对市场持续回暖的趋势，胡景晖表示，目前二手房房源相对稀缺，但历史上北京二手房供求比最高达1:8，预计未来两个月二手房市场会趋向于平稳，单月交易量会维持在2万套左右。
“新增新房都会变成将来交易的二手房，随着住房改善意愿的逐步上升，二手房换手率也会相应上升。因此未来二手房的供应只会越来越多，完全没必要恐慌。”胡景晖表示。

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