地方20年卖地史：收入从4百亿飙升到4万亿

罗油

1995年全国土地出让收入是420亿元，2014年土地出让收入达到创历史纪录的4.29万亿元。
如果将地方政府看过一个企业，那么这个企业的经营能力看起来相当强悍。
中国的土地并非一直这么值钱。在建国后到上世纪八十年代的一段相当长时间里，我国的建设用地使用大多是划拨+无偿的方式。1987年12月1日，深圳进行了我国建国后的第一场土地拍卖会，为国有建设用地的有偿出让开了先河。
随后的近30年中，土地有偿出让(也包括协议出让)成为我国土地使用过程中的主流方式，划拨用地的范围和规模逐渐减少,为土地资源实现了国有资产保值，另一方面逐渐采用价高者得的方式，使得地价节节上涨，地方政府随之收获了越来越多的真金白银。
如今，深圳那把负责一锤定音的锤子正安静地躺在国土资源部的办公楼里。当民众来参观时或许不会想到，这个锤子和它的后辈们已经给我国地方政府带来了高达近30亿万亿元的土地出让收入。
不过，多项材料显示，2000年前地方政府的土地出让收入一直较为平稳，年度收入大多在400亿元至600亿元之间。
《中国土地年鉴1996》第60页提及，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元(其中原划拨土地转让补交出让金24亿元)。
但该书在第207页的“1995年国有土地使用权有偿出让分省情况”中显示的数据则是：有偿出让收入全国各省合计为332.86亿元人民币，以及另有6.61亿美元。如果按当时汇率换算，1995年的有偿出让收入大约在400亿元。
两项数据虽然有所出入，但所差不多。
1996年的情况与1995年类似。据《中国土地年鉴1997》第174业“1996年全国国有土地使用权有偿出让情况”，1996年全国有偿出让收入为290.4亿元人民币，以及7.06亿美元。还略少于1995年。
另有未经笔者证实的资料显示，1998年全国土地出让收入为507.7亿元，1999年全国土地出让收入约514亿元，2000年的数据是595亿元。
而到了2005年，全国土地出让收入则上涨到5500亿元至5900亿元之间(不同机构的统计口径不同)。
据农业部农业政策研究中心研究员廖洪乐所著《中国农村土地制度六十年》第137页提及，2005年全国共有偿出让土地165584公顷，取得土地出让收入5883亿元，每公顷土地出让收入折合355.3万元。与1995年相比，国有建设用地出让金收入，每公顷土地出让金收入(即土地价格)分别增长了16.7倍，3.6倍。
这也显示，与传统行政划拨和协议出让方式相比，招标，拍卖和挂牌交易方式，更有利于土地市场价格的提升。
再往后推十年，2015年全国土地出让收入已经高达为3.25万亿元，而2014年的记录则是4.29万亿元。
按照笔者的计算，从1999年至2015年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。
自上世纪90年代分税制改革后，地方财政收入的相对不足导致当地政府转向土地经营，以此弥补城市建设的支出，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。
最新的数据显示，2016年上半年全国土地出让面积9.15万公顷，同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元，同比增长24.8%。
据此计算，全国每公顷土地的出让收入是1442万元左右，相比2005年的每公顷355.3万元，前者是后者的4倍。
一般而言，下半年土地出让收入会是上半年的两倍，结合当前房地产市场态势，笔者预计，今年全国土地出让收入有望再度超过4万亿元。
回头看看，这是一个怎样的土地时代啊。

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