拿下中国地王的男人,露面了!

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拿下中国地王的男人,露面了!

　　拿下中国地王的那个莆田男人 终于露面了</p>　　8月23日，融信中国在香港发布了上市半年以来的业绩报告，融信的董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪，也是在拍下“地王”之后，第一次出现在公众面前。
　　融信董事局主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪
　　从融信拍下上海静安区那块“地王”的过程，就可以看出融信这家企业血液里流淌的凶狠凌厉。
　　在当天的拍卖中，当仁恒和中粮等竞拍者们慢慢地将价格从46亿元抬到90亿元后，拍卖师把加价的幅度从1000万元降低到了500万元，围观者开始等待落槌的那一刻。但是，到了100亿元的时候，融信突然杀出。它信心满满却缺乏耐心，多次以1亿元的幅度加价，而中粮联合体只能以500万元的加价勉强应对。
　　最后的结果大家都知道了。2016年8月17日，融信最终以110.1亿元的价格买下了3.1万平方米的土地（仅仅相当于4.4个标准足球场大小），将中国的土地楼面价提升到10万元/平方米的级别，成为了全国的单价地王，也成为了舆论的最中心。
　　企业如此，掌门人更是如此。
　　欧宗洪在面对全国上百家媒体的时候虽然有一丝紧张，但他在与媒体的对话中常常打断下属发言，插入自己的意见，精明硬朗的作风由此可见一斑。
　　“别为我担心，我的账上还趴着140亿元”
　　据了解，上半年融信的合约销售额达到了132亿元，已超过2015年全年的119亿元。
　　但这背后，融信的花费更显巨大。
　　2016年截止目前，融信新入手土地15宗，面积为358万平方米，土地出让金总额超过345亿元。
　　对此，欧宗洪解释道：“我们的拿地金并没有那么夸张。所有竞得土地都是合作开发，我们的权益金额实际上为198亿元。今年需要支付的金额为150亿元，现在我们已经支付了65亿元，而我们的账上还趴着140亿元。”
　　对于一个去年销售额为110亿元的公司，手中有140亿的现金似乎不太符合常理。这正是人们质疑融信的一个关键点——高净负债率。
　　1541%，这是融信2014年底净负债率的数字，这个数字远远超过中国所有的上市房企。到了2015年底，这个数字降到了247%，当时，被认为“像吃了药一样激进”的同行中国恒大，净负债率为93.4%。
　　好在目前，融信把这个数字降到了89.83%。
　　对此，欧宗洪坦言，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债。“负债率可以通过财务手段调节，比如拿地的时候不并表，在卖的时候并表，可以把负债率降下来。”
　　融信等闽系房企的套路究竟是什么？
　　对于旋涡中心的欧宗洪来说，融信的策略十分清晰：利用宽松的货币政策，全力在杭州上海的黄金地段拿地，然后通过合作开发减少风险，再用新债替换旧债。
　　据界面新闻报道，上市之前的2015年，年营收41亿元的融信向上交所、深交所申请了110亿元的公司债额度，在上交所成功发行了65亿元公司债。2016年3月-7月，融信连发四笔私人债券，融资110亿元。宽松的货币政策让大量的资金进入，债务缠身的融信，看起来却丝毫没有压力。
　　按照曾飞燕的说法，融信正在进行大规模的债务置换。目前，100多亿元的非标准债券已经置换了大部分，剩下的接近40亿元因为协议的约束还不能置换。融资成本已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。
　　这个国家宽松的货币政策、银行的资产荒、政府的推地节奏，再加上企业对规模的追逐，成就了这个地王，但是如今，被舆论之火炙烤的，只剩下闽系的野心。
　　界面新闻称，眼下融信的质疑，几乎在每个闽系房企崛起时都遇到过——泰禾的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高杠杆，本质上都依赖高额的债务。孙宏斌的融创也遇到过——2013年9月4日，当孙宏斌以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆地块并破了全国单价地王记录时，同样被无穷的负面声音包裹。
　　然而，这些当年看似激进的企业在2015年迎来了大丰收。他们重仓的上海、苏州、北京、南京和合肥成为了中国最火热的市场，成功让所有的质疑者闭嘴了。
　　杭州对于融信，正如苏州之于旭辉，上海之于阳光城——2016年以来的房价暴涨，证明了融信的先见之明。1万元的拿地均价，3万元的销售均价，也让融信实现了业绩暴增。截止6月底，杭州的三个项目为融信带来了36亿元的销售额，超过总额的1/4。
　　在业绩会上，欧宗洪宣布将年度销售目标从160亿元调整到240亿元，并宣称现金回笼保守估计也可以达到100亿元。
　　在发布会的最后，这个拿了全国地王的男人留下了两句话。
　　第一句是，我们的营业收入和有息负债这两个指标要向龙湖看齐——目前，龙湖的净负债率为62.7%，手握162.8亿元现金，被认为是最健康的房地产企业。
　　第二句则是，我们已经完成了年度的买地计划，下半年基本上不会拿地了。
　　以下为发布会现场融信高管的对话实录：
　　融信上半年有300亿元的土地款，资金来源和风险怎么考虑？
　　欧宗洪：今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成。347亿元的土地款按权益比，我们的土地支付压力为不到200亿元，现在我们已经支付了65亿元，
接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元，即使不用任何杠杆，也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，比如销售下降20%，到年底，充分考虑支出的情况下，现金流都不会少于80亿元。
　　至于地价，楼面价平均10万元/平方米，扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性，供应量非常少，是上海的核心地段，12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外，如果北京二环拿出来拍一定是地王。
　　融信给外界的印象是比较激进的？
　　欧宗洪：融信一点都不激进，看一个企业激进不激进可以在指标上看出来，我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近，在合理范围，我们总的有息负债200多亿元，相比下，市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。
　　融信的融资渠道有哪些？钱主要哪来的？
　　欧宗洪：公司的融资渠道目前是非常简单的。我们的有息负债257亿元，在证券市场发债118亿元，剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。
　　融信是怎么把负债率降下来的？
　　曾飞燕：负债率降低主要原因是：第一，
通过上市进行资本结构优化。第二，公司在项目层面进行轻资产合作，引入合作方资本投入，同时管控好该类项目的负债水平，进而降低整个公司负债水平。第三，公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下，也适当考虑了策略投资者的引入。
　　有一种说法，大幅降低负债率是因为重新评估了土地？
　　曾飞燕：从内地和香港的准则来讲，土地是用成本法计价，不采用公允价值计价。投资性房地产是有公允价值计价，中期报告中物业估值的增加对利润只有900万元贡献。
　　公司会计报表严格遵循会计准则规范，未对土地进行公允价值评估，如真如该报道所述来评估土地，按目前土地市场情况，公司1026万平方米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就不是今天这个数值。
　　欧宗洪：我们没有进行任何的土地评估。另外有人以为我们通过发债发了110亿元来买土地，这个是严重不实的情况。公司所发债券100%用于替换原有债务。（曾飞燕：从公司去年底可以看到，非标那部分占100多亿元，到目前为止基本上置换了大部分，还有非常小的大概30多亿元接近40亿元规模因为借款协议刚性的约束，目前还不能置换。接下来在下半年通过其他的融资渠道，整体负债的成本会下来。）
　　融创的净负债率下降，净资产大幅增长？
　　曾飞燕：去年到今年权益的增长可以看到净数的变化。一方面是小股操盘，合作模式造成少数权益增长。第二，1月13日上市之后整个资本结构的调整。这是最重要的。
　　偿债是否压力？
　　曾飞燕：公司根据业务发展需要及外部利率的总体趋势预测等多种因素，对所发债券期限的设定已充分考虑了到期偿还的期限与金额匹配。管理层对未来五年现金流的进行了测算，流动性整体充裕。
　　欧宗洪：还债压力不大，公司今年下半年到期债务20多亿元。公司根据现金流的情况，本年度可能提前偿还未到期债务80亿元甚至100亿元。
　　上海的地王项目进度安排是什么？
　　林峻岭：2018年初推盘，项目80%是100平方米以下，这种设置合理的，非常符合目前中高端产品的需求。目前上海内环内高端住宅面积300、400平方米，总价偏高。我们定位为轻奢豪宅，满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。
　　融信为什么重仓杭州？
　　欧宗洪：今年好多城市地价涨得很厉害，但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多点，而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。
　　我们在早前拿了楼面价一万多元的相当位置，
至上周同行拿的差不多3.4万元多，是我们价格的一倍多。萧山区的库存大概200万平方米，库存量不大，从大杭州来说，今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方方，今年上半年已经消化了1400万平方方。也就是说，去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全，我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。但是市场土地供应才八九百万平方。
　　（欧宗洪为董事局主席、执行董事兼行政总裁，林峻岭为执行董事、副总裁，曾飞燕为执行董事、首席财务官兼联席公司秘书）
(完)
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