一二线城市“地王”频频涌现幕后黑手是谁？

当兵的那点事 · 发表于 2016-8-26 10:22

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“地王”频出，往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时，很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。因而此轮的“地王潮”，与过往相比，显然有着不一样的成因。
事实上，此前每一轮的调控，通常各地政府都会相应缩减土地的供应量，而对于开发商来说，土地就是基本的原材料，是他们持续经营必须有所储备的“粮草”。特别是在经历了持续的调控过后，市场的表现让开发商们更加集中地涌向一二线城市，僧多粥少之下，土地的价格自然出现飙升。但与此相对的是，更大范围的三四线城市或区域被开发商冷落，这种冷暖的鲜明对比，恰恰是房地产业走向成熟的标志。今后可能很难再出现全国范围的地价、房价普涨，开发商们要想在市场中继续活下去，甚至活得更滋润，必须抛弃简单粗放的开发模式，唯有靠更加精细化的运作，才能走得更远。
在三四线城市销售不济，一二线城市成了房企避险最好的港湾。自去年以来，北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强二线城市中，“地王”不断涌现。除了避险的需求，“地王”频出还有哪些深层次的原因？
一线城市供求失衡
在经历了2010年以后的一波错误的扩张后，越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发。这使得很多时候，他们会扎堆拿同一个城市的地，并促成这个城市的“地王”迭现。
之前，中南建设集团董事长陈锦石就在中南集团2016~2020发展战略发布会上，就中南建设房地产开发项目的布局接受《每日经济新闻》记者采访，他表示会将一些落后地区的项目一次性卖掉，或者用其他方法处理掉，而把城市布局的重点转向一线和一线城市周边的三四线城市。
陈锦石的观点，代表着很多地产企业的共同看法。尽管很多三四线城市地价便宜，但这些城市因为人口大量流出，已经很难再有发展机会。这使得大量的企业把战略布局的重点放在一线城市。但问题是，一线城市正在减少新增建设用地规模。这种供求关系失衡的情况下，“地王”频出也就不难理解了。
比如，上海在锁定城市总量的背景下，2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年，上海增加商品住宅用地，面积为800公顷，2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷，但2013年这一数字为1000公顷。
来自中国指数研究院的数据显示，今年，上海出让的75幅经营性用地中，住宅用地多数实现了翻倍的溢价，有8幅住宅用地溢价率超出200%。
一线城市“地王”涌现谁是推手？来自金地华东区域投资部人士向《每日经济新闻》记者表示，一线城市的“地王”频出不能完全归咎于政府的供应。一线城市的发展早，新增建设用地的空间有限，像深圳目前的土地供给中很大一部分来自城市更新。
该人士进一步解释，现阶段，经济整体放缓的背景下，一线城市的土地供应紧张很难缓解，已经有部分企业不得已走出一线去二线城市拓展。
二线城市“期限错配”
货币宽松和房地产市场整体向好的背景下，以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整，被市场认为是这次“地王潮”的另一只推手。
合肥在市场需求大增的背景下，连年缩减土地供应，库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示，2016年，合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩，较去年的5500亩增加27.27%。
然而，早在2016年以前，合肥“地王潮”已经出现，库存“危机”也早已隐现。2015年被称为“地王年”，凤凰房产的统计数据显示，当年合肥产生9个“地王”，几乎涵盖所有区域。而当时，合肥仍在缩减经营性用地和住宅用地的供应。
公开数据显示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面积同比增长50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥当期的土地供给在减少，对应的经营性用地出让面积变化幅度为27.26%、27.48%、-20.81%。
土地供给滞后，合肥新建商品住宅供需早已失衡，并在2013年以后逐渐由平衡演变成危机。过去的2013年至2015年，合肥商品住宅供应面积难以覆盖成交面积。进入2016年，合肥新建商品住宅去化周期维持在4个月以下，并长时间保持在2个月的水平，为近6年的低谷。
与合肥类似，苏州国土资源部门公布的数据显示，2016年，苏州商品住宅用地计划供应面积为474公顷，而此前的3年苏州住宅用地供应分别为446、447和481公顷。
多家房地产开发商表示，2015年苏州已经出现销售大增和土地紧张的局面，政府层面未能及时调整土地供给，造成市场供应较少，开发商纷纷抢地的局面。中国指数研究院数据显示，2015年苏州商品住宅成交面积1175万平方米，同比上涨42.60%；当年商品住宅供给仅增加17.29%。
更值得关注的是，苏州商品住宅规划面积的减少。中国指数研究院数据显示，2015年，苏州市推出的80幅住宅用地的规划面积为888万平方米，较前一年下降25.90%，更是创下近6年的最低点，而同期，苏州商品住宅销售面积大涨42.60%。
“地王潮”同样涌现的南京，虽未减少商品住宅的供给，但却是在市场变化多样的情况下，维持了供给不变。南京国土资源局公布的数据显示，2014年至2016年，南京商品住宅供地计划均为500公顷，根据中国指数研究院的数据，2016年前7个月，南京商品住宅销售面积为980万平方米，2015年和2014年该数值为1207万平方米和776万平方米。