征收房地产税：这么近，那么远

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近期，有关征收房地产税的话题备受关注。
财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上的一番话，为房地产税的推行吃了一颗“定心丸”。楼继伟指出，应该积极推动个税和房地产税的改革，但遗憾的是，目前还没有正式推出（方案），主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍。“只要是真正的税收再分配，就会受到真正的阻碍，但我们义无反顾地要做。”
“义无反顾”4个字，彰显出高层的决心。然而截至目前，尽管征收房地产税在坊间疯传，但在实操领域相关的草案并未出台，房地产税对谁征收，征收多少等基础问题也无定论。一切看上去都箭在弦上，但细细深究却觉得有些遥远。
技术操作层面仍显“稚嫩”
与房产税相比，房地产税是新事物。
在概念上，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。当前，我国房产税按照1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。若房产出租，则依照房产租金收入的12%进行缴纳。
而房地产税比房产税多了一个“地”字，也意味着未来的持有税，其征收对象不但是房屋价值，而且还将包括房屋下面的土地价值。根据其历史沿革，当前所讨论的房地产税由“物业税”演变而来， 而“物业税”的首次提出是在2003年十六届三中全会上。可以说房地产税的提出已有13年时间，但各界对于征不征、怎么征、征多少等问题仍存争议。
目前，关于房地产税的草案并未出台，市场上流传的主要有以下两种方式，一类是按人均居住面积，一类是按房屋价值。按人均居住面积征税的依据大多为上海试点房产税按照人均免税住房面积为60平方米；按照房屋价值确定免征额的原因在于，不同地区相同居住面积的价值可能相差很大，按照人均居住面积免税，就会有利于高价房主而不利于低价房主。
抛开上述争议，实行房地产税仍存在不少技术性问题。其中最主要的就是信息收集统计存在困难。有分析人士指出，由于我国人口多，人们居住分散，不利于信息的收集和统计，这也加大了开征房地产税的难度。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，房地产税的制度设计包括房产税、土地增值税等一系列税收，其中最大的问题是技术。比如不动产统一登记信息管理基础平台没有全国联网的话，是无法统计征收房地产税的房屋套数的。
“其次是法理上的疑问。目前居民拥有的房屋产权为70年，房屋价格中已包含了土地出让金。然而考虑到土地为国家所有，再缴纳房地产税有重复征税的嫌疑。”谢逸枫说道。
正如北京大学财经法研究中心主任刘剑文对媒体所言，“在国家拥有土地的情况下，为何要再向个人征收房地产税，这种模式在国际上很罕见。因此当前土地使用权和房屋所有权相分离的问题，较难解决。” 不过，学界亦有声音提及，物权法上规定了土地使用权到期后“自动续期”，这其实是一种非常接近于所有权的状态。
对此，知名房地产专家周建成博士对《中国产经新闻》记者指出，在该问题上或可参照上海工业用地的出让方式。“上海工业用地的出让年限分为20年和50年，不管哪一种，都存在到期后的土地使用问题，对此政府主要采取三种做法。一种是到期后如果还要续期，就须经政府同意后补交相应的土地出让金；一种是到期后政府回收土地，土地上的建筑物按照价值进行赔偿；还有一种是到期后政府收回土地，土地上的建筑物不进行赔偿，企业还不能有意破坏建筑物。”周建成表示，政府并无意让土地出让金和房地产税“脱钩”，在该问题上，政府的想法尚不尽成熟。
除去不动产登记全国联网的技术难题，以及土地出让金的法理困境，征收房地产税还有一层门槛，即必须立法通过。
2016年房地产税可以纳入立法程序吗？谢逸枫认为，一切都取决于中央。如果中央不提出房地产税开征，或不提交全国人大常委讨论，那么房地产税永远都不会开征。但目前，中央并没有明确指示“开征”房地产税，而用了推进改革之类的措辞。
房地产税“隐含”多重利益纠葛
根据财政部公布的数据显示，2014年全国土地出让金收入约40480亿元，超过了4万亿元。如果这4万亿不征土地出让金，而是改征房地产税，也就意味着让买房人来承担这4万亿。
有人计算，若按照世界通行的1.5%的税率，一家三口在北京二环购买一套100平方米的房子，价值800万元的话，则每年需要缴纳的房地产税是12万元，相当于每月纳税1万元，这可以说是加在居民身上沉重的负担。
爱奇艺财经频道主编齐俊杰认为，甚至在房地产税出台之前会出现大量的房产抛售潮，二手房的卖盘涌现很可能会让房地产出现大幅的下跌。
“并且，房地产税针对的人群也值得商榷。是否届时只针对老百姓的私人住房开征，而公务员的住房则无需缴纳房地产税？其中就存在公平性和合理性问题。”谢逸枫补充，除此之外，房地产税划归地方政府还是中央也存疑问。而这些都将严重影响房地产税开征的进程，也会阻碍房地产税改革的进一步推进。
对此周建成指出，在中国很多政策的实施都存在阻力，比如拆迁、反腐，但最终依然会执行。并不是因为有阻力的存在就不做了，中央讲更多从经济运行角度来考虑某项政策的可行性。
“当前的中国经济不论是国有经济还是民营经济，其信用都以不动产作为根本。不动产的价格如果出现滑坡，那么不论是政府财政，还是企业和个人的信用都将崩盘。现在为保证资产价格不出现大幅下跌，中央实行宽松的货币政策，甚至地价也炒得非常火热，以期用地价撑住房价，总之整个战略的意图就是为了保证资产价格的稳定。如果房地产税现在出台，意味着资产的投资价值将大幅萎缩，政府和企业信用崩盘，保资产价格这件事将会失败。这是推行房地产税的利益阻力。”周建成分析。
尽管存在诸多不成熟之处，以及利益纠葛，房地产税的征收仍有其“意义”。某媒体特约评论员刘波撰文指出，当前，贫富差距主要表现为财产性收入的差距。累进性的个人所得税虽然具有一定的抚平贫富差距的功能，但因为主要针对工资性收入而非财产性收入，所以对缓解整体分配不均的贡献并不大。而房地产税作为一种直接税、财产税，其税负不容易被转移，拥有大量房地产的富人将承担更多的税负，这能够弥补目前促进公平分配的税收机制所存在的短板。
“财产税是国家的主要税种，必须推出，不然对整个国家财产的初次分配和再次分配都会造成不良影响。一旦推出，大量的炒房将会减少。事实上，西方国家都在征收房地产税，也并无出现大量负面效应，房地产税主要还是起到了维持稳定的正面效果。”周建成表示。
不过纵观前路漫漫，现在说房地产税开征仍为时尚早。正如有专家所言，房地产税在2017年顺利开征的可能性“微乎其微”。

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