多个二线城市增加土地供应 楼市会降温吗？

爱上狐狸的猫

今年以来，在各种政策利好的刺激下，一线城市和二线热点城市楼市十分火爆，不少城市的土地供应明显不足。为此，近期多个二线城市已纷纷加大供应的力度，意在给“高烧”的楼市降温。
珠海忧心高房价打乱城市发展路径
7月15日，远离珠海主城区的金湾区一宗地块拍卖遭遇几十家开发商疯抢，经过超200轮角逐后，以单价19050元/平方米、总价33.4亿成交。19050元/平方米的楼面地价是起拍价3950元/平方米的4.8倍。该成交楼面价直接刷新珠海最高楼面价纪录。
珠海新地王的诞生，使得珠海上半年地价水平超过省城广州。数据显示，广州上半年合计土地出让面积330万平方米，土地出让金额186亿，最高成交单价17756元/平方米。
据珠海市政府官方微信“珠海发布”和珠海当地电视台报道，珠海市市长郑人豪在18日调研香洲区“三旧”改造工作座谈会上做出了回应。
郑人豪表示，新地王的产生一方面说明大家对珠海未来的发展前景充满期待和信心;另一方面，高房价也可能过早、过度地透支珠海未来的发展前景，这会打乱珠海既定的城市发展和产业发展路径，弄得不好，甚至会丧失城市竞争力和可持续发展力。
根据中国房价行情平台的数据，6月，珠海房价均价达到了18382元/平方米，位居全国第八，紧追广州、杭州等城市，同比涨幅更是达到了32.83%，在各大城市中涨幅靠前。
合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，珠海房价已多年持续坚挺，尤其是在2014年全国房价深度调整的情况下，珠海不仅没有下调，而且还上涨了8%。2015年珠海房价涨幅达到20%，今年又继续大幅上涨，这几年下来珠海房价涨幅直逼深圳，远超省城广州。
珠海作为珠三角、广东省最宜居的沿海城市，旅游业占比较大，外来购房群体占比较多，尤其是来自东北等过冬养老和澳门等地的置业群体较大。
不过，龙斌称，从房地产市场来看，珠海的市场成交总量并不大，供应更加有限，所以才导致房价上涨较快。从短期来看，要使房价平稳，必须要加大土地供应，从源头上解决供不应求的问题。
郑人豪表示，作为负责任的政府，珠海不会坐视不管。珠海还拥有广阔的发展空间、充足的土地储备资源，会采取措施保持房地产市场的平稳健康发展，接下来将重点从供给侧做好调控和平衡。各大房地产企业能够理性分享珠海的黄金发展期才是珠海正确的道路。
多城增加土地供应
与珠海一样，近期楼市上涨、供不应求而提出增加供应的城市还有不少。例如，同为海滨城市的厦门，楼市均价已超过一线城市广州一万多元，其中最主要的原因就是过去几年土地供应一直明显不足。
在近期收紧信贷政策的同时，厦门的土地供应力度也在加大。今年上半年，厦门共出让3幅地块，总建筑面积为41.85万平方米，仅完成供地计划的21%，出现了较大幅度缩水，这让各大房企陷入手中无“粮草”的尴尬局面，下半年有望缓解。日前，厦门市国土房产局已明确表示下半年将加快土地供应节奏，加大土地供应量。
根据厦门市国土房产局日前发布的《厦门市2016~2018年居住用地出让计划》，3年内厦门计划出让57宗居住用地，明显进入“快车道”。厦门三年拟推出居住用地建筑面积总量超650万平方米，年均供应量约230万平方米，比近五年(2011年~2015年)居住用地实际年均供应量(167万平方米)高出约38%。
房价涨幅全国第一的合肥6月底出台的楼市调控举措提出，根据商品住房市场销售情况，确保居住用地供应充足，2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。实行差异化供地政策，在商品住房价格较高、价格波动较大的区域增加居住用地供应，加大四县一市特别是“1331”城市空间发展战略的各副中心组团区域的居住用地供应，稳定土地供给预期和价格预期。
此外，房价上涨较快、库存明显不足的南京和苏州，今年以来也纷纷表示要增加土地供应的力度。
国家发改委新闻发言人赵辰昕近日在谈及地产市场时表示，对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。
今年6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》(下称“方案”)显示，全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减，京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。这意味着，未来这三大直辖市的土地供应将大大增加。
中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，供给侧改革中，反映在楼市方面，就是要在土地供应的源头上进行改变。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量以及中小户型供给。
不过，增加供应需要一定的时间。从短期来看，如何采取有效举措，防止房价、地价过快上涨，从而为增加供应赢得时间尤为重要。
“楼市调控宜疏不宜堵，增加供应十分重要。但对南京、苏州这些库存严重不足、地王频出的城市来说，短期内还是必须要做好限贷等‘减法’，才能抑制住虚火、平稳地价，形成事实上的供给。”张大伟说，像南京近期推出了8块土地，但因为市场过热绝大部分“熔断”了，那还是无效供应。现在很多城市都说要增加土地供给，但是供应出来的土地都是“地王”，这种供应不仅不能让市场降火，而且还让虚火更旺。
张大伟对本报表示，如果能真正增加有效、足够的供给，是能让房地产市场平稳发展的。因为一个城市房价的上涨不仅取决于人口流入、产业结构、收入水平等需求端，也跟供应端是否能满足需求有很大关系。比如这几年广州、杭州以及重庆、长沙、成都几个城市经济发展都很不错，需求量很大，但由于土地供应足够充分，因此房价比较平稳，对实体经济发展也比较有利。
“问题在于，过去几年，市场不好的时候地方政府不愿卖地，市场好的时候反而卖了一些地。”张大伟说，很多城市此轮房价上涨并不是因为实体经济有多好，而是过去几年土地供应没有适应发展的需要。
另一方面，由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，而且还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。只有保持一定的经济发展增速，才能为经济转型和结构调整赢得空间。在当前房地产市场发展势头不错的情况下，这些热点城市如果能有效供应土地，不仅有利于平稳房价，而且可以拉动房地产开发投资，拉动宏观经济的发展。

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