学者：防范“地王”风险应完善土地出让模式

罗油

今年二季度以来，尽管楼市上攻势头减弱，热点城市推出紧缩措施，但地市高热的局面并无缓减。在刚刚过去的6月份，根据中原地产统计，全国“三高地王”（高总价、高单价、高溢价）诞生73宗，超过5月份的69宗，再次刷新历史记录。截至6月底，今年单宗超过10亿元的高总价地块已经出现了205宗，溢价率超过100%的单宗地块就有92宗，约是去年同期的45倍。
今年的“地王潮”有以下几大特征。一是二线城市“唱主角”，占据“地王”70%的数量，仅苏州、杭州、南京、合肥四个城市就诞生了88宗“地王”。二线地市之所以火热，“去库存”向“补库存”转变、土地供应紧缩是重要原因。
2014年“9·30”新政以来，楼市已回升20个月，中国房产信息集团（CRIC）监测的35个热点城市2015年和今年一季度成交面积分别增长23.4%和41%，超过2013年历史最高景气度。
今年以来，一线楼市显现降温迹象，楼市重心转向二线城市。上半年，一线和二线楼市成交面积涨幅分别为14.1%和63.2%。截至6月底，一线楼市库存消化周期从一季度末的5.8个月上升至7.9个月，二线楼市由8.3个月下降到6.5个月。被称为楼市“四小龙”的合肥、南京、苏州和厦门，目前库存消化周期在2个月左右。
供地量紧缩也是二线楼市火热的催化剂。2014年和2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%，今年1~5月同比下降5.9%。热点城市供地紧缩更明显，2012~2015年，合肥住宅供地建面分别为570万平方米、364万平方米、350万平方米和283万平米；2015年，南京新房成交面积和金额分别增长48%和63%，创2009年以来最高增幅，但供地面积却同比下降37%；2015年，苏州新房成交面积和金额同比分别增长52%和65%，达到历史峰值，但供地量同比下降34%，创5年新低；2015年，武汉新房成交金额增长50%，房价上涨12.3%，居二线城市之首，但土地成交面积连续4年下滑。
今年“地王潮”的第二个特征就是国企和央企“唱主角”。中原地产统计，今年1~5月份，全国总价超过15亿元的105宗高价地块中，有52宗被国企获得，占比为54%。首先，“稳增长”压力当前，央企、国企发挥带头作用，驱动地产类央企积极拿地；其次，多融资渠道开闸，贷款、债券利率创历史新低，央企融资成本更低，债券利率甚至降至3%以下。
第三个特征就是，各类寻求高收益的资金借道参与地产市场，助推“地王”频现。当货币宽松遇上“资产配置荒”，社会资金开始借道参与开发商定增和拿地。1~5月，单价TOP20的“地王”中，操盘方和财务投资者联合拿地比例高达40%，2010年和2013年这一数据仅为10%和15%。1~5月份，楼面价TOP20的“地王”中，光财务投资者介入的就有7宗。近期拿地较为激进的信达地产，频繁采取“夹层拿地基金”的方式，用较少的自有资金撬动较大项目，实现“基金拿地+小股操盘”的资产运作。
“地王”频现直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。同时，从2010年和2013年两轮“地王”看，地价和房价相互攀升加剧楼市泡沫担忧，倒逼紧缩政策出炉。此轮“地王潮”，资金推动、避险投资的因素明显。
据悉，近期国资委已约谈央企，住建部、国土资源部也在酝酿应对政策，或意味着二线楼市政策收紧，拿地企业也将面临财务风险。2013年~2015年诞生的“地王”项目，平均开发周期21个月，远慢于非“地王”项目。近三年总价“地王”前20位中，有4块未动迁，9块未开工。由此，此轮“地王潮”或无法缓减楼市供求矛盾。
应对“地王”风险，短期内一个有效的选择，就是完善土地“招拍挂”出让模式，“定配建、竞地价”是一个可行的探索。在该模式下，每一宗土地出让前，按照建筑面积，政府可以规定一定比例的保障房（公租房或安居房）配建比例，并交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。一方面，根据供求情况适当调整配建比例，缓解住宅市场供求压力；另一方面，定配建导致开发成本上升，降低开发商对市场前景过分乐观的预期，拍地时不会肆无忌惮地报价。
针对国企和央企“制造地王”，一方面要以发展实体经济，挖掘创新增长动力，专注国计民生为导向，加快推进国企和央企改革。在房地产领域，国企和央企要逐渐退出竞争市场，业务要向城市一级土地开发、旧城改造、城市基础设施建设集中。
另一方面，要贯彻中央经济工作会议提出的加快推进房地产业兼并重组。非房地产主业的央企要清理整顿房地产业务，限期完成退出。此外，要强化对央企和国企社会民生贡献考核。
此外，还要控制地方政府助推形成“地王”行为。去产能和去杠杆背景下，地方政府过去仰仗的制造业、平台投融资受到很大影响。楼市稳投资、稳财政的贡献明显，地方政府有放任地市火热的意愿。因此，要加速推进中央转移支付和债务置换，鼓励地方政府加大公共服务建设。同时，加快推进农业转移人口市民化和公共服务全覆盖，长期空置住房要以低租金、免租金等方式向外来常住人口分配，让他们扎根下来。（作者为深圳市房地产研究中心研究员）

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