政府探索返租“城中村” 深圳新租房时代来临？

当兵的那点事

近期，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，一方面鼓励政府和机构发展租赁式住房，另一方面鼓励个人进行住房租赁消费。据知情人士透露，在此之前，深圳已起草相关文件，尝试在改造存量住房为人才安居房上取得突破。另据记者调查，除了政府引导深圳住房租赁市场发展外，深圳民间各类资本早已抢滩住房租赁市场。据业内人士估算，深圳目前约有30家租赁式住房的建设和供应主体。
在土地资源紧张、住房供需不平衡的深圳，住房租赁市场的发展是否能开启深圳新租房时代？是否能真正解决深圳市民“住房难”问题？四面八方抢滩住房租赁市场后，鱼龙混杂的局面该如何规范？
政府??试点返租“城中村”住房用做人才公寓
6月3日，被舆论解读为国家楼市政策的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式公布。就在当天，深圳30多位专家学者围绕“共享深圳”的话题展开讨论，其中重点提到深圳人才住房难的问题。而不久前，深圳相关部门还在大鹏召开一次关于深圳发展住房租赁市场的专题研讨。从中央到地方，大力解决住房问题已成共识。
“深圳保障房的数量缺口还很大。‘十三五’期间，深圳可能还要引进约132万名本科以上技能型人才，他们中至少50%的人在深圳没有房子。”深圳市住建局房改处负责人在“深圳30人论坛”上表示，据不完全统计，截至2015年底，深圳住房保障覆盖人群大约是136万人，如果按官方统计的常住人口1078万来算，保障率才12%多一点，未达到国家提出的20%的标准。
据知情人士透露，为了解决来深人才居住问题，深圳有关部门已经起草了一份关于发展深圳住房租赁市场的征求意见稿，试图在人才居住用房的房源供应上有所突破。记者日前就相细节问题给深圳市住建局发函采访，该局以“文件需要落地后再行报道”为由暂不接受采访。
在深圳正式出台支持住房租赁市场发展的相关文件之前，深圳福田区已经开始探索新模式实施人才安居工程。6月7日上午，福田区副区长余智晟做客“民心桥”时表示，如符合政府返租条件的城中村，将其提质改造后转做人才公寓。“在水围村试行成功后，将根据福田其余城中村的整改进度，进一步推行城中村政府返租。”他介绍，目前辖区已在水围试点35栋600余套此类保障性住房。
据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了520万的城市人口，其中包括63%的毕业1—10年的年轻人。除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。如此庞大的存量用房，给未来释放新的租赁住房留下很大的可能性空间。
民间??各路资本抢滩“长租公寓”市场
据记者了解，在国家政策落地之前，民间资本早已抢先介入住房租赁市场。今年4月，一个名为“青年乐巢计划”公益项目在深圳发起，发起人是深圳租房生活方式平台合屋以及长租公寓行业的数十家品牌机构。“我们呼吁大家把手中持有的并且闲置的工业用房、城中村农民房、小区房等拿出来，通过社会资本和运营机构的整合改造，把他们变成宜居的长租公寓，释放深圳更多的新的租房供给。”合屋创始人罗凤鸣对记者表示。
业内称这种租赁住房为“长租公寓”，其核心理念是不仅“住得好，还要住得有情怀”，因此，这类长租公寓一般以“居住+服务+社交空间”的模式存在。记者日前来到由招商蛇口打造的“壹间”公寓看到，该公寓小区由建于1987年的槟榔小区改造而成，原来是蛇口工业区早期引进的“三来一补”产业的配套宿舍，如今被改造成年轻的新兴消费人群的居住社交圈。记者走进公寓发现，每间房子均为精装修，且基本配备了日用家具电器。此外，运营商还为居住在这里的人群配备了小型图书室、健身房、洗衣房等生活设施，吸引了众多来深发展的年轻人入住。
“现在来深的年轻人越来越多，他们宁愿用工资的三分之一来租房，也不愿意牺牲居住品质和生活方式，按深圳目前的租房情况，就存在供给和需求的不平衡。”罗凤鸣说，在消费升级的趋势下，深圳的租房市场不仅要释放更多的供应，还要释放有品质的供给，因此，各路资本早已在深圳的租房市场上“大干快上”了。
记者观察到，这些长租公寓的运营者倾向于在城中村“圈地”，把整栋或整层租下来，按照年轻人的口味重新设计装修再租出去，也有一些运营商会改造部分小区房。另据记者了解，长租公寓的建设和运营商除了小的民间资本，还不乏品牌开发商和机构，如万科、招商、深业等都在建设或者运营自己的长租公寓，雷军投资的You+青年公寓去年也在南山西丽平山村落地，而链家集团旗下租房品牌自如公寓也在此前宣布成立。此外，吾家SOHO社区去年也首次在深圳的八卦岭片区亮相，与常规长租公寓不同的是，那里的每间公寓都可以独立注册公司。
合屋做过的一个统计显示，过去一年具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌有30多家。而深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，以此计算深圳的租房市场规模达到1000亿元以上。
数读
据不完全统计：截至2015年底，深圳住房保障覆盖人群约为136万人，保障率超12%，但未达到国家提出的20%标准
华创证券报告：目前国内房屋租赁的交易额约为8000亿元，每年新增应届毕业生的租房规模达600亿元
合屋统计显示：深圳有78.2%的年轻人处于租房状态，租房市场规模达到1000亿元以上
■声音
租房市场是蓬勃发展的“朝阳”行业
“我刚来深圳的时候和现在的年轻人一样，住在城中村，一住就是4年。我们是来创业的，不是来享受的，因此不能一工作就要买房。”在近期由合屋举办的一场“租房革命”专题论坛上，万科集团高级副总裁谭华杰在演讲中讲述了自己在深圳的租房经历，在他看来，年轻人的观念应该改变，在拼搏奋斗的时期可以不买房而是租房。
在国内，受传统思想的影响，许多来深圳没几年的年轻人就想着买房。而在国外，租房却是常态，有些家庭甚至一辈子租房住。论坛上，有地产人士介绍，在美国，有40%左右的人租住在公寓里；在德国，六成家庭一辈子租房；在法国，买房的人占59%，租房的人占35%，剩下的6%是住免费房的特殊人群。
论坛上，多位地产人士认为，在土地资源紧缺，房价居高不下的深圳，许多来深的年轻人对居住的观念会逐渐发生变化，随着深圳年轻人观念的改变和租房市场的成熟完善，深圳未来或迎来租房时代，而这也催生出庞大的租房市场。
“深圳是全国的深圳，其住房面向全国的年轻人，因此越来越多的运营商加入这个新兴的市场。”罗凤鸣说。华创证券的一份研究报告显示，目前国内房屋租赁的交易额约为8000亿元，每年新增应届毕业生的租房规模达到600亿元。在诚品地产董事总经理罗雷看来，房屋租赁市场，尤其是面向年轻创业者的租房市场，是一个正处于蓬勃发展“朝阳”行业。
然而，业内也提出了一些担忧。国务院发布的意见中，特别提到了允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房。但在实际操作中，却有不止一家公寓运营商表示，行业规范还没有及时跟上，甚至连审批部门有时候都不知道该去找哪个。他们呼吁，对于新兴的公寓行业，政府能够给予相对更为清晰的引导和规范，尤其是在此前一直非常严格的消防方面，是否有可能出台一些建设性规范。而对于民间长租公寓的“混战江湖”，罗凤鸣认为，未来两三年长租公寓市场洗牌大战在所难免，目前的发展处于一种无序无标准的状态，要想规范化长远发展，行业必须有标准。
南方日报记者 卓泳 实习生 李嘉

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