央企地王集体被约谈背后的较量：什么样的“利益局”

爱流泪的鱼

央企“地王”的疯狂，终于让监管层坐不住了。继住建部召集开发商座谈之后，国土部也出来喊话为土地市场降温，国资监管部门近日亦“约谈”了相关国企央企。
“与其说是约谈，不如说是商谈，监管部门采取这种行政手段实属迫不得已，地产央企为了保住自己的资质不至于被退出，只好不计成本地拿地扩大业务，而地方政府也需要恢复土地财政弥补收支缺口。”6月16日，来自国资系统的一位不愿具名人士向《华夏时报》记者分析称。
据相关统计，上一个“地王”井喷的2013年，全国的“地王”数量也不过60宗，而今年以来，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。业内人士预计，2016年很可能会成为中国“地王年”。央企联手上市公司，拿下了逾八成“地王”。
国资专家、湖南省社科院研究员肖毅敏6月16日在接受本报记者采访时建议，监管部门应该建立更多的长效措施，健全产权约束机制，约束企业不合理的经营行为，但根本上解决“地王”问题，还要靠改革当前的财税体制。
集体“被约谈”
6月14日，南京土地“熔断新政”后的首场土地拍卖会上演，保利、华润、金地等地产央企悉数到场举牌，有意思的是，当一幅地块因房企举牌超过最高限价而流拍时，现场开发商竟然集体笑场。
“此前一天，南京市国土局邀请参加土地拍卖的房企负责人开了一次闭门会议，希望我们采取理性竞拍的态度。”与会的一位房企人士向本报记者透露。但南京市国土局相关人士对此予以否认，不过，该人士同时也承认在6月13日下午召开了南京土地市场研讨会，邀请了一些开发商代表，并听取了他们对南京土地市场的意见和建议。
上述房企人士称，保利、华润、金地等央企也派代表参加了，沟通的效果应该不错，这次拍卖会他们没有拍走一块地。
这一改地产央企的凶猛本色。刚刚过去的5月，杭州奥体地块被央企信达地产与万科的联合体以123.18亿元获得，成为今年的“全国总价地王”；保利地产拍出上海外环的史上地价新高；招商地产也毫不示弱，拿下宁波今年的“总价地王”。
据中原地产统计，截至5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，其中有27宗地被国企获得，成交金额高达1095亿元。
央企集中“扫地”，推升出了近来土地市场火热行情的一波高潮。有媒体援引一位民营企业负责人的话讲，央企投资部人士曾在私下坦言，近期在土地市场多次造高价地，带来不小的舆论压力。坊间亦有传闻称，国资委等监管机构“约谈”央企开发商，要求收敛在土地市场的追高拿地行为。
本报记者向国资委发函求证，但截至发稿前并未获得正式答复。不过，来自国资系统的一位消息人士向记者透露，监管部门定向“窗口指导”以前是有过的，与其说是约谈，不如说是商谈，毕竟央企也有自己的考虑。
央企借“地”保命
对于监管部门约谈央企“地王”，肖毅敏认为非常必要和及时，约谈这种行政的方式并不违背市场经济的规律。
“央企‘地王’凭借国企背景获得低息贷款，拿高价地，这意味着用更高的成本、更大的代价去经营，按照目前一二线城市高价‘地王’频出的状况，房价必须要涨一倍左右，多数地王才能解套。”肖毅敏对本报记者说。
兴业证券日前发布的一份研报指出，央企之所以比普通国企和民企开发商更加疯狂拿地，除了低廉的资金成本，更重要的是他们面临强大的“自保压力”。
2010年3月，国资委要求，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。然而，由于央企退出地产业务会涉及众多利益的调整，时至今日，当年的退出令并未能得到有效执行。
但是，当前地产央企“退出并购潮”再次来袭，许多地产业务不够“发达”的央企非常担心自己即将成为被并购的对象。
兴业证券固收团队唐跃等人在研报中指出，为了在并购浪潮中生存下来，这些央企只能在“留给自己不多的时间里”快速做大地产业务，这也就意味着这些央企存在较为迫切的拿地需求。
“为了尽快扩大自身的地产业务， 一些央企甚至不计成本拿地，这可以在很大程度上解释地产央企为何疯狂在全国范围内不断制造‘地王’。”唐跃说。
灭不掉的“地王”
记者注意到，在最近苏州、杭州和南京等二线城市土地竞拍中，没有地产央企竞拍到地块，但取而代之的是，一些地方国企抢了过去央企的风头。
日前，北京国企首开与金茂联合体以总价64.1亿元竞得杭州一块地，溢价率93%。此前，天津市房地产发展（集团）股份有限公司接近最高限价竞得苏州两个地块，分别溢价118%和97.32%。
“现在房地产行业基本饱和，不再是最优的投资领域了，但国企还是按照以前习惯了的思路和模式行事。”上述国资系统人士称。
但更重要的是，地产企业高价拿地可以较好地为地方政府“补充”财政收入，“地王”使部分地方政府和开发商的利益保持一致。
“在当前全国存量房源总体过剩，但局部紧缺的背景下，全国范围内的开发商都有向一线和部分二线城市拥挤的愿望。也就是说，开发商有较强的意愿在这些城市拿地。”唐跃在研报中称。
随着房价不断走高，土地成本占项目总成本的比例大幅增加，开发项目的风险也越来越大，只有资金实力强大，而且融资条件宽松的央企才更有可能敢于拿地。
克而瑞研究中心提供的数据显示，今年以来，中国22个热点一二线城市土地市场持续高热，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。
国土部要求地方对招拍挂出让中溢价率超过50%的“异常地块”进行上报，但地方上报的积极性并不高，根据国土部异常交易地块备案数据库，2015年以来，媒体报道的异常交易地块备案率仅为18%。
“迫不得已，国资监管部门只好重启约谈或者商谈这一行政管制的方式。”上述国资系统人士称。

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