巴曙松：目前中国房地产行业正在经历深刻的变化

橘梨

本文为巴曙松在6月14日出席LME亚洲年会2016上的演讲
当前，在中国经济增长速度探底的过程中，面临来自多方面的挑战，过去支持中国经济增长的人口红利、资源红利、房地产等投资红利、贸易红利、储蓄红利等因素均在减弱，需要寻找新的增长动力，同时也需要应对去产能、去杠杆、去库存等诸多挑战。从短期来看，目前全国房地产成交量已经超过十万亿元，对整个国民经济影响非常大也非常直接，目前看，房地产去库存的进展如何、房地产投资什么时候在去库存之后触底，短期内中国的经济增长速度就相应可能触底。
一线城市楼市存量增加房价波动加大
中国国家统计局13日公布了逊于预期的5月经济数据。5月规模以上工业增加值同比增长6.0%，社会消费品零售总额同比增10%，而今年首5个月固定资产投资同比增长仅9.6%，创下16年新低。投资增速的回落有多种因素，房地产在三四线城市的库存压力大、以及民间投资回落是重要的因素影响。当前中国房地产市场的一个值得关注的特点是，虽然今年以来销售明显好转，但库存继续在增加，三四线城市的去库存压力依然非常大。
目前内地房地产行业正在经历深刻的变化：一线城市房地产市场正从新房市场转变为二手房交易占比更大的存量市场，房价形成机制将为之改变；一线城市人口增速减缓甚至出现净流出，或将加大房价波动，往往是去年上涨最快城市，今年可能变成房价下跌最快的城市；而房地产市场的需求已经从刚需型转为改善型，房价的持续上升会对居民购买力形成不利影响。
美联储如果加息，对人民币汇率的冲击将小于811汇改
今年以来，人民币汇率以有管理的浮动汇率制度为基础，在一篮子货币和美元两个“锚”之间，一直是跟随其中较弱者的走势。从这个政策操作可以看出，央行在对人民币汇率主动进行的预警性、前瞻性的适度汇率贬值，不断提升人民币汇率的灵活性。因此，如果接下来美联储加息后美元持续升值，人民币还有可能顺应市场力量，随美元出现一定幅度的走弱，但是预计因此带来的市场冲击将明显小于去年8月11日人民币汇改时期，因为人民币汇率已经通过非对称贬值做出了调整，同时人民币汇率的灵活性也有明显提升。
回顾去年8.11以来央行成功应对汇率贬值的经验，央行正通过顺应市场趋势来灵活调整人民币汇率，加上适度的入市干预，来平息市场的贬值预期，从外汇市场干预的持续性来看，以外汇储备做短期市场干预和汇率水平调整必须结合起来。
另外，观察到央行越来越关注将离岸与在岸人民币汇率的差距保持在相对稳定水平，以减少套利空间并引导市场预期。随着人民币国际化的推进，央行将需要在离岸市场有多样的人民币计价产品，使其能使用一揽子金融工具，而非只在现货市场进行操作。

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