借“高利贷”买“地王” 或反映中国未来货币趋势？

胆小如鼠

作者：杜冉乐来源：邦地产
最近，信达地产在沪、杭屡抢“地王”。外界说，这是他的品牌营销；也有人说因为他有靠山、不缺钱；还有人则说，他就是钱。
某公众号就曾声称，信达拿地的融资成本只有2%。但经邦地产调查发现，信达拿地的实际融资成本，超过8%！信达实际上是在高利贷举债进行开发。
那么问题来了，他为什么要这样做？要知道，有传言说信达还将斥资百亿拿地，他hold得住吗？
信达如果要回答，答案肯定是yes，因为它还会告诉你，敢高利贷举债反映的是中国未来货币趋势。
融资成本不便宜
我们先来看看信达拿地的具体融资情况。
“信达拿地融资利率低至2%”这句话从某公众号一出，就引发了外界一片哗然。
虽然此前有报道称，个别最优质的上市房企或国有房企，可以拿到贷款基础利率，银行甚至可以做到倒贴价支持他们。
但“2%”的借款利率，比央行的基准利率及银行贷款基础利率（LPR）还低？果真如此吗？
邦地产记者详细研究发现，2014年信达地产加权平均融资成本为9.15%，截至2014年底融资余额为201.5亿元，除了银行贷款之外的信托、基金及其他类融资余额逾130亿元。
截至去年底，信达地产的融资余额逾326亿元，整体融资成本为8.07%，同比下降1.08个百分点。
可以说，相对于万科等标杆房企，信达地产的融资成本要贵很多。
尽管2013年及之前多个年份，信达地产并未公开披露其融资成本一项，但在房地产再融资持续封闸的情况下，信达地产与其他房企一样承受着较高的融资成本，试图借助信贷、信托、房地产基金、资管计划等多种融资方式，不断优化资金结构，以降低融资成本。
资金需求旺盛
去年，信达地产分三期发行了30亿元中期票据，总和融资利率位于5.5%-5.8%之间。今年以来，信达地产又发行了30亿元公司债，综合融资利在3.5%-3.8%之间。
信达地产通过发行中期票据和公司债，暂时缓解了其资金需求，但信达地产负债率仍居高不下。
截至去年底，信达地产的资产负债率高达83.24%，但到今年一季度末已攀升至83.96%。
去年以来，信达地产曾试图通过定增股份融资20亿元，拟投向合肥、重庆与宁波3个地产项目，尽管中途也曾下调了发行价等定增修正版，但今年2月份，该定增再融资预案被证监会终止审查。
记者注意到，信达地产并未放弃推进上述定增再融资预案，其称待中止审查因素确认并消除后及时向证监会申请恢复审查程序并继续推进。
不过信达地产内部人士告诉邦爷，目前公司财务状况良好，资金也很宽裕。只不过，他们拿地已经完全被妖魔化了，这其实本身是一种市场化行为。
敢拿地因为有靠山？
可以看出，信达地产本身的资金情况似乎不足以支撑它大举造地王，因此很多人相信，它敢，因为有靠山。
截至目前，信达地产的控股股东为信达投资，但背后的实际控制人为总资产逾7000亿元的中国信达。
从2014年开始，信达地产开始主动融入到中国信达系的业务协同之中，还专门成立了投融资部，以承债式收购嘉粤集团旗下5个房地产项目100%的股权。
值得一提的是，上述一揽子股权交易对价为零，重组债务本金总额为22.57 亿元，重组宽限期三年，重组宽限补偿金年率为10.4%；中国信达广东省分公司另享有项目全部开发收益的15%。
如果说上述协同可归类为中国信达支持信达地产扩大房地产业务规模的话，那么中国信达与信达地产之间的投融资关系力度也不容小觑，更值得外界关注。
2016年3月24日，信达地产董事会审议通过了《关于关联法人与公司进行债务重组，委托贷款，信托贷款，担保增信，资产收购和出售以及共同投资等关联交易的议案》，该公告虽仅是一项议案，看似不太起眼，但外界看来，这背后意义非凡。
信达地产公开说，预计中国信达及其关联人通过收购第三方对公司债权后与公司债务重组、共同投资，提供委托贷款、信托贷款、担保增信等事项，期限不超过3年，其为此提供连带担保等。该交易预计金额（其中增信业务以增信担保费计）不超过200 亿元。
上述议案的意思，通俗地讲就是，如果信达地产向第三方借钱用地拿地或开发项目，一旦遇到流动性紧张，中国信达及其关联人将收购该债权，向其发放最长3年的委托借款、信托借款等。
去年，上述交易预计80亿元，实际执行金额70.62亿元，2014年实际执行额度32.57亿元。
从具体来看，去年信达地产通过中国信达旗下宁波达泰基金融资34.8亿元，期限4年，年利率7.83%。信达地产还通过中国信达绝对控股的金谷信托定向融资5亿元，期限2年，年利率8.85%。
除了债权型表内融资之外，信达地产试图借中国信达系的金融资源发力表外投融资。
按照上述提及的信达地产与中国信达及其关联人达成的一系列交易议案，3月26日，信达地产拟借此便利进行表外融资孵化项目，以降低负债率，发力金融地产，申请200亿元的房地产私募基金投资额度，包含房地产基金、并购重组基金、产业投资基金、定向增发基金、新股申购基金等。
难怪，有很多人相信，拥有财政部直属央企身份的信达，敢于高利贷举债，也许反映的是中国未来货币趋势。
昨天，易居中国执行董事丁祖昱就表示，五年后上海房价还会再翻一倍，目前多数的“地王”届时都能挣钱。

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