中国人成美房产第一买家 去年买房花286亿美元

前列腺记者

《北京遇上西雅图2》正在国内电影院热映。艺术高于生活也缘于生活，《北京遇上西雅图1》却更像是发生在Grace（化名）身边的故事。但故事现实的另外一面是，中国人当前对去美国购房的热潮。
Grace组建了一个“赴美妈妈群”。在这个群里，妈妈们每天讨论的重要话题之一就是买房子。而Grace本人也就是非常典型的赴美买房案例。
2011年，Grace赴美生下她的宝宝。当时，她关注到美国的房产，但未出手投资。随后两年间，美国房价开始大涨，Grace很后悔当时没有下手。2013年年底，Grace赴美给孩子办理证件时，果断在德州休斯敦购置了一套房产。并与她的朋友一起在自己的房子里开办了针对中国人的“休斯顿格蕾丝月子中心”。
2008年的金融危机使得全球的经济发展都遭受了不同程度的影响。中国经济复苏后，众多国内投资者纷纷转战海外房地产市场。地产中介“我爱我家”提供的数据显示，截至2015年，中国客户已经成为美国房产的第一国际买家。仅2015年，中国买家就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。

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中国个人购房者趋之若鹜

“我在美国休斯敦买的房子挺便宜的。”生活在北京的Grace这样定义休斯敦的房价。
Grace告诉21世纪经济报道记者，她在美国的房产总价32万美元，占地面积为一万平方英尺，室内使用面积4000平方英尺，有6个卧室。从她给记者展示的照片上看，这是一套环境优美的独栋别墅，别墅后面还有一个漂亮的人工湖。
Grace认为，中国人已经形成了特有的房产投资理念，而这套理念世界通用。与中国不同的是，美国房产维护保养的费用相当高。Grace称，她的这套房子在美国每年的税费、维护费等各项费用约一万美元左右。其中，房地产税5000美元左右，保险费3000-4000美元，物业管理费约600美元。
尽管如此，按照中国人的投资房产理念，这套房子的收益率也相当可观。“我这套房子如果按照市价出租，每月租金可以租到3500美元。综合测算下来每年的收益率可以达到7%。”Grace说。
Grace对赴美购房最保守的打算是全球化资产配置。但更有生意头脑的她目前将这套房子利用到了最大化。Grace分别在美国和中国成立了两家公司，将这套房子做成了一个针对中国客户的“月子中心”。房子的6个房间针对每位中国赴美妈妈收取15万-20万元左右的服务费，并负责3个月的吃住行。“月子中心”的生意极好，到今年6月份为止，已经全部排满。
Grace观察到一个颇有意思的现象：在美国生完孩子的妈妈至少一半都会在美国投资一套房产。而这些个人投资者普遍的理念是，资产保值，鸡蛋不要放在一个篮子里。
美国房地产协会（National Association Of Realtor）2015年3月份数据显示（该报表每年3月份出具一份，该数据是目前最新），中国买家（包括中国大陆、香港和台湾买家）购买金额从2009年的41亿美元，涨到2015年的286亿美元，6年间增加了6倍。中国的个人投资者已经超过加拿大，成为购买美国房产最多的外国买家，占整个美国房地产销售额度的16%。
搜房网房天下向21世纪经济报道记者提供的数据显示，中国买家最关注的海外市场排名分别是：美国、澳大利亚、加拿大、英国、日本、西班牙、葡萄牙、泰国、马来西亚、希腊。其中购房者对美国的关注度同比去年上升1.86个百分点；澳大利亚同比去年上升1.13个百分点；加拿大同比去年上升了0.99个百分点。
搜房网相关负责人称，这些数据充分反映了目前各国的经济情况、汇率情况对中国购房者海外置业的影响。由于美国经济复苏，美元预计将坚挺，所以中国购房者对美国市场的关注度快速提高。而澳大利亚、加拿大和日本汇率下降，也是投资入手的好时期。
值得关注的是，中国买家的购买力非常惊人。中国买家在美国购买住宅的平均价位为83.18万美元，以独立屋为主，占购买比例的62%。而其他主要外国买家的平均价格只在40万美元左右。中国买家69%是用现金购买，而不是银行贷款为主流。
中国开发商的“商机”
Grace们对投资房产的狂热程度并不被她的美国朋友们所理解。但这无碍中国投资者对于赴美买房的追捧。
搜房网房天下提供的数据显示，中国海外购房者无处不在。2015年，中国海外购房人群城市分布中，上海占比最高，达到11.83%，同比去年上升0.23个百分点；北京位列第二，占比10.43%，同比去年上升0.35个百分点；深圳和广州分别以8.56%和6.50%位列三、四位。北上广深海外购房人群总体占比为37.32%，一线城市海外购房群体仍然非常集中；从地域分布看，中国海外购房人群，除京津区域、长三角、珠三角区域外，2015有更多中、西部区域的城市跻身海外购房者前15大城市。
而这让中国开发商和中介服务商看到了不能忽视的机会。
当地时间2015年12月15日，中国地产开发商绿地集团与美国发展商Forest City Ratner Companies（森林城公司）合作投资开发的纽约布鲁克林太平洋公园项目正式开工，绿地集团在该项目持有70%股权。该项目计划总投资达60亿美元，是纽约30年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。纽约市长白思豪（Bill de Blasio）、中国驻纽约总领事孙国祥出席了项目开工典礼。
加上洛杉矶绿地中心项目，绿地集团在美项目总投资额近百亿美元。
中国最大的地产开发商万科也在加快赴美脚步。2016年5月11日，在“西雅图日”活动上，万科与美国房地产投资和开发公司 Laconia Development 签约，双方将共同在美国西雅图市核心地段开发建设一栋43层出租公寓项目。据了解，该项目接近西雅图标志性的太空针塔以及亚马逊新的31万平方米企业园区。而该项目也成为万科在美国落地的第九个项目。
开发商之外，一些国内经纪机构也看到了国内买家海外置业的热情。21世纪经济报道了解到，链家地产、我爱我家等中介服务机构先后于去年下半年开始成立海外置业平台。
美国置业的收益与风险
但是，商机并不代表高收益。当代置业凰观咨询执行副总经理董公哲坦言，尽管美国主要城市的地价很便宜，相当于十年前北京的地价。但美国的建筑成本相对较高，市场相对成熟稳定，最终的净利润率与国内目前水平相当。
董公哲称，对开发商而言，海外投资也是有较大风险的。比如，需要开发商在一定时间内了解熟悉美国市场、法律等方面的政策等。另外，也需要掌握目标购房者的产品需求。
绿地集团一位相关负责人称，绿地对海外市场“非常谨慎”，他认为海外市场比国内市场的风险要大很多，拓展成本也相对较高。而对于销售额高达2000多亿元的绿地，目前海外市场的贡献仅有10%左右。
实际上，对海外投资的开发商而言，风险更多来自于政策方面。绿地在韩国济州岛的项目就曾以“损坏济州岛自然景观”为由被叫停。
另外，对中国开发商而言，海外市场的另一难题在于营销现场体验难度。当代置业因此还在近期推出了“千人赴美体验之旅”。体验内容包括德克萨斯州的休斯敦和达拉斯两大城市，体验NASA、常春藤名校、医疗中心、律所、博物馆和当代置业在当地开发的精品房产项目等。据说这样的旅行当代置业需为每位有意向的购房者补贴约2万元。
经纪机构在海外拓展方面的收益也并不高。与国人理解的房屋中介不同，海外房地产经纪人的教育水平都比较高，其中不乏毕业于中美著名大学的人才。在正式成为房地产经纪人之前，他们还必须通过美国政府组织的背景调查，经过数百小时的学习并通过严格的专业考试，才能拿到房地产经纪人牌照。真正入行之后，海外经纪人每隔一段时间还必须参加考试、接受再教育。
链家地产海外置业部负责人刘震告诉21世纪经济报道记者，相比海外服务高标准的要求，海外交易的佣金收益并不高。与国内不同的是，美国二手房交易佣金是由卖家支付，而非买家。相比国内高达2.5％-2.7%左右的佣金，美国二手房服务费标准往往低于1.5%。但由于客户有海外置业需求，链家也需要做这样的全球化布局。
对个人投资者而言，海外置业也同样存在风险，其痛点主要集中在无法准确获取权威房产信息、无法有效规避投资风险、被法律和税务问题困扰以及购房过程中存在语言交流障碍等方面。这其中，政策变动也是个人投资者担忧的最大风险。由于中国买家对海外置业的狂热，不少国家开始出台一些政策限制外国人购房。