贾康：房地产市场必须是双轨统筹|房地产|亚洲博鳌论坛|楼市

丢掉梦想的狐狸

　　新浪财经讯 3月25日，博鳌亚洲论坛2016年年会在海南博鳌召开，财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康在“房地产：从‘黄金十年’到‘白银十年’”分论坛上表示，房地产市场必须是双轨统筹，一个市场轨、一个保障轨，两个轨的统筹非常复杂，挑战性、结构性的问题和机制的配套，怎么成为一个理性供给系统工程式的长效机制。
　　以下为发言实录：
　　任志强说过一个抱怨，房地产开发商像床底下的夜壶，政府觉得有用的时候拉出来用不用，没有用一脚踢回床底下。政府也有抱怨，内需不行了要搞上去，当然要促进房地产了，但一提上去以后老百姓抱怨，又需要打压房地产。我说要寻找共识要回到大的道理上，房地产配置机制应该是怎样的？
　　中央说市场起到决定性作用，这是大前提，供给侧就要分析复杂的问题，你必须说政府起主导作用的保障轨是一种特殊的情况，换句话说我认为房地产市场必须是双轨统筹，一个市场轨、一个保障轨，两个轨的统筹非常复杂，挑战性、结构性的问题和机制的配套，怎么成为一个理性供给系统工程式的长效机制。
　　中国前些年这么多的经验教训合在一起，我们可以认为政府在里面发挥作用要托底，托起保障轨，通过给低收入阶层有效供给，稳住低端的社会成员，让大家住有所居。应对亚洲金融危机的时候提出了搞经济适用房，经济适用房演变出十几种五花八门的名堂，搞了很多种寻租，现在保障轨从棚户区开始有两种方式，一个是公租房，一个是共有产权房。保障规怎么建设？
　　未必都是政府自己做，可以通过政府给特定的资金支持，引导民间资本和社会资金一起做。比方说保障房建设可以跟一般商品住宅的建设放在一起打包，这样的轨道必须总结供给侧改革。
　　市场轨的经验，政府认为可以管这管那，最典型的北京的钓鱼台7号，开发商标榜30元/平米，舆论一片哗然，政府马上派工作组，工作组查了账本以后说这个楼盘只能卖15万/平方米，仔细想想有什么问题？30万压到15万，跟老百姓有关系吗？一般老百姓还是买不起。这个变化带来什么好处没有？顶级富豪有好处了，政府帮这个大忙，政府拦腰砍了一刀下来。老百姓其实也有受损，30万/平方米的交易能纳多少钱，跟15万平米差太多。
　　税做什么？政府应该辅助弱势群体，加快保障房建设的，老百姓不是受损吗？这层窗户纸老百姓意识不到，专家应该捅破，理性考虑市场轨的事。如果政府用全社会的力量加以引导，托好保障规，市场轨应该靠公平竞争，靠供给方面高水平的比拼，来适应市场上有支付能力的消费者主权实现的需要，这样商品房具体的供给就允许有多种多样不同自己偏好和特定的设计。
　　这里面还有一个问题，商品房的地皮也是自然垄断的，有限的地皮谁拿到谁垄断。怎么办？必须有通盘考虑之下的土地供地方案，能够瞻前顾后，还有不可回避的借鉴国际经验，在大都市中心区，比较早的先建立一个只有缓解税负调整的长效机制。走向现代社会，日本、美国无一例外，包括新兴市场经济国家必须考虑直接税制里面的房地产税。
　　任志强说过，推出税以后照样上涨，所以无用。我说不对，假设那时候不推出税，房价会涨成什么样子？各种各样的经济参数加在一起，遏制房地产泡沫的过度过热，要肯定作用，但这不是决定性的，而是辅助性的，但是是必选的。
　　我个人建议按照原来的轨道推出立法进程，这个税是地方税，最后走到人大审批通过以后可以区别不同情况和区别先后的，显然这个预期可以稳定一下市场大家的焦虑。一线城市按照逻辑会首先执行房地产税，预期引导会是正面的效应。
　　诸如此类合在一起，供给侧是不可回避的，有复杂性结构性问题的一种考验，需要把配套机制原则上承认市场有效，同时要看到有它的局限性。加上政府应该有为，但不能乱作为，有为还要有限，合在一起才是我们应该掌握的供给侧结构性改革里的实质内容。
　　这几年我们专门抠过，城镇化不断扩大建成区的过程中征地拆迁补偿是讨价还价机制，越抬越高。这几年土地批租收入全国算总帐，征地拆迁补偿，跟着的七通一平，再加上政策规定必须提取的10%的保障房基金，还有一段时间提过水利建设基地，合在一起拿到75%。换句话说充其量四分之一是活钱。
　　开始的时候活钱比重高一些，现在活钱的比重越来越低。另外土地批租收入的实际形成是极度不平衡，全国高的高到一年4万亿以上，70%发生在沿海中心城区，不光是沿海，是沿海地区中心城市。中部算总账充其量是20%，西部10%，大量的地方政府想卖地也卖不出什么价来，当然这不是我们讨论的主题了。
　　把不动产税制度看成长期制度框架，走向现代国家必须要建立现代财政制度，必须有现代特征的直接税，不可回避的必须建立房地产保有环节的房产税，这是制度机制。志武教授说短期有压力就要提高税，把它短期税，这正好相反。
　　现在政府缺少一种追求长远战略的定例，没有压力的时候不提这个问题，一次、一次错失短期的机会，合在一起就是中长期的矛盾累积、隐患叠加。中国如果总结这方面的经验，应该引导理性的讨论，大家一起走向共和，一定要找到最大公约数，通过立法阳光化的程序，把制度建立起来以后。具体怎么执行要有弹性。
　　土地批租收入过去透明度不高，现在明确说纳入专项基金预算。税不用说，一项要纳入预算程序的阳光化程度最高，以后全口径预算统统达到一个水平的阳光化。如果中国以后能够建立房地产税的观察，这是民主税。
　　为什么？千家万户跟这个税有关，倒逼政府必须听取民意，税怎么想、怎么考虑，通过立法过程和全社会交代到位，一旦在那个开征了，钱怎么来要交代得清清楚楚，让当地社区、辖区民众心里有数，要减少大家这方面的不满，有什么质疑都要做出回应。
　　钱怎么用？必须交代得清清楚楚，倒逼着我们的民众参加民主化、法制化的过程。每年地方政府靠这个税作为支柱财源过日子，我那时候在美国做访问学者知道，高的达到70%，低的不会低到40%以下，必须公布给自己辖区的居民，说清楚税率倒算账，其他收入来源一一摆清，今年这个地方要干的事情有多少缺口，倒算财产税的合适税率，当然也有区间控制。
　　这样确定以后通过民主程序、阳光程序，最后在当地的市政厅，类似于议会的机构确认，照此执行。交税以后管理当局给每个纳税的家庭发送客客气气的信，感谢你为当地贡献多少收入，你的贡献有多少用于年度教育，多少用于街道建设，多少用于绿化等等一清二楚，从这个角度理解恰恰符合志武教授所说的阳光化需求。这一点我赞同孟总的说法，我们俩是不是殊途同归了？
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