安得广厦千万间之一 －－－引言

安得广厦千万间

                                             安得广厦千万间之一

                                                       引    言

　　在大茂名的山寨落草有段时间了，虽然至今寸功未立，但日子照样过的很潇洒，天天穿件马甲在各营里游手好闲的瞎逛。跟冰冰星爷吃喝玩乐醉生梦死，学阿傻悠扬舞文弄墨附庸风雅，还趁铁帮主打瞌睡时偷偷的和女营的姐妹们眉来眼去风花雪月（悄悄滴告诉你们，他可是那些美女们的总干爹，想想就知道这哥们有多能干了吧！），真滴知道了什么叫乐不思蜀！可惜好景不长，正应了那句老话“人无远虑、必有近忧”，近日忽然听到风声不妙―――制造寨主准备整肃寨规，明察暗访各营堂主功德并实行末位下岗，中箭下马者将被打三十大板后赶出山寨。额的神啊，吓滴额赶紧把马甲丢了溜回本营，伸长脖子左看右瞧还好没人监视，趁这会检查组还没到，额得赶快搞些表面功夫看能否蒙混过关。想来想去还是用本人这个ID做点系列文章，以自己的孤陋寡闻和肤浅学识写写有关茂名房地产业发展的前世今生吧。

      本ID有点故事，借用古唐大师的个性签名说―――古时候，有个唐朝。唐朝有个大诗人叫杜甫，大约一千三百年前的这个季节，一场呼啸而至的秋风把他老人家的草堂掀了盖，杜老先生欲哭无泪，倚杖长叹：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！呜呼，何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足”。应该肯定，杜老先生的这种精神境界放在今天也依然是毫不利己专门利人的道德楷模！只是不知道当梦想变成现实之时，他老人家会不会像现在的某些“人民公仆”一样，嘴上说一套实际做的又是另一套！

      自古至今，衣食住行可谓民生的四件大事。民众在解决了温饱问题之后，改善居住条件就成了提高生活水平的最重要一环。中国自1998年停止了计划经济体制下的福利分房制度后，短短十数年间，房地产开发业如雨后春笋般蓬勃发展起来，今天已经一跃成为了国民经济的“支柱行业”。到2010年房地产投资占全国固定资产投资比例已超过20％，占GDP比例超过10％。在珠三角 ，长三角等经济发达地区，楼盘一个比一个大，楼层一处比一处高，茂名和上述地区虽有差距，但纵向比较也是变化不小。广厦千万间对我们似乎已不再仅仅是梦想，但是现在的百姓们俱欢颜了吗？如果拿小沈阳的话说―――这个是真没有！要问为什么？因为在当代中国，比房地产规模发展速度，比市民平均收入水平，比“猪的屁”跑的更快的是楼价。今天，随着中国城市化进程的加速，不要说在广厦千万间旁边望楼兴叹的“蜗居族”和“蚁族”还为数众多。就算已经园了买房梦、正在供楼的一族里恐怕也有不少人欢颜不起来，节衣缩食几十年当房奴，以牺牲生活质量的代价成为有房一族，这种滋味摊在谁身上都不会太好受！所以房价问题已经成为当前中国越来越尖锐的社会矛盾的重要因素，开发商和业主或和周边居民的冲突甚至流血事件比比皆是。在茂名，近两年的茂丰花园，财富名门，金色家园，江湾名城等等楼盘，纠纷和维权之声不绝于耳。就连闻名全国的朱国瑜事件，始作俑也不过是由于房地产权的买卖纠纷。

      在这个千夫所指的高昂楼价后面，隐藏的到底是谁的黑手？记得我们爱民如子满面慈容的温总理曾语重心长的告诫房地产开发商“血管里要流着道德的血液”，嘿嘿，我们终于发现罪魁祸首了！然而一转身，那边房地产开发商的代表任大炮和小潘们却显得比窦娥还冤，口口声声说自己只是政府的苦长工！在这二人转一般的一唱一和之间，我们应该相信的到底是谁？

      当代中国正在经历着应该是人类社会有史以来规模最大（由于中国的幅员、人口总量和时间跨度等几个因素）的城市化进程，三十年多前改革开放刚刚开始时，中国的农业人口大约占总人口的80%，2000年的第五次全国人口普查，农业人口大约为63.91%，而2010年的第六次人口普查，农业人口为50%多一点。也就是说现在中国的城镇人口已经和农村人口数量基本持平，按十三亿人口计算，十年间就有将近两亿人从农村涌进了城市，如按人均20平方米的标准算，这部分人就要40亿平方米，加上城镇原住民为改善居住条件的需求，市场对商品房的需求空间应该还要大大增加。从国家统计局公布的历年商品房销售面积可以得到佐证―――2001年为约2亿平方米，2005年为约5亿平方米，2009年为历史最高是9亿多平方米，2001－2010年的总销售面积大约是50亿平方米左右，加上城中村和城郊结合部那些不进入统计数据的小产权房，我个人得出的结论是供给和需求大体还是平衡的（但这些资源分配的不公也是可以肯定的，有些人手上有十几套甚至几十套房子，而有些人则上无片瓦下无立锥之地）。面对如此巨大的市场需求和利润空间，根据资本的逐利性，不难理解为什么这段时间越来越多的人和热钱涌进了房地产这一行业，有条件的成为开发商，条件不足的就组成炒房团，而地方政府显然也在这个巨大的蛋糕诱惑下和有关得益各方结成了利益共同体，政府的利益来源首先在土地国有化这个大前提下，利用土地的征集、改变规划用途和招拍挂等途径大幅增值，收取巨额的土地出让金，然后就是在高昂的房价基础上收取高额税收。关于这方面的详细分析，由于时间和篇幅的关系这里就不深入说了，正好在在线那边看到ID为犁水四方的网友的一篇文章，就转载在下面作为本文的一个注脚吧，未及相商，在这里对犁水四方网友谨表谢意和歉意！

安得广厦千万间

(转犁水四方)
最近森林公园违规建设高尔夫球场一事有些闹大了，虽然没有洞就不算高尔夫球场，戴套就不算强奸。不过如此顶风作案还是让人捏一把汗，茂名的领导真是敢作敢为啊。

    联系到目前的高房价，可以分析出建高尔夫球场和虚高的房价背后都有着一个共同的原因：土地双轨制背后的政府利益冲动。

    所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。

    这个看上去没什么问题，但事实上，大家可以留心到一个问题，这个“国有土地”，无论怎么个轨法，土地出让的主体都是政府，而不是土地的所有者。而这个恰恰是问题的关键所在。目前政府划拨的“国有土地”主要有两个来源，少部分从政府的存量地里划拨，但大部分是从农村集体土地中征地后划拨，而恰恰是后者，才是大量廉价土地的来源。政府利用征用土地的价格和市场价格的巨大差异获得了巨大的利益，在这个利益的驱动下，政府就做出了很多匪夷所思的事情来。

    1、政府过于低价收购农民的土地，使得土地资源配置的非市场化程度偏高，市场不能真正反映土地应该给所有者的价格，有损公平原则。同时，过于宽泛的土地划拨出让方式还使腐败和权力寻租成为可能。由于对土地的来源和对划拨后的土地使用情况监管不到位，使官员为获得政绩或腐败而胡乱划拨土地成为可能。最典型的是各地为了招商引资而向投资商大量划拨土地，而这些投资商却并没有真正投资意图，只是为了通过转让、租赁、抵押土地牟利。由于划拨土地成本很低，也导致土地获得者更轻率地使土地闲置或改变用途，造成浪费。建高尔夫球场就是这个表现。

    2、政府为了维护既定的利益，设定了种种门槛限制土地的原来所有者，也就是农民对土地用途的改变。也就是说，农民的土地只能在有限的范围内流转，而且不能改变用途，导致农民守着一块地却不能增值。而一旦被政府低价收购为国有土地，转变用途变卖后价格马上飙升而使政府获利巨大，这其实是对土地原来的所有者权利的极大剥夺。因此这几年因为征地、强拆而导致的官民对立甚至流血事件也屡见不鲜。

    3、土地双轨制背后的政府不作为与乱作为。马克思在<<资本论>>中说过，“当利润达到100％时，就有人敢于铤而走险；当利润达到200％时，他们就敢于冒上断头台的危险；而当利润达到300，他们就会践踏人间的一切法律。”而土地出让的利润，远不止300%，因此，政府乱作为就成为常事了。其实目前政府已经被房地产商绑架了，成了利益共同体，房价越高，土地的出让金也就越高，政府对土地财政的依赖也越来越大。因此，想让地方政府打压房价，无异于与虎谋皮，他们潜意识都有让房价飙升的冲动的。

    另一方面，为了维护这个高价格，政府也积极打压农民在自己的土地上建房子来卖，也就是所谓的小产权房，因为小产权房一旦大量上市，对高房价的冲击将是立竿见影的。而另一方面，政府又以种种借口来拖慢保障房建设，使得保障房一房难求，要房子的人还得转向市场卖高价房。但是政府很聪明，适当的引导，就把大众的怨气导向房地产开发商身上去了。

    任大炮曾经讲过，目前的高房价其实是政府不作为导致的，你自己的保障房跟不上，而大众的对买房的刚性要求又那么高，一个愿买，一个有卖，你凭什么要开发商降价？这不是等于要开发商做你政府的工作了么？如果像新加坡那样，7成的人租住政府公屋，那边商品房任你卖天价，也没有人抱怨了。所以说，政府要做对政府的事情，市场的事情还是让市场去打理。

叶夜星

第二次看到安大哥的文章，上次是被黑之前的，字里行间中流露了生活的常态，以及思想的光辉，游戏人间，又有安顿天下的理想，虽然岁月催人沉默，但茂名的民生，其实还是要我们之类的草根去推动，未来十年，是中国等级成熟阶段，贵族阶层会实现世袭，也会是斗争最激烈的十年，十年后，我们希望执社会之牛耳，断XX的流。

锅巴樵夫

期望农民进城的刚需，只是房地产商和炒房者的一厢情愿。现实是，有能力买房的人早就有不只一套房子，现在没有房子的人，又多是没钱买。进城的农民，买得起又想在城里买房的，更是凤毛麟角...

安得广厦千万间

叶夜星 发表于 2011-10-13 13:42
第二次看到安大哥的文章，上次是被黑之前的，字里行间中流露了生活的常态，以及思想的光辉，游戏人间，又有 ...

      谢谢星爷光顾，用小花的话说，一直仰望你文字的高度，也试图学习用这种轻松调侃的笔调写东西，不过由于涉及到专业领域，还要查阅大量数据，思路常被打断，所以写的比较困难。{:soso_e110:}

安得广厦千万间

锅巴樵夫 发表于 2011-10-13 14:49
期望农民进城的刚需，只是房地产商和炒房者的一厢情愿。现实是，有能力买房的人早就有不只一套房子，现在没 ...

        樵夫兄好！城镇人口增加的来源比较复杂，除农民工外（其实季节性的农民工在人口普查中应该还是算农业人口），还有通过高考，参军等途径进城的年青人，实现初始财富积累后进城定居的农村人，城市化过程中合并进来的城中村，城郊结合部的农民等，他们未必全部都买不起房，就算买不起单是租用，也会增加城市住房的需求。

打铁佬

出自行家之手的必定是掷地有声的力作，没钱买房并不太关心这方面的我，先顶顶，有胸再细细拜读。

安得广厦千万间

打铁佬 发表于 2011-10-13 16:34
出自行家之手的必定是掷地有声的力作，没钱买房并不太关心这方面的我，先顶顶，有胸再细细拜读。

谢铁哥力顶和打赏！看来还有机会去和妹妹们风花雪月－－－{:soso_e128:}

小花

“巨大蛋糕”诱惑下的社会现形记。

锅巴樵夫

按照茂名现时的房价，就按6000元/平方米计，如果你买了一套120平方米的房子，那就是72万，假设家里支持，给了22万首期(约三成)和装修等费用，向银行贷款50万，分30年还，按年利率7.05(这是现在的基准利率，新消息是建行在京已将房贷利率提高到基准利率的1.05倍)，那么每月要还3343.32元，这样可算出，家庭收入第月起码5000元才能负担。

补充内容 (2011-10-14 16:16):
打字错误：应该是“家庭收入每月起码5000元才能负担。”