北京学区房房价与租金背离 高房价不一定高租金

香蕉

　　在陈女士的印象中，房价和租金是成正比的，房价高的房子，租金也会相应高。但最近，陈女士在为孩子上学租房时，惊讶地发现，学区的房子，单价是自家住房的一倍；但租金只有自家住房的二分之一。细一了解，这种现象比比皆是，学区房的房租与房价已严重背离。
　　学区房
　　700万房子租金6500元
　　陈女士的小孩今年9月份上了马甸桥附近的一所重点初中，因为离家远，另外希望将来孩子能上该校高中，陈女士就想在附近买套房。
　　“一来自己住着踏实、舒服；二来学区房不愁卖，将来卖掉可能还会赚点儿。”本着这个打算，陈女士今年7月份就开始在学校周边看房。
　　“我本身在东南四环四方桥附近有一套140平方米的三居室，原打算卖了，在这边换一套大两居或小三居。所以，我选择的是70至90平方米的大两居或小三居。觉得价格应该差不多。”
　　陈女士实际一看，根本不是那么回事儿，因为是学区房，该区域的均价已经达到9万元，而且还很难讲价。一套80平方米的两居室，至少700万元。而自己那套140平方米的三居室，单价只能卖到4.5万元，才能卖到630万元。
　　也就是说，加上税费和中介费，陈女士要添100万元才能买到80平方米的两居室。
　　“那我就觉得不值了，我又不是为了要入学指标，100万元，我租最好的房子，6年都够了。将来孩子上大学了，我还可以搬回自己的大房子住。”陈女士转念一想，又开始找租的房子。
　　“我 开始找租的房子时已经是10月份之后了，不是租房旺季了，但房源也不少。”陈女士一周之内就看了四五套房子，对该区域的租金水平有了一个大概了解：普通两 居室在5500元至6500元之间；三居室在7000元至10000元之间。但三居室除了几栋塔楼，南北朝向的房源很少。
　　最后，陈女士看上了一套80平方米的大两居。“户型很方正，南北通透，采光、通风都很好，月租金是6500元。”
　　对于这个价位，陈女士虽然觉得不便宜，但也在接受范围内，于是，很快签了合同。
　　四环边
　　630万房子租金13000元
　　安顿下来之后，陈女士开始考虑，自己在东南四环四方桥的房子没人住了，总空着也不行。不如也租出去，一来房子有人住，有什么问题能及时知道；二来也补贴一部分这边的租房支出。
　　“我原来打听过，那时的租金是8000元至10000元。我想着租9000元就行，不求太高，但希望租个靠谱的人家。”
　　和一家中介联系后，中介上门拍照。中介看完房子后，说：“姐，您这房子，我能给您租到13000元。”
　　陈女士一听就惊呆了：“该不是中介为了独家代理忽悠我吧，别代理之后，把房子给群租了。”
　　因为有这个担心，陈女士很谨慎，又找了一家中介。这家中介的经纪人看房后，报的价格也差不多。
　　“这 个小区是这边物业管理最好的小区，租这个小区的人都是在CBD上班的白领，素质和支付能力都很高，三居室根据面积和装修、家具不同，租金在11000元至 15000元之间。您的房子保养得好，装修和家具也不错，租13000元没问题。现在是淡季，您要着急租，租12000元也没问题。”经纪人这样说。
　　后 来，陈女士和同事、邻居一打听，目前小区的租金还真是这个价儿。“CBD周边租金就是高，我同事在万达广场有一套140平方米左右的三居室，租给了一个小 公司，现在租金22000元呢。但房价不高，单价4.8万元左右，所以，我同事这些年一直把房子出租，没有卖。”
　　自己出租房子，当然价格越高越好，于是，陈女士把价格挂在了13500元。“能租出去最好，如果遇到靠谱的租客，13000元我也租。”陈女士这样说。
　　北三环
　　租金相同的房子单价差3万元
　　自己租的房子，80平方米，能卖700万元，但租金只有6500元；自家房子140平方米，卖630万元，租金13000元。这个反差也太大了。陈女士越琢磨越觉得有些凌乱了。
　　这是为什么呢？于是，闲暇时间，陈女士对周边的房价做了一个大概了解，发现学区房租金和周边非学区房差别不大，但房价却明显高出一个段位。
　　“北 三环裕中那边最明显，裕中西里一套标有可以直升三帆中学的学区房，塔楼朝西的一套64平方米小二居，单价8.7万元，总价560万元。而相隔不远的裕民路 3号院，因为不是学区房，一套南北通透的62平方米小两居，单价只有5.7万元，总价360万元。”陈女士对于这个价差非常震惊。
　　卖价虽然差了200万元，租金却差不多。“一套60平方米左右的小两居，裕中西里学区房的报价在5800元至6000元之间；裕民路3号院非学区房也差不多，目前出租的房源中，有两套53平方米的小两居，一套报价5600元，一套报价5800元。”
　　据链家地产裕中西里A店的经纪人小周介绍：“裕中西里的房价2年前还在4.5万元左右，但变为三帆中学的学区房后，房价噌噌地往上涨，现在小户型的一居室，都有报近10万元的了。但租金涨幅不太明显，和周边非学区房的差别也不多，这两年涨了500元左右。”
　　“很多人买学区房，都是为了一个上学指标，很多家长为了孩子都挺舍得下本儿的，所以，别看裕中西里的学区房贵，卖得还比周边非学区房快。”小周补充道。
　　“租 金没有学区房问题，所以差别不是很大。CBD区域租金高，主要和需求有关，CBD高档酒店和写字楼林立，租赁需求量大，所以，租金相对较高，特别是高档公 寓，楼龄新、装修好、家具家电齐全，一居室租金都在12000元左右；二居室15000元左右；三居室18000元左右。万达广场虽然是70年产权的住 宅，但大多出租给了小型公司，所以租金更高一些。”美联地产CBD商圈的经纪人小孟在给陈女士介绍行情时说。
　　对于CBD区域房价远 远低于学区房。小孟解释：“CBD高端公寓的区域价格在5.5万元左右，和二环内的学区房及本区域的租金相比，价格不太高，主要是房源供应比较充足，另 外，东三环和东四环一带，没有什么新盘，没有开发商炒作，市场相对平稳，所以价格涨幅也不大。”
　　专家分析
　　学区房附加值高
　　房地产业内人士普遍认为，房产的价值与房产的效用有关。房产最大的效用就是居住。用货币来衡量的话，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住时所能节省的 房租。因为利用这些房租来租房，购房者可以获得同样的居住效用。因此可以说，住房所能带来的居住效用的大小的货币化体现就是租金。房租主要由不同地区之间 的经济水平或同一城市不同区域的繁荣程度决定的。这也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他区域高的主要原因。
　　一个区域的房价是否合理，国际上通常用房产的租金与售价的比值来衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回报率很低，房租和房价出现很大的背离，特别是学区房，租售比已经不能体现其是否合理了。
　　但为何在如此低的租金回报率情况下，大家还踊跃购房呢？这其实说明大家之所以购房，在很大程度上并不是为了追求现时的租金回报，而是为了追求预期中未来房价上涨带来的资产升值。
　　另 外，住房除能够满足居住效应之外，还有其他效用，例如，买房不仅仅能带来居住的满足，还可以通过购买“学区房”来为自己的子女谋得更好的教育资源。目前， 北京基础教育资源的数量和质量上的差异都已经体现在学校周边的房价上了。这些因素所带来的“效用”是房租所不能覆盖的。