广州旧村改造同意率重回80%

国家公务员

【有啥说啥-渭南论坛】[摘要]旧厂改造所得土地纯收益，政府企业分成从4∶6调为6∶4。

广州旧村改造同意率重回80%

广钢“巨无霸”地块将建成占地约646万平方米、规划20 .7万人的“特色宜居新区”。
南都讯 在城市更新改造工作中，最难的莫过于多元利益方“众口难调”，“顺得哥情失嫂意”是常有的事。
以城中村的全面改造为例，多少人赞成从而启动改造才算合理？80%？90%？还是“理论上最民主”的100%？旧厂改造的话，企业和政府如何分成才算符合市场规则？
广州从1月1日正式实施的《广州市城市更新办法》及三个配套办法《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》(下文简称“城市更新1+3政策”，四个新政分别简称《更新办法》、新版《旧村办法》、新版《旧厂办法》、新版《旧城办法》)对这一系列问题都作了调整。
对旧村全面改造，新政把民意比例从此前的90 %下调回80%，城市更新局认为这兼顾了民意和推进改造的两者之难，而旧厂改造所得的土地纯收益，政府和企业的分成从原来的4∶6调为6∶4，城市更新局认为结合地价变化对利益分配做调整是有必要的。
焦点解读
旧村
多少人同意才可动迁？同意率从90%下调回80%
城中村全面改造，要多少人举手赞成才能动？按照新版《旧村办法》规定，需要总数80%的村民和世居租屋权属人赞成，才能申请改造。
而在最早的56号文中，规定的村民投赞成票人数是“80%”，后来的20号文则上升到“90%”。
如今，重新回到80%，原因是什么？广州市城市更新局建设监督处的负责人说，现在80%的规定是在结合法律规定和广州这几年旧村改造推进的实际，反复斟酌、研究，充分考虑、权衡并兼顾了民意代表性和改造推进的有利程度的基础上来确定的。实际上，80%是可以启动拆迁的下限标准，但最终旧村改造的拆迁完成都需达到100%。
市城市更新局项目审核处的负责人说，有的村采取的方式是签到80%以后，以拆迁促进签约，也有的村觉得要签到100%之后再动。“这是村里面的改造主体根据具体项目以及对村里的基本情况掌握程度来选择的。最低比例要达到80%，不然不能动迁，但是达到80%以后，是签到90%动还是95%由改造主体自己定，最后要拆完肯定是100%同意才行”。
竞争节余面积怎处置？政府和村五五分
如前所述，“三旧”改造工作最难的是兼顾各方利益。
原来的56号文中，对旧村改造的利益分配只有一个相对“笼统”的规定，即改造成本在经济平衡核算的时候，融资收益超过改造成本的部分进行4∶6分成，政府占4成，村占6成。
而新政则对每个环节的超额收益都规定了明确的分配比例，城市更新局认为，新的利益分配方式更倾向于多方共享。
一方面，经过官方审议的旧村实施方案，实现经济平衡所需的总建筑面积与该村改造范围的现行控规总建筑面积对比，节余建筑面积由市政府、区政府、村集体按照4∶3∶3的比例分配。也就是说，政府和村的分成比例是7∶3。
另一方面，当旧村改造方案已经获得官方批准并确定了融资建筑面积，如果参与改造的企业在竞标环节承诺的融资建筑面积少于官方审批面积，差额部分可以由区政府和村以5∶5进行分成，这是本轮新政增加的分成收益环节。
广州市城市更新局的相关负责人解释，过往案例主要是村和区政府的利益分成，区政府往往为了推动旧村的改造，将分成部分作为奖励返还给旧村，受惠人群非常有限；而新政中，市政府加强了统筹考虑全市发展需要、权衡社会利益需求，将参与分成部分用于公建配套和政府安置房建设，受惠人群范围大大增加。
此外，旧村改造另一个值得关注的焦点是住宅复建总量的核定。城中村的复建安置房总量的核定既可以按户核算，也可以按栋核算。前述城市更新局相关负责人解释，城中村的宅基地一般基底面积是80平方米，3 .5层即280平方米，但像从化、增城、花都、番禺的一些区域，农民获批的宅基地基底面积有的是100平方米，甚至150平方米，如果仍按“统一280平方米”核定安置房总量是不合理的，所以可以选择按照“合法宅基地基底面积×3 .5层”来测算，这样更加符合实际。
旧厂
土地出让 企业收益从6成降为4成
对于国有土地性质的旧厂改造，如果对土地进行公开出让，企业和政府如何分配所得收益？
新法和旧法对这个收益比例做了调整，除花都、从化、增城三个郊区按“5∶5”进行分成外，其他区都从原来的6∶4调整为4∶6，而且容积率需在2.0以下，2.0以上的不算入收益分成。
有开发商在接受南都记者采访时曾表示，政府的大比例收益分成极可能打消企业或改造主体的参与积极性。
对此，广州市城市更新局的新闻发言人说，对于旧厂的更新改造，城市中心区与远郊区土地市场价值不同，而且，土地市场价值也非一成不变，结合地价变化对利益分配作动态调整是必要的。“原来的分成比例是按照2009年土地的市场价格核定的。过了这么多年，广州的整个房地产市场发生了比较大的变化，土地出让金实际上在调高，如果在这种情况下再继续坚持原来的比例是不合适的，这个分成比例应当结合市场的变化，在一定时期应做动态调整。把增城这样的郊区分成比例调整为5∶5，是因为这个区域地价低，从中也可以看到分成比例是充分考虑了土地价格调整的”。
该局的新闻发言人说，这个比例是委托专业机构测算出来的，即选取不同区域的旧厂改造项目，按不同利益分配比例进行“大数据”模拟测算，最后得出一个相对科学的分配比例。即使同样的分配比例，因不同企业土地取得成本和区位不同，有的企业收益多，有的要少一点。
谈到部分开发商或企业可能因调整分成比例产生“失落感”时，这名新闻发言人说，按照原来的政策，企业在利益上有一个更高的心理预期，现在调低了会有一个接受的过程。事实上，在“三旧”改造政策没有出来之前，广州的旧厂改造是按《土地管理法》的相关标准给予补偿的，现《更新办法》虽调整了分成比例，但相较《土地管理法》的征收标准仍是“政策大礼包”。
该新闻发言人说，在旧厂改造上，政府考虑的是社会效益的最大化，“从政府的角度来说，不是看改造旧厂赚了多少钱这样简单，旧厂提供的是土地，土地是城市发展的重要保障，因此更强调通过对土地的提供实现城市发展目标，新政对通过旧厂改造实现产业转型发展会有更多政策性鼓励，如旧厂改造用于产业用地的允许自主改造”。
广州市城市更新局土地整备处的负责人说，新版《旧厂办法》在制度设计上，更注重优化产业布局，鼓励产业升级和发展金融、总部经济、文化体育等现代服务业。比如，改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的企业，只要符合条件的可以申请自行改造，并按新旧规划用途补交差价和土地出让金。
案例
广钢吐槽土地权属人多协调难
官方成立土地整备处做协调
如果说2009年的56号文仍然以“市场主导”作为广州旧城更新改造的基调，2012年的20号文已开始转向政府统筹、连片改造思路，而本轮新政出台则进一步强化了连片改造中政府承担的主导角色。
去年以来，广钢新城多次推地，最近一次卖地楼面地价已接近2万元/平方米，这个“巨无霸”的中心城居住区被官方纳入“三村一厂”连片改造规划，将建成占地约646万平方米、规划20 .7万人的“特色宜居新区”。
根据规划，其中广钢厂区占地面积约168万平方米，交给政府的是149.4万平方米，剩下约15万平方米的广钢“自留地”中，4.8万平方米用于建三甲医院，9.6万平方用作商业，当初测算需要补缴的土地出让金约15亿元。
超过50年历史的广钢新城有超过2万名员工，其中差不多过半退休职工，原来一直以炼钢业“一业独大”，由于环保压力、产能过剩等客观因素，2011年广钢已经关停钢铁生产基地，彼时处于转型关口，理清债权债务、处理退休员工社会化管理、重新发展产业等问题，都需大量资金。
“如果没有三旧改造政策，我们肯定要把新的产业做出来才关旧厂，那样的话转型时间不会这么短，可以说三旧改造政策加速了广钢的转型”，广钢集团的一名相关负责人说，目前广钢的战略是产业开发与运营商，主要发展三个方面的产业：现代服务业、材料及高端制造业以及产业地产的开发与运营。
但这并不意味着广钢的转型就一帆风顺。
在广钢置地的一名负责人看来，三旧改造过程中，存量土地权属归宗是最头疼的问题。
该负责人说，由广钢置地投资建设的岭南V谷(岭南V谷不在广钢新城规划范围内)，从谋划到最近，花了四年才把土地证拿到手。
根据规划，岭南V谷广州国际智能科技园总投资约52亿元，占地面积约16 .3万平方米，将建设成以智能装备产业为主导的高科技产业园区，配套商务金融、科技服务、总部楼宇、生活配套等设施。
这名负责人举例说，在岭南V谷的规划范围内要建一个公交车站，这个车站一半的土地属于广钢厂区，另一半在荔湾区海南村的集体土地上，因土地涉及多个权属主体，仅仅协调这一个公交站的土地权属问题已颇费劲，但是如果不把公交站建好，项目是无法验收的。他认为，在广钢改造过程中，最难的就是土地权属归不同主体所有的问题。
广钢集团的相关负责人坦言，去年以来广钢新城三次批量推出的宅地，全部都是广钢厂区范围内的土地。但与几个村庄接壤的部分，只有等荔湾区进行统一梳理才能出让，目前接壤部分并未向市场推出任何地块。
广州市城市更新局在接受南都记者采访时称，城市更新局已成立土地整备处专门负责土地整备工作。“之前，所有改造主体必须和周边的土地协商收购的方式，这是非常困难的，土地整备主要是做协调工作，让不同的土地权属主体达成一致，或者由政府进行整备以后，以一种合适的方式出让给他们(改造主体)”，广州市城市更新局项目审核处负责人说，城市更新局所开展的土地整备工作与广州市土地开发中心的土地储备最大的差别是，前者整备的土地主要是纳入城市更新改造片区范围的存量土地，通过征收、土地归宗、协商收购等手段，推动更新工作能够实现连片改造，推进更新改造片区的建设；后者的土地储备主要是针对经营性土地或是保障市政府重点工程等用地。
(南方都市报)