北京二手房成交量创5年内新高成交均价3.8万/㎡

摆摊卖贞操

【财新网】（实习记者 侯雯）2015年12月北京二手房单月成交量将达年内最高水平。据链家研究院统计，截至12月27日，北京市二手房本月累计成交量为1.8万套，已经超过11月全月网签量，预计12月成交量将将达到2.2万套。
据伟业我爱我家市场研究院统计，2015年（截至到12月27日），北京全市二手住宅网签总量为19.2万套，同比大涨83%，创近五年来新高；成交均价为3.8万元/平方米，同比上涨5.5%，涨幅平稳。
分区来看，受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响，北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。成交均价方面，涨幅最高的区域依次为顺义区、西城区、朝阳区、东城区、海淀区，涨幅均在5%及以上。
2014年，受楼市萧条和限购限贷政策影响，北京二手房成交量大幅缩水，仅10.5万套。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在2015年“330新政”以来系列利好政策刺激下，被压制的购房需求全面释放。
在资金方面，2015年央行连续5次降息，目前银行五年以上贷款基准利率下降到4.9%，贷款成本已下降至历史最低点。与此同时，“330新政”降低二套房首付款比例到四成。利息和首付贷降低政策两相叠加，对于首次置业和改善型需求的按揭购房者，都有明显刺激作用。
此外，“330新政”将个人住房转让营业税“5改2”，对于购买不满5年的房屋减少了再入市交易成本，缓解了部分经济能力有限的刚需购房者的压力。
同时，北京住房公积金自6月1日起全面调整为“认房不认贷”。“无房客户”最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元；已还清住房贷款的“1套住房客户”最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。这些政策刺激了低总价房屋交易。
成交价格方面，成交量大幅上涨和“地王”频现，导致二手房业主对市场有乐观预期，因此提高挂牌价，市场议价空间减小。
政策性因素也驱动区域价值提升。例如，大兴受第二机场、通州受行政副中心等规划利好影响，区域二手房价格涨幅较大。
但整体来看，2015年北京二手房成交价格涨势较小。胡景晖分析，这与频繁的“一卖一买”市场交易有较大关系。换房客户希望“低买高卖”的心态使其在来回价格谈判中妥协，导致价格涨幅不大。胡景晖认为，“量价齐稳”将成为2016年北京二手房市场的趋势。
中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年经济工作的五大任务之一，未来实施积极的财政政策和稳健趋宽松的货币政策仍是大的政策基调。
宽松化的市场环境利于楼市成交，但经历2015年全年的市场复苏、需求全面释放后，2016年市场将趋于稳定，成交量或将小幅回调。同时，随着房地产投资增值的预期发生变化，购房置业也趋于理性，成交价格仍将小幅上涨，但涨幅有限。