“金九银十” 楼市是“反弹”还是“反转”

龙猫

随着政府持续出台一系列鼓励政策，我国房地产市场信心不断提振，销售逐渐红火。统计显示，在今年的“金九银十”楼市销售黄金季，各项数据向好，市场预期趋向乐观。专家预计，未来楼市将继续向好，但向好空间有限；将进一步保持增长态势，但增长呈中低速。

统计数据持续回暖

“金九银十”一般是房地产开发商销售的旺季，今年也不例外。虽然前段时间楼市的落寞冷寂让人有所担心，但因利好政策的持续刺激，比如央行、财政部和住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务等政策，使金秋时节楼市上演了收获的一幕。

从数据上看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年6月份全国房价走出“偏冷”区间，开始步入“合理”区间。

8月份开始，楼市逐渐回暖。9月份，全国楼市开始保持平稳回升态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，9月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10817元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅收窄；同比上涨1.36%，涨幅扩大。

“全国性房地产政策的全面宽松，为‘金九银十’再创新高创造了良好的环境。尤其是中央层面一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。”中原地产首席分析师张大伟认为，再加上一、二线城市的“地王”频频出现，在“地王”效应带动下，预计这些城市未来楼市成交量将持续上行。

各地分化隐忧仍在

虽然房地产市场销售回暖，但各地分化现象仍在继续，甚至有进一步加剧的趋势。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，分城市看，分化非常明显。

目前，一线城市的房地产市场仍然处于供不应求的市场状态。上海易居房地产研究院研究员姚腊认为，一系列利好政策继续刺激需求释放，一线楼市或将再度升温。

三、四线城市则面临与一线城市截然不同的现状，房价走势跌多于涨。专家表示，对三、四线城市而言，新近出台的利好政策落地较慢，刺激需求有限。再加上这些城市前两年需求过度释放后，面临供应过剩、需求疲软以及库存高企等问题，故而成交量上涨动力不足。

“我国房地产市场的分化过去一直存在，以后也会长期存在。为了应对这种分化，在制定与实施政策时，一线城市与二线热点城市应继续采取限购措施；而对于二线一般城市及三、四线城市，则应该放开限制、加强支持。”中国国际经济交流中心研究员陈永杰在接受本报记者采访时说。

投机“炒房”仍无机会

在一线城市库存不断减少的情况下，一线城市楼市升温的预期也在不断加强，同时“炒房”的迹象开始抬头。专家指出，楼市回暖对于缓解当前经济下行压力、促进经济稳定发展意义重大，促进我国经济平稳健康发展需要楼市发挥其积极作用。但政策的宽松与支持不代表可以容忍炒房的行为，相反，这种行为更应该被防范与遏制。

不断上升的房价会再度给投机者以炒房的机会吗？“由于人口增长对房地产市场的推动力在不断减弱，同时城镇房地产存量仍然较大，楼市回暖空间将比较有限。”陈永杰认为，可能实行的房地产税在政策层面上将有力地打击炒房的行为。

市场预计，四季度楼市有望继续回升。克而瑞研究中心分析认为，整体来看，房价在四季度持续上涨的基本面不会改变，但四季度房价增速或将有所放缓。

陈永杰认为，目前楼市回暖态势将维持较长时间，因为我国经济仍将保持一定的增速，而楼市与我国经济有较强关联性，未来房地产市场将保持继续增长。但目前房市增量投资比较有限，需要进一步做好存量调整工作，从质量上推进房地产市场的发展，下一步房地产市场增长将呈中低速，楼市回暖也不太可能回到以前的发展高度。

未来我国楼市政策仍有很大空间。陈永杰建议，我国对于居民改善住房需求的政策支持仍比较有限，对于希望以旧换新及以小换大的住房需求，政策上可以采取税收抵扣的优惠，以进一步推动我国房地产市场的发展。同时，还应该加大对于一般商品房改造的政策支持。

千与千寻

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