股市震荡使资金流向楼市 将在短期内推高房价

方力申

多项利好刺激之下，一线城市楼市已经率先步入上行轨道，量价齐升。
       根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年5月份全国100个城市中，住宅价格环比4月份上涨的城市个数为48个。其中，深圳、上海涨幅超过2%，居前两位。另据亚豪机构数据，5月份北京单价在6万元/平方米以上的豪宅成交套数为144套，环比4月份的102套上涨41%，与去年同期相比暴涨182%。

       与住宅市场全线飘红呼应的是，一线城市商办物业市场也在强势回暖。以北京为例，最典型的表现就是交易量的急速提升。比如，在今年4月份之前月均成交金额约3000万元左右的蓝峰大厦，4月份直接跳涨至1亿元，5月份成交1.5亿元，连续两个月成为北京商业地产现房月度销售冠军，而在6月份前10天，其交易额已突破8000万元。再比如，在沉寂近一年之后，北京写字楼市场再现亿元大单——中央公园广场6月份首周完成了单笔1.17亿元的交易，该项目均价达12万元/平方米，成为当之无愧的周冠军。
        在业内人士看来，一线城市楼市回暖的出现与近月来“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策扎堆出台、潜在需求逐渐释放密切相关。“楼市政策已进入宽松时代，今年以来，超过30个城市对购房进行财政补贴，北京、上海等百余个城市对公积金政策进行了调整。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示。

新投资客正在崛起
值得关注的是，受利好政策影响，随着首次置业、改善型等刚性需求的释放，投资性需求入市现象也在增多。而在这些投资客中，尤其是以一线城市商办物业为标的的投资者客中，构成人群正在分化——以往风光无限的能源型土豪和炒房团人群大为减少，而高净值人群崛起为主力人群。
在2012年之前的10年中，一线城市商办物业的主力投资人群大致可分为两派——北派与南派。北派以能源型土豪居多，尤其以煤老板为主，他们投资商办物业的第一诉求是资本的安全、资产的保值升值功能，因此他们在投资时以长期持有为主，而最受这一人群欢迎的就是北京的物业，尤其是核心地段的商办物业。南派则是以温州炒房团为典型代表，他们善于利用银行信贷等金融杠杆，善于运用资金的快速周转，注重快进快出实现短期收益。但是，随着煤矿产业的持续走低，以及鄂尔多斯、温州等地民间信贷的崩盘，能源型土豪和炒房团等“大户”，在过去两年内的表现可谓黯淡无光。
另一方面，随着第三产业的发展、移动互联行业的兴起，培养了更多的高净值人群，他们正在逐渐崛起为一线楼市商办物业的主力投资客。“过去几个月蓝峰大厦持续热销，我们通过分析成交客群发现，除了少量有自用需求的企业之外，大部分的投资者是正在崛起的新财富人群。”高和资本董事总经理陈国雄一直全面负责蓝峰大厦项目销售工作，他向《证券日报》记者介绍说，“这些人有良好的教育背景，年收入从上百万元到几百万元不等，大多从事金融、移动互联等新兴行业，或者是已取得阶段性成功的创业者。他们与过去的主力投资客有着明显的区别，一是他们都有更宽阔的视野，对国际形势和国家经济走势都很关注；二是他们的投资更多样，有更强烈的资产配置理念，既会投资高风险的股市，也不排斥短线的金融理财产品，但最信任的还是固定资产，尤其是一线城市核心地段的物业；四是因为他们的资金能力相对来说还是比较有限，因此就更加期待通过金融创新实现投资本金的最小化。”
正是如此，蓝峰大厦结合互联网金融创新，推出互联网金融产品——首付宝将首付比例从50%下降到了15%。最近两个月成交的27组客户中，首付金额在300万以下的占比超过八成。

股市震荡将使资金流向楼市
亚豪机构市场总监郭毅更分析称，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。“股市宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健将成为投机之后固化资产、保值增值的首选。”这一点，恰恰是高净值人群遵循“跨期资产配置”理念的普遍选择。
对此，陈国雄表示，本轮楼市回暖与之前的一个最大不同是，除了政策因素之外，真正发挥作用的其实是“跨周期资产配置”理论。在过去的一年里，中国的股市无疑经历了一波高涨。市值从2014年年初的23万亿元飙涨至今年一季度的47万亿元。从不足2000点一路涨至今天的5100点。
“对于未来，或者说未来半年的时间里，股指会上扬或者下跌，不同人给出的判断或许会千差万别，因为大家还没有形成共识。但对于未来一年的时间内，股指会冲顶并转向下滑，很多人是有共识的。”陈国雄认为，在这段时间内，因此会有越来越多的人拿出一部分股市收益投资到房地产，把前期股市赚取的收益进行固化，“而这无疑将在短期内进一步推高一线城市楼市的交易量与成交价，尤其是一线城市核心地段的物业，必将受到新一轮热捧。”