独家调查：住房空置率整体未触及警戒线 分化加剧

房事龙

       6月4日，腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合发布《2015年5月全国城市住房市场调查报告》（以下简称“报告”），认为中国住房空置率整体低于30%，属于安全范围之内。
      5月11日至5月20日期间，全国196个城市有超过50万人参与网上调查，产生有效问卷468130份，其中，一线城市65694份，二线城市183623份，三、四线城市218813份。调查主要围绕“被调查者基本信息、全国住房空置率、房产消费信心指数、房产投资需求和全国市场供需现状”五个维度展开。

      报告指出，由于城市不同，住房空置率水平差异悬殊。新城区道路交通、公共设施及消费配套跟进不足是导致“空城”的核心原因，只有加大配套投入、政策多方引导才能真正“造城”。
造成空城的另一个重要因素是楼盘库存问题。目前，受央行降息等利好政策影响，一、二线城市楼市复苏迹象明显，但部分三、四线城市深陷巨量库存难以好转，全国市场分化严重。

空置率整体低于30% 部分城市超警戒水平
      国际货币基金组织（IMF）2015年春会期间，IMF副总裁朱民表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。” IMF对于中国住房空置率的连续关注，不断触动房地产市场的敏感神经。作为衡量楼市泡沫的重要指标，中国住房空置率到底有多高？
本次调查报告结果显示，目前一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。业内普遍认为，由于中国区域投资习惯与其他国家的不同，空置率30%是中国楼市“警戒线”的合理水平。因此，目前全国住宅市场空置率尚处于安全范围内。

        值得注意的是，不同区域的房地产市场走势与库存去化程度高度相关，市场整体分化严重。一、二线城市中，70%以上的被调查者认为，自己所在的小区入住率大于70%，整体入住率水平明显高于三、四线城市。
         同时，同一城市不同城区的空置率水平差距明显，郊区入住率水平明显低于主城区。尤其是三、四线城市郊区或新城区的空置率明显高于警戒水平，市场状况不佳。
腾讯房产研究院院长吴卫东指出，中国依然处在城市化进程中，新城区入住率偏低是阶段性、结构性矛盾。而解决这一问题的核心，不仅在于提升住宅的基础配套，公共交通服务、产业入驻、教育医疗设施等各类配套的匮乏与缺失，均是新城区无人购买或购买后不愿意居住的核心原因。

周期超10年 三四线城市去化库存压力巨大
      三四线城市购房消费信心指数的低迷，与库存去化难题有很大关系。自去年年底以来的一系列楼市刺激政策放出后，利好主要集中在一线城市和部分二线城市，三四线城市房地产市场并未“调头向上”，部分城市新房住宅库存量惊人。
报告指出，一般而言，新房住宅库存量可供市场销售1-1.5年，市场将保持平稳格局，过高或过低的去化年限，都将通过价格波动、成交量波动而得以修正。
数据显示，目前全国三、四线城市新房住宅平均需要26个月才能消化当前的库存量。其中，湖北十堰、安徽宿州、山东威海等三个城市的去化年限均在10年以上，供求关系严重失衡。而在去化年限超过或接近5年的前10个城市中，安徽省占据一半，成为新房住宅库存问题最突出的省份。

      相比之下，一线城市由于开发区域有限，因此去化年限均在1年左右。其中，深圳去化年限仅0.8年。新房住宅的“供不应求”，使得深圳房价自2014年12月起开始反弹，并连续6个月领涨全国。330房产新政后，深圳部分区域甚至出现房价“飙升”现象。
吴卫东认为，一、二线城市新房住宅整体供求水平处在动态平衡中，过低的去化年限（低于0.9-1年）有可能导致房价快速上涨，1-1.5年的去化年限将有助于稳定房价，而大于2年的去化年限将迫使局部区域开发商降价销售。

政策利好购房信心指数提升 股市收益转向楼市
      调查结果显示，房产尤其是住宅购买关注群体的基本特征，与三、四月份基本保持一致：参与调查的受众群体中，年龄主体分布在20-39岁，性别以男性为主，学历水平在大专以上，个人年收入中位数处于城市较高水平。值得注意的是，除刚需外，改善型需求群体关注度明显提高。
5月份消费信心数据方面，一线城市看涨指数继4月首次突破50%之后进一步走高，52%的受访者认为房价将继续上涨，这与市场整体回暖趋势一致。5月份，全国房价环比上涨0.45%，其中北京、上海等一线城市5月房价环比上涨0.99%。

吴卫东分析认为，政策利好的刺激是5月房价环比上涨的主要原因。开年以来，除了央行多次调息，目前已经有包括北京在内的100多个城市调整公积金贷款政策，楼市政策已进入全面宽松周期。
    他同时指出，楼市调控政策中，影响力最大的便是信贷政策，信贷额度及利率水平可以视为房地产市场的风向标。后续的房地产刺激政策，还会有包括降准降息等手段在内的多种可能性。
相比于一线城市的“回暖”，二线及三、四线城市的消费信心指数可谓“波澜不惊”，继续维持原有水平。其中二线城市看涨看跌指数均在36%左右浮动，三四线城市看跌指数在40%以上，市场悲观情绪仍在持续。
有趣的是，楼市消费信心指数与股市指数相伴相生，在股市盈利之后转投楼市的欲望明显加强。面对“牛市”的诱惑，仍有约7成的购房者表示“不会把原计划买房的钱投入股市”。同时，当问及“如果在股市中赚到了房子的首付款”时，选择“抽出首付款买房”和“离开股市去买房”的购房者分别占40%和35%。

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