新政满月:楼市成交量上涨明显 市场整体平稳

国家公务员

“3·30”新政出台已经近一个月，楼市成交量上涨明显，一些楼盘也开始收紧优惠幅度，但市场整体仍比较平稳。
距离“3·30”楼市新政落地，已经过去近一个月时间。在新政的助推下，京城楼市开始了新一轮的回暖。由于新政对二手房营业税征收的相关规定做出了调整，一经推出，二手房市场便快速反应，市场成交量迅速回升；新房市场方面，也有不少项目正在减少优惠折扣。但在业内看来，目前北京的楼市库存量仍保持高位，不少项目仍有大批存货，在目前的市场情况下，平价跑量仍是主旋律。
新房成交量
需求释放拉动成交回暖
自去年“9·30”新政调整了对二套房认定的标准后，市场上大批改善性和刚性需求相继入市，拉动了年初市场回暖。
“3·30”新政后，新房市场的回暖迹象则更为凸显。住建委数据显示，截至4月22日，北京市商品住宅成交量为6221套，环比上月增长52%，同比增长85%。
记者在走访中也了解到，自从“3·30”新政落地后，不少项目的咨询、到访和成交量都较之前有明显增加。推新项目的销售情况也明显好转，4月19日开盘的首开国风美唐(楼盘资料 业主论坛) 当天销售超7亿元。
“由于购房资格等前期审查，新房网签数据往往有半个月左右的滞后性。实际上从4月第三周开始，新房的成交数据已经充分反映出‘3·30’新政对于楼市交易量的提振效果。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。
根据亚豪机构统计，4月第三周（4月13-19日）全市商品住宅累计成交2173套，环比前一周上涨47.0%，成交面积达19.97万平米，环比上涨31.0%。
二手房成交量
下月网签量或破12000套
4月中上旬，北京二手房住宅网签成交量达到了8934套，环比3月同期上涨幅度达到了32.5%，同比2014年同期的4330套上涨幅度达到了106%。
在近期营业税“5改2”、二套房首付比例下调、央行降准等政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群将加速入市。
由于网签数据的滞后性，门店的实际成交要比网签数据更具说服力。截至4月21日，我爱我家4月份二手房合同签订量比3月份同期增长40.21%，比去年4月同期增长229.06%。我爱我家市场研究员宋辉介绍，随着市场回暖，5、6月二手房网签量估计每个月会在12000套以上。
链家地产市场研究部李巧玲表示，随着信贷政策的逐渐宽松，贷款比例和审批时效性将更有利于改善性需求入市，无论是首套、购买二套房还是卖一套买一套的客户，都将享受到政策放松所带来的便利。因此，二季度二手房市场购房需求预计仍会积极入市。
房价
部分项目收紧优惠
“您再不买我们就要涨价了”、“项目的优惠已经取消了”……面对这些纷繁复杂的消息，新政后，新房价格到底涨没涨，涨多少，成为购房者和业内共同关注的焦点。
记者在走访中发现，目前市场上，确实有一批项目在收紧优惠，提升实际成交价格。
“3·30”新政后，合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)在北京的项目随即表示计划上调价格。位于马驹桥的合生创展悦上城宣布再推出128套优惠房源，单套房源折合优惠近20万元，并且在项目开盘后取消优惠，价格上调3％-5％。
“自4月7日起项目已经取消了总价减免20万元的优惠，改为4月25日之前一次性交清首付减16万元的优惠。”金第万科金域东郡的项目销售人员介绍，随着改善和刚需客户相继入市，4月底或者5月初项目将加推90平米的三居产品，价格和现在相比将会有一定程度上浮。
但在业内看来，在北京库存高企的背景下，这些项目所谓的涨价多是催促入市的惯用营销手段。
“亚豪统计了4月上半月项目价格变动情况。在北京商品住宅成交排行前50位的项目当中，涨跌幅在5%以内的高达43个，涨幅超过5%的仅有6个。”亚豪机构市场总监郭毅介绍，去年以来的两次新政激活了市场中的改善性需求，但该类型购房者或是需要“卖旧换新”，或是没有急迫的购房需求，对于项目的考察周期较长。这在很大程度上影响了众多楼盘在新政后的客户积累。面对高库存和相对缓和的市场反映，开发商没有大幅度提价的支撑。
与此同时，二手房市场的成交均价也出现触底反弹。我爱我家市场研究院的数据显示，成交价格方面，截至21日，4月份成交均价为31185元/平方米，比3月份同期增长2.78%，比去年4月同期回落2.39%。
库存量
住宅库存超8万套
根据市住建委统计数据显示，截至4月21日北京住宅库存量为82119套，与去年同期相比，增加近2万套，依旧处于较高水平。但相比于去年10月初91265套的历史高位来说已出现明显下降。
而另一方面，北京楼市供应已经开始表现出活跃的态势。据亚豪机构统计数据显示，4月第三周（4月13日-4月19日）北京楼市有6个项目入市，包括旭辉满庭春MOMA、北京城建·畅悦居、中粮万科长阳半岛(微信 微博 论坛 相册 点评 地图) 、熙悦尚郡家园、北京怡园(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、首开国风美唐，累计供应3538套。
“出于政策利好和蓄客周期缩短，开发商开始寄希望于尽快兑现政策利好，加速周转，因而部分项目开始积极推出新的货量。”郭毅表示。
可议价空间
业主改变价格预期
“最近因为新政的作用，区域里价格较低的房源出售周期变短。卖房人看到目前的市场情况，即便不会大幅提价，也不会选择降价。对于购房者来说，高性价比房源越来越难找了。”位于丰台区域的一中介门店经纪人介绍。
随着二手房市场的不断回暖，记者发现，目前二手房市场的成交价格虽没有大幅度上涨，但是买卖双方之间的议价空间却有所缩小。根据链家地产市场研究部数据显示，截至4月第三周，相比于3月底，全市成交房源议价空间进一步下降0.4个百分点。
李巧玲表示，免征营业税由满五年改为满两年后，部分满两年不满五年的楼盘挂牌量有所增加，并有楼盘出现个别业主涨价现象，但客户对此的认可度不高，成交房源仍以报价相对合理的房源为主，议价空间较政策前有所收窄。

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