房地产营改增将近 房企摸底税负增减

非洲的小白脸

自去年底以来，各地税务机关在大力推进建筑业和房地产业营业税专项清理工作，收缴企业拖欠的营业税。因为政府计划今年完成建筑业和房地产业将进行营业税改增值税（下称营改增）工作，这意味着这两个行业缴纳的营业税将成为历史。
普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军告诉《第一财经日报》记者，目前政策还未定稿，但两个行业的增值税率或为11%。建筑业和房地产业政策一起出台可能性大，出台时间最早可能在今年二季度，最晚可能是年底。
李军团队在今年2月到3月对近20家房地产企业做了一项营改增问卷调查，受访企业最担心营改增带来税负明显上升，其次则是政策实施时间未定，准备时间不足。
税负会上升吗
中国官方已经多次明确，2015年力争全面完成营改增。目前，建筑业和房地产是两个有待攻坚的领域。
建筑业和房地产业联系紧密，多位业内人士告诉本报记者，为保证增值税链条的完整，两个行业很可能同时进行营改增。
建筑业和房地产业目前分别实行3%和5%的营业税税率税率，营改增后，多位业内人士认为很可能实行11%的增值税税率。营改增的目的是从制度上解决各服务行业营业税制下“道道征收、全额征税”导致的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”
为企业减负的政策设计如何能达到实际效果？相比其他一些已经尝到营改增甜头的行业来说，建筑业的实施效果更考验政策智慧和各方执行。
据李军分析，房地产行业若适用11%的增值税税率，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。
普华永道中国税务及商务咨询总监马骁俊告诉本报记者，据测算建筑业行业税负会明显增加，这对于下游的房地产行业来说，不是一个好消息，建筑行业的税负成本可能转嫁给房地产业，而房地产业还得承受自己营改增的成本。
根据上述近20家房企营改增调研发现，超过90%的受访企业担心税负上升，其中近40%的企业认为税负会明显上升。
进项税抵扣范围多大成为房地产业税负增减的一大关键。其中，房企更关心成本支出中的大头——土地购置费能否抵扣。普华永道假定房企开发成本（包括土地、建筑安装、装修等成本）占收入的比例为60%，其中40%为土地成本，其余成本全部可以抵扣。据此测算，营改增后，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。
由于土地来源的多样性（如无偿划转、集体合作、股权收购等），很难取得相关税务发票，因此很可能无法获得进项抵扣。不过，国税总局一位专家接受媒体采访时称，政府在考虑允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。不过这种做法在李军看来风险不小，这包括税务部门管控风险和公平问题。
另外，房企原材料的供应商多为个人、个体户或小规模纳税人，他们没有或很难开具增值税发票，这使得房企相关成本可能无法获得增值税发票或发票抵扣有限，这也会增加房企税负。
但也有分析人士称，上述评估都要依据最后发布的政策来看，包括税率和抵扣细则。因此，税负是增是减还要看政策具体执行。
新老项目如何处理
在上述房企营改增调研中，与土地出让金能否抵扣一样，房企也很关心营改增之前所建造的房屋的增值税如何处理。
如果房地产项目已经完工但销售还未结束，若突然实行营改增，而此前如原材料等项目成本已经发生，却无法取得进项税发票来抵扣。而项目预售、销售合同可能也已经签订，若无法更改，则增加的税负很难转嫁给消费者。因此，对于这种已开工、开盘的项目，若没有适当的过渡政策，房企的收入和利润必然大幅下降。
李军告诉《第一财经日报》记者，目前官方正在考虑给予一个过渡期政策，对于营改增之前的老项目的后期销售给予一个优惠税率来处理。“但是也有很多问题未定，比如如何界定老项目，时间点是选择从房企拿地，建造完成还是是拿到预售许可证？这些还在探讨之中。”
除了营改增后，新老项目如何处理之外，作为资本密集型的行业，房企也很关注营改增对现金流带来的变化。
由于房地产项目周期长，且销售方式有预售或完工之后再销售两种模式，这就带来了房地产项目的销项税额与进项税额产生时间上不匹配的问题。
李军认为，营改增后，若房企采取预售方式，由于销售先于建造完成，可能后期建造过程中发生的进项税额没有销项税额可以抵扣，成为沉淀成本。而房企项目完工后再销售，由于销售周期较长或转为出租，前期巨额的建造成本所产生的进项税金可能在很长的销售或租赁期内被消化，这就影响了房企的现金流，增加了项目的资金成本。
房企需要为营改增做诸多准备工作，这包括审阅和修订合同、发票管理制度的调整、过渡期业务的会计与税务处理、运营模式等调整。而根据上述房企调研，目前只有60%的受访企业在不同程度上开始着手营改增准备工作，40%的受访企业仍处于信息搜集阶段，尚未制定具体准备工作计划。
李军告诉本报记者，一般来说，企业需要6个月的时间来做相关准备工作，因此时间相当紧迫，希望企业加快准备工作的进程。

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