82家上市房企净利润860亿 利息支出347亿净利40%

国家公务员

4月13日，兰德咨询向《证券日报》记者提供的最新数据显示，剔除数据不全房企，沪深港三市82家上市房企净利润总计860.4亿元，同比增长6.09%，但从全行业来看，净利润指标可能并不好看。
“近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降约2.5%和1%的速度快速走低。”兰德咨询总裁宋延庆表示，2015年行业利润率很有可能击穿10%的红线。
那么，利润都去哪儿了？据兰德咨询统计，上述82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%；利息支出为347.01亿元，同比增长17%，为净利润的40%以上。
利息支出为净利的40%
“如果不考虑公允价值变动收益、营业外收支等因素的话，可以简单理解为，营业收入减去营业成本等于营业利润，营业利润减去所得税费用等于净利 润。”宋延庆向《证券日报》记者表示，而营业成本包括开发成本、利息支出、三项费用（销售费用、管理费用和财务费用）、营业税及附加等。
在开发成本中，土地费用占比最大，资本化的财务费用（资金成本）占比也相对较高。据兰德咨询监测，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。例如，万达的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。
值得注意的是，近年来利息支出和三项费用侵占净利的比例也都在增加。
据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。
由此可见，即使地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询推算，近年来，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。不过，有想法的房企早在2014年初就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。
鉴于此，开发商近年来开始用提高推行产品线开发的方式来提高周转率。同时，“管控成本”已经成为部分房企制定年度任务的重要指标。
“从战略高度来看，统筹和优化价值成本，完全能控制住成本，并把降低的利润率给拉升起来。”宋延庆表示，从成本角度来看，未来的房产市场，将是比拼“精巧”的时代，谁的费效比低，谁的价值链上利润源就多，谁就更有降价的底气。
七成房企财务费用增加
据兰德咨询向《证券日报》记者提供的另一组数据显示，在上述82家房企的资金成本中，财务费用达170.3亿元，同比增54.4%。其中，有70.7%的企业财务费用有不同程度的增加，其中有46.4%的企业财务费用增长率超过了50%。
从2009年至2014年82家上市房企财务费用及财务费用率来看，财务费用一直在快速增长，由2009年的34.4亿元上升至2014年的 170.3亿元。而从平均财务费用率来看，仅2013年出现回落，由2012年的2.0%降至2013年的1.47%，2014年则马上爬升至 2.22%。
宋延庆向记者表示，“由于房企年报中看不出全部有息负债额，而且负债利息支出部分要资本化，部分算作财务费用，所以我们通常将资本化利息支出和财务费用之和视为资金成本。”
显然，这意味着财务费用的增长将加重房企资金成本的负担。而鉴于房地产开发是资金密集型行业，加上这些年房企基本都是利用“以债养债”的高杠杆模式运营，因此资金成本早已成为侵蚀房企利润的另一个成本大头。
据兰德咨询统计数据显示，82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%。
除此之外，各种税费也在侵蚀房企利润。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%-15%；各类规费、杂费，约占房价的8%-12%——税费全部加起来，约占房价的20%-25%，有些三、四线城市甚至高于25%。
“当市场转为买方市场时，运用传统方式压低开发成本中的工程费用等手段，若造成质量问题，将会对开发商造成更大的反噬，比如此前业内被曝光的各 种‘质量门’事件。”另有分析人士向本报记者称，所以，对于刚性成本的控制，可能很难见效，而且开发技术都较为成熟，这无法成为企业独有的减少成本的优 势，在这种市场环境下，要想减少财务费用、三项费用以及利息支出等各种资金成本的压力，改变传统方式，包括运用互联网思维去优化销售费用等手段将成为开发 商管控成本的有效途径。

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