楼市将迎量价齐升？业内:库存高城市压力依然难解

方力申

3月30 日，中国人民银行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最 低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由5年改为2年。
市场人士将这次“金融＋财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。政策执行后，二套房购买成本能降多少？楼市能否迎来量价齐升行情？
能提振“住房消费”吗？
这次中国人民银行、住建部、银监会三部门联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭， 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；拥有1套住房并已结清房贷的，再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
市场人士分析称，此次政策的最大亮点在于居民购买二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房购买者需要提供至少六成首付，一线城市的购房者更需要提供不低于七成的首付款。
“二套房首付比例过高在一定程度上会抑制住房交易，毕竟很多改善型购房者的资金难以支撑如此高比例的首付。这次的政策力度很大，在降低首付比例 后，改善型购房需求将被释放、快速入市，尤其对一二线城市而言，中大户型的房源市场成交情况将继续向好；从全国来看，房企可以借此良机积极去库存。”上海房地产研究员严跃进称。
购房成本会降吗？
“我看到政策后，立即给熟识的中介打电话，但都占线，后来不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况，那里已有不少客户在咨询了。”广州市民陈晓芸最近一直在看房，她打算在女儿的学校附近再购买一套住房，以方便照顾孩子起居。
那么，执行新政策后，二套房的购买成本到底能降多少？据上海房地产研究院测算，以一套200万元总价的住房为例，如果按照目前一线城市首付 七成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元，如果按照商业贷款进行计算，在基准利率条件下，20年期等额本息的还款总额为102万元； 而按照新政策四成的比例计算，首付款为80万元，需要向银行贷款120万元，按照同样的贷款条件，其还款总额为205万元。
简单对比来看，降低首付比例并不意味贷款成本降低了，实际还有所增加。七成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万元＋102万元即242万元；而在四成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万元＋205万元即285万元。后者要增加43万元的支付成本。
严跃进说：“账不能简单这样算，在七成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息总额将超过43万元，所以，购房者的成本还是降低了。”
房价会涨吗？
与广州的陈晓芸一样，许多购房者一听新政策出台，害怕房价会快速上涨，就立即赶往售楼处或者中介门店。政策松绑后房价会上演新一轮“上涨行情”吗？
市场人士普遍认为，新政策主要目的在于稳定住房消费，而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情，而在库存较高的城市，去化压力依然难解。
中原地产首席分析师张大伟说，新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放。“购房者情绪会大大提振，进而加快入市节奏。整体市场成交量将在4月快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能性。”
“从目前情况看，二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16%-17%；二季度二手房住宅成交量或将每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。
但是，从全国来看，受制于库存高企，大部分地区的楼市整体仍将复苏乏力。国家统计局数据显示，截至2月末，全国住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。
招商地产南京公司副总经理孙海平分析，在三四线城市，新政策不会在短期内立竿见影。从全国来看，新政对开发商虽说是利好，但直接涨价还不太现实，房企应该还是去库存以跑量为主基调。
南京仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩说，“新政策背后是政府市场调节的导向，最终决定行情的还是市场自身。”

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