一揽子“新政”导引楼市恢复常态

爱流泪的鱼

据报，央行正在测评房贷政策，或将下调二套房首付比例。在降息、降准背景下，各大商业银行对该政策持支持态度。不仅如此。加上此前的公积金房贷降低首付比例，以及3月27日国土部、住建部联合发文强调要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；要优化住房供应套型，促进用地结构调整；加大保障性安居工程建设，并加强监督管理等等，楼市一揽子“新政”或者说“惠政”正逐个落地。
那么，楼市一揽子“新政”或者说“惠政”到底是“救市”还是“救急”？“救市”是个敏感的词，去年，各城各地和地产商们都翘首企盼，巴望中央出台“救市”之策。但是，一番苦等迎来的是政策面的静默和市场面的萧条。无奈之下，各城各地悄然开始放弃地方限购政策，商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。这波由地方政府启动和倒逼的楼市“新政”联动，看似权力主导，实际上是市场主导下的政策松绑。
让楼市回归市场常态，实质上就是排除人为干扰，让楼市跟上市场节拍，这轮楼市“新政”似乎实现了上下和谐共振。但不得不说，各地放松限购的市场理由，是基于楼市的尴尬处境。从每月70城的楼市数据看，几乎所有的二三线城市，都面临着楼市不景气引发的连锁效应。楼市存量难以消化和楼价迟滞而跌，还只是表面现象，地方政府最大的担忧，是土地财政因此猛跌，导致已经上马的各项工程“烂尾”；地产商也可能因此资金链断裂而跑路，引发银行烂账和引发新的社会矛盾。更要者，2014年是深改元年，经济新常态强化了对地方政府政绩思维的矫正和烧钱买增长惯性的遏制，紊乱的地方融资平台被清理了，地方债的责任定向追究也强化了。
过去两年，是中央强行戒断地方政府对楼市依赖，这是挤压楼市泡沫的应有之举。但是，另一方面，促使楼市回归市场常态，绝非要让楼市随市沉沦，更不是让前些年楼市宏观调控的成果付之东流。因而，考虑到现在各地的楼市境况，一揽子楼市利好政策，不是“救市”而在某种程度上实际是“救急”。
同样是“救”，差别迥异。如果是“救市”，那就等于是对泡沫楼市的认可，也是对各地楼市刺激经济不可持续的政绩思维的肯定，这当然是背离当下经济新常态的宏观逻辑的。而“救急”则完全不同，紊乱楼市长期积累的矛盾需要消化，而且这些矛盾很多是由地方政府主导的土地财政所形成的。不当的政策后果，丢给市场只会制造市场混乱，消弭市场信心。正因如此，过去两年人们对楼市一直持观望态度。所以，无论从哪方面说，政策适当适时入手，给楼市一些信心，消化一些存量，这是当下各级政府的应尽之责。
明晰“救市”与“救急”，就不至于错解当下的一揽子楼市“新政”，更不能对其抱以不应有的幻想。
首先，一揽子楼市“新政”会释放社会刚需——首套房的安居诉求和二套房的改善诉求。公积金房贷降低门槛和首付比例，在能满足这两种刚需，而绝非放水投机，虚热楼市。
其次，一揽子楼市“新政”要点在于消化存量，盘活在建楼盘，避免“鬼城”和烂尾风险。不久前，港媒发布内地鬼城分布图，虽然不免夸大其词，但各地的确存在楼市无度建设而导致的新城“黑灯”现象。至于存量，国家统计局公布的数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算，全国待售商品房至少有约600万套。“鬼城”也好，存量也罢，空置的住房岂止是浪费，更牵涉地方债、地产商破产和蔓延至金融系统的连锁风险。虽然一揽子楼市“新政”并不能直接消化存量，但能逐渐恢复市场信心。
其三，一揽子楼市“新政”突出保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时，适当购买现有存量商品房以充实保障房。
为促使楼市由乱而治，再到市场化的健康发展，政策工具的应用应谨慎节制。因而，楼市一揽子“新政”须全力防止重蹈既往权力主导型的覆辙。所以，舆论也好，地产商也罢，千万别再以“救市论”误导市场。

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我很乖我没闹

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