陈劲松：房地产进入“后均衡时代” 开发商是孙子

方力申

两会刚刚结束,深圳楼市即刻做出回应。2015深圳楼市第一枪由龙华开始,但对于全国楼市特别是深圳楼市究竟会如何前进,成为今天《港铁·天颂“更懂生活 更懂你”产品发布会》另一个最受人瞩目的话题。对此深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松,在第一时间陈述观点。
对于中国房地产形势判断的要点,陈劲松认为以下几点极其重要:
一、目前中国的大市是三个“期”的叠加。
当前的中国处于经济增速下滑期、经济结构调整期和政策转向期,三 “期”叠加,非常麻烦。从1979年到2009年,单边上扬的房地产市场已经结束,因此目前的变化就是新常态,但是市场并没有进入新常态。归结原因是因为,政策,金融,结构没有调整到位。
二、中国房地产房价的参照系正在发生变化。
通常房价的参照系是货币超发和无风险利率的降低。陈劲松认为,目前这个参照系与常态房价的关系正在加速发生利好转化。
三、政策方向已经明确,但我们依然要等。
中国的政策是“处长效应”,受制于政府的现象十分严重。但“处长”放权需要时间,预测需要今年一年的时间。
四、全国楼市的供求已经进入均衡阶段,供不应求的阶段已经被价格调整到均衡状态。
陈劲松称,中国房地产进入“后均衡时代”,具体特征表现为:
一、一句话说清楚房价走势的时代已经结束了;
二、买方权力已经大大超过了卖方,即开发商现在是孙子,买方是大爷;
三、中国房地产不是向中央说的回归到所谓的居住本质,而是回归到一般意义上的金融产品本质,也就是从“市梦率”回归到“市租率”,未来一定会这样走;
四、房价已经不是全民热点,股市的江湖已经到来;
五、位置、品质和服务,尤其是服务,成为90后主要买家关注的重点;
六、金融改革,中国房地产未来的大市有两个:商业不动产证券化和银行抵押贷款证券化,这是两个非常非常大的改革,它促使中国房地产完全不同于在此之前的三十年。
伴随着变化的同时,中国的房地产市场依旧有不变的地方。
陈劲松认为:1、中国房地产虽然在变化,但依然是中国家庭最大的资产配置;2、中国房地产依然是中国总体经济和城市经济的稳定器,也就是说中国房地产势必不会垮掉;3、中国房地产市场依然是居民消费巨大的市场入口,没有别的入口。

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