专家：《不动产登记暂行条例》将有助于现代国家治理

爱上狐狸的猫

王文
中国人民大学重阳金融研究院执行院长
竹立家
国家行政学院公共管理教研部教授、公共行政教研室主任
刘卫民
国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任
国家治理体系和治理能力的现代化
记者：议论了几年的《条例》，将自2015年3月1日起施行。《条例》颁布施行意味着什么？其意义何在？
王文：现在电视上许多谈话、家庭纠纷节目都涉及到不动产问题，究其原因，主要是不动产的产权不清晰，从而导致亲人反目、诉诸法律的事件频频发生，由此可见不动产登记制度的重要性。
从历史角度来看，不动产登记制度是2007年《物权法》的落实和延续。这背后折射了整个中国社会的进步，不论是民众思想观念，还是政府的执政能力。
从社会共识的角度来讲，以物权归属为重要基础的意识形态分歧一直都存在。过去，人们不敢谈不动产，甚至一度认为，所有都应是公有；现在，社会已就保护私有财产达成共识，这个过程相当不容易。另一方面，以社会登记为核心的工作内容的演变也反映了政府治理能力的提升，这背后是技术发展的因素。
至于意义，我认为有三个层面：
第一，从个人层面，对个人物权财产起到实质性保护。《物权法》的推出是法律理论上保护的开端，然后个人财产登记是个人财产被实质保护，是法律对个人财产的落实和认可。
第二，从社会层面，明晰的产权可以降低交易成本，促进信息共享，互联互通，更重要的是推动了社会的团结。
第三，从国家层面，是国家治理体系和国家治理能力的现代化。
竹立家：首先，不动产登记是现代社会管理过程中一项很基础的功课，它是从国家层面摸底居民财产状况的一种方法。
其次，不动产登记对政府官员的财产状况有一定的监督作用。从落马的官员来看，许多人拥有数套房产，不动产登记对反腐败会有一定的帮助。
再次，不动产登记是对公民物权的一种界定，会使相关管理变得更加完善、规范。《条例》的出台是我国物权制度建设具有里程碑意义的重大事件。
刘卫民：《条例》对于我国全面深化改革，进一步完善社会主义市场经济体系具有标志性意义。
第一，明晰不动产的产权归属以及各种权益关系，将提高不动产管理的法治化水平，为构建规范的市场经济体系提供制度性保证。这也是推进依法治国和依法行政、落实国务院机构改革和职能转变方案有关工作任务的必然要求。
第二，不动产是社会最大的存量财富之一，出台《条例》有利于相关各方实现占有、使用、处分、收益等各项权能，有利于市场机制发挥配置社会资源的决定性作用，大幅降低社会交易成本。
第三，通过实施《条例》可以摸清家底，掌握更加全面的信息，增强有关领域的科学决策能力，增强国家治理能力和治理效率。以住房信息为例，过去我们在一些研究和政策制定过程中，由于缺少详实数据，往往依靠匡算或者模型估算，降低了政策的精准性和效果。这次不动产登记是一次难得的住房普查，对做好相关规划，实现土地供应规模预调，优化住房供给结构，积极引导市场消费预期，具有重要作用。
对房价影响有限
记者：《条例》一旦开始正式实施，对房地产市场会带来哪些影响？能够降低房价吗？
刘卫民：从房价角度看，其实大家关心的并非《条例》本身的内容，而是那些以不动产登记为基础的房地产政策如何调整。例如，大家更关心个人住房保有环节中房产税对市场走势的影响。决定房价的根本因素是供求、人口、收入、货币供应，甚至是城市空间布局等因素，而保有环节房产税的主要功能是调节住房资源的配置效率。
不动产登记的目的或者说主要功能并不是针对房价调控，而是一个长效的制度性设计和政策改进。从一个更长阶段的市场影响看，不动产登记是有效保护产权人相关权利的基础，有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序，降低住房市场交易双方的产权风险。这对于活跃交易、降低房地产交易成本是利好的，对促进房地产市场平稳运行具有积极意义。因此，无论是从房产税作用机理，还是房产税调节空间看，并不会改变房地产市场运行的根本趋势。
当然，从短期的市场冲击看，不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍，一定会影响到购房者的市场预期。如果购房者预期到将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显，从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲，颁布《条例》的确是间接地增加了房价下行压力。
王文：《条例》与房价下降不是必然的线性关系。尽管房价出现小幅调整在2015年是大概率事件，但这主要来源于经济新常态的大背景。不动产登记制度，主要在于对公民现有产权或是一部分不明晰的产权进行明晰登记。不动产登记不只是就居民不动产，还有林业、牧业等许多国有不动产议题。但就居民不动产而言，它主要涉及以下两个敏感的层面：
第一，过去老房子、旧有房屋的继承问题。我们要看到，在1998年之前，也就是房地产市场化之前，存在许多历史遗留问题，这些问题距今已有17年，急需解决。
第二，目前真正影响房地产的主要是市场供需变化。有些人有多套房产，担心房产税的推出，不动产登记会使其陷入被动，从而倾向于抛售房产。但我们要看到，真正在北京、上海等一线城市拥有多套房产的毕竟是少数人，给房地产带来的冲击也是非常有限的。所以，我认为，《条例》对房价会有影响，但影响远没有舆论所担心的那么大。
竹立家：《条例》一旦开始正式实施，会对房地产市场带来一定影响，至于是正面影响还是负面影响则有待观察。我个人认为，不动产登记导致房价大幅度下降是不可能的，只能是微调。
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