任志强预测：2015或出台的政策

景甜

2月5日，首届广东省地产全行业领袖峰会在广州举办。房地产业内大佬全联房地产商会执行会长任志强、富力集团董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、颐和集团董事长何建梁等出席，共论2015年楼市大势。
在峰会上，任志强发表了主题演讲《新常态、新征途——2015年中国房地产市场走势》。
任志强称，虽然2015年经济下行压力仍大，仍有6亿多平方米库存积压，房地产违约事件达到37起，但2015年房地产市场还是会回升，接近或者超过2013年。不过，要房价迅速上升则不太可能。
任志强说，要房价迅速上升是不太可能的，估计到明年4季度后，才有可能从负增长变成正增长，从底部回升到正增长。2016年后这个下行周期才算基本结束。
任志强当天演讲观点
房地产投资增速在下降
房地产投资确实下降了。2014年年初进入到个位数增长，今年仍然是个位数增长，不会增长，可能还会有所下降。如果我们的房地产投资下降一半，说明要影响GDP增长3—6年。
按照今年的情况看，还是一个下降的增长速度。其中一个原因土地。如果土地连续4年发展，没有太大存量。去年数量巨大，大概是4万2000亿元，占到财政收入6—7%左右。开发商获得的土地也不多，其中用于土地的支出不到10000亿。如果房地产商手中持有的土地是负增长的，生产也会是负增长的，因为没有那么大的生产能力和原材料。
真正影响市场的是利率
去年6月部分城市取消限购，11月取消限贷。去年8月份后，有10几个城市开始回升，直到翘尾。4月份，已经对四大银行提出要调整信贷政策，但是四大银行没有听央行的，所以到9月30号，不得不出台政策。这两个问题解决后，才看到回升。如果我们的政策在4月份开始调整，全年的销售可能会超过2013年。
真正影响市场的是信贷利率。2013年9月份，一些银行基准利率，随后变成上浮1.1和1.3倍，影响到居民的可支付能力。如果按0.7倍和1倍，差30万。换句话说，开发商如果对200万的房子降低了10万左右，并没有减少，因为购房者需要支付更多的贷款利率。
有可能再降一次息
从1月份数据看，楼市反弹没有持续，情况并不是太良好。今年还可能出台什么政策呢？
2008年提出房地产基金和个贷证券化，实际上只有一些试点，没有铺开，今年可能会有所举动，有可能有两到三个必须开始的。银监会和证监会之间还在扯皮打架，到底谁管？如果物价持续走低，有可能再一次降息。
2015年销售会逐渐回升
2016年楼市下行周期基本结束
2015年销售会逐渐回升，大约接近2013年。
今年由于经济形势好转，货币增长，会改变刚性需求，今年的销售量可能会超过2013年。
房价增幅，第一个高峰期是2007年，达到一个巅峰。2007年10月，为防止过热和防止膨胀，一系列紧缩导致2008出现低谷，2009年底4万元和房产解冻政策，2010年年底达到增幅最高值。
从整个增幅变化可以看到，同比变化在去年9月份，开始出现回增。房价迅速上升是不太可能的，需要9—12个月的时间。
到明年的4季度后，才有可能从负增长变成正增长，从底部回升到正增长。2016年后这个下行周期算基本结束，这个时候才能让市场基本走入一个基本的状态。
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