北京楼市冷暖难测：公积金新政利好PK库存泰山压顶

爱上狐狸的猫

1月7日上午，北京市住房管理中心房山管理部的二楼人头攒动，前来申请贷款的购房者络绎不绝。“这两天来办手续的人比以前多了不少。”现场的一位工作人员告诉《华夏时报》记者。
在2014年的最后一天，北京市公积金管理中心发布新政，将贷款上限由此前的80万元提高到120万元。这是2014年北京楼市的最后一项宽松政策，但它并不是结束，相反，它为2015年定下了继续宽松的基调，北京楼市的限购政策有望进一步松绑。
不过，接受本报记者采访的业内人士普遍认为，即使政策继续放松，但随着供应量的持续增加，北京楼市仍将以去库存化为主，价格大幅上涨的情况不大可能出现。北京楼市将进入量增价稳的新常态。
冬天里的一把火
韩丽(化名)现在每天都打电话给卖房给她的房主，请求对方和她一起去房管局撤销网签。“撤销网签之后就可以重新做合同，我就可以用公积金贷款，能省下一大笔钱。”她对本报记者表示。
韩丽买下的是通州九棵树附近的一套70多平方米的一居室，总价约150万元，2014年12月底签完购房合同后就去房管局做了备案。但当时她只能用公积金贷款80万，剩下的70万首付她无力承担，而房主因为混合贷放款时间过长而拒绝韩丽使用混合贷，最后，韩丽无奈选择了利率更高的纯商贷。“我要是晚一个星期买房就好了。”韩丽现在感到很后悔。
“新公积金政策对北京楼市的影响还是很大的。”中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，在2014年北京的纯商品房成交中，可以使用公积金贷款的90平米以下住房占到了50%，但选择公积金贷款的购房者占比只有15%左右，主要原因就是其额度太低，无法满足购房者的贷款需求。
目前，5年期以上商业贷款的年基准利率是6.15%，而公积金贷款只有4.25%。如果分30年贷款120万，那么用公积金贷款节省的利息可以达到34万元，月还款压力也大幅下降。据张大伟估计，公积金新政实施后，至少会有10%的购房者会重新选择公积金贷款。
公积金新政的出台并不突兀。早在2014年9月30日央行和银监会联合发文放松首套房认定标准的当天，北京也出台文件，对北京市的普通住房标准以及契税缴纳标准分别进行了调整，北京楼市的热度也由此前的极度深寒一步步回暖，其主要表现就是成交量的逐步回升。
去年“9·30”新政之后的10月份，北京新房网签量为7975套，11月份为12279套，12月份更是达到了创下5年纪录的19893套。即使刨掉其中的自住房和保障房，12月份纯商品房的数量仍高达10000套，远远超出前几个季度平均5000多套(包括自住房和保障房)的水平，北京楼市进入“暖冬”。
如今，提高公积金的贷款额度在北京楼市的“暖冬”里又添了一把火。
政策风向标
在经历了“9·30”新政、普通住宅标准调整以及降息之后，北京公积金政策的调整无疑具有“承前”的味道，而它同时也是一项“启后”政策，对2015年的北京楼市调控将会产生微妙的影响。
2013年年底，北京市政府突然向多家在京房地产开发企业“传话”，表示未来仍将坚决实施“去投资化”的各种调控手段，开发商们从中感受到了调控力度不会放松的信号。而一年之后的2014年年底，公积金新政却似乎传递了相反的信号。“这肯定意味着今年将会出台更多提振市场的措施。”一位房地产公司的内部人士这样告诉本报记者。
由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心日前共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年限购政策有望在一年内全面放开。我爱我家市场研究院分析师孔丹认为，北京的限购政策今年不太可能全面退出，但行政性的调控措施肯定会逐渐减弱。另外，在宏观层面还可能会出现一两次的降息。张大伟也认为，随着楼市调控决策权的下放，北京的限购政策可能将很快进行调整。
调控政策放松的趋向似乎已经在开发商中引起了躁动。1月7日，经过53轮的角逐，华润置地、首开股份(9.88,-0.090,-0.90%)与平安联合体以86.25亿元共同夺得北京丰台一幅地块，该地块也晋升为北京土地历史上最贵的总价地王。据计算，该地块是面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”地王，成交楼面价达到每平方米3.8万元。此外，1月5日-7日3个交易日内，北京土地市场成交5宗土地，出让金达179.3亿元，溢价率都处于高位。
不过，诡异的是，在政策持续松动、开发商热情高涨以及成交量节节攀升的同时，北京的整体房价却波澜不惊，不仅没有出现大涨，有的统计口径还出现了下滑。中国指数研究院发布的报告显示，2014年12月份北京房价环比11月份就出现了0.81%的下跌。
事实上，调控政策只会雪中送炭，从来就不会火上浇油，在北京楼市的“暖冬”背后，依然隐藏着一丝彻骨的寒意。
去库存新常态
北京楼市的问题和其他出问题的城市没有两样，都是要面对居高不下的库存。
北京市住建委网站显示，截至1月8日，北京可售商品住房数量达到了10.49万套，创下了33个月的新高。今年随着更多项目的入市，这一数字还可能继续攀升。
在过去的两年里，北京土地市场持续火爆，土地出让金连创新高，共出让了超过3300万平方米的土地，这些地块上的项目大多将在今明两年陆续入市，会进一步推高北京市商品房的库存量。
2014年，北京楼市还有一个重要的“搅局者”，那就是自住房，全年共有22个项目共18860套房源入市。而根据2013年的规划，北京将在两年内推出7万套自住房。可以想象，在2015年，将会有更多的自住房入市，给市场带来更猛烈的冲击。
除了自住房外，市场还将面对保障房的夹击。据北京市住建委透露，截至去年11月底，北京2014年新开工各类保障房100811套，竣工107432套，而已经分配的只有3.6万套，剩下的大头将会在2015年进行分配。
在供应持续大幅增加的情况下，北京楼市的需求却很难有爆发性的增长。在未来很长一段时间里，去库存都将会是北京楼市要面对的艰巨任务。在这种背景下，张大伟认为北京楼市的成交量会进一步回升，而价格会保持稳定，下跌和大幅上涨的可能性都不大。
孔丹认为，北京楼市和全国楼市一样都会出现分化，有的区域有实际利好支撑，房价会出现上涨，有的区域则会滞涨甚至下跌。比如，大兴迎来首都新机场落地这一重大利好，房价就有可能出现上行。相比之下，门头沟、顺义等区域相对平淡，房价也就不太会出现大的起色。甚至在同一区域里，各个项目由于各自情况的不同，也有可能出现分化。
冯凯(化名)也感觉到北京楼市进入到了一个新的阶段。他在通州区的运河边上、朝阳区的望京和昌平区的天通苑各有一处房产。他原本想等退休后再卖出其中两套来养老，但现在他改变主意了。这几年来，北京楼市的忽冷忽热和不动产登记将于3月1日施行的消息，让他下定了最后的决心。“北京楼市的好日子可能真的过去了。”他说。
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这个夏天有点冷

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带花的蘑菇

很不错，又学到好东西

黑丫

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从此不再等你

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djfanren

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