天河北的“笋盘”房价打七折，但没有合法房产证明、也没有正规的过户手续，你会买吗？

留住岁月

　　
　　

　　

　　林和村民在村口摆放房屋出租小广告。
　　如果有一套天河北的“笋盘”房价打七折，但没有合法房产证明、也没有正规的过户手续，你会买吗？
　　经过四年的城中村改造，天河区林和村村民终于领到了回迁房钥匙。不过南都记者近日回访发现，有个别村民拿出回迁房到多家中介低价放盘，出让本属于村集体的小产权房。广州市国土部门及法律界人士提醒市民，集体所有权的回迁安置房是不能上市交易的，买卖协议无法得到任何法律保障。
　　2009年，原市国土房管局局长谢晓丹曾解释过广州城中村改造新政策，尝试由村集体决策选择将安置房的土地性质由集体转为国有后可上市。
　　多家中介放盘林和村回迁房
　　50层高的电梯楼，披着金色的外墙，港式户型内安装了新款的橱柜，窗外，天河北新中轴线的繁华尽收眼底。林和村位于天河北中央商务区的核心，距广州火车东站200米。经过4年的等待，天河区林和村终于完成了城中村改造，迎来了回迁安置房落成交收的大喜日子，2107套电梯洋房的钥匙陆续分发到703户村民手中。记者近日在林和村回迁房小区内看到，小区内卖燃气炉具、空调机、装宽带的促销摊位一字排开，好不热闹。当中，还有一个房地产中介摊位挂着“出租出售”的招牌。
　　“你要买房吗？现在很便宜啊。”当记者近日回访林和村回迁房小区，当即有房屋中介向记者推销这些房屋。名片上印着盈谦地产的中介杨小姐表示，目前他们私底下放盘的房源售价约为3.2万-3.8万元/平方米，共有40-100平方米等六种户型可供选择。对比一墙之隔、拥有合法预售证的住宅小区“峻林”，报价均价为4.5万元/平方米，房价几乎打了七折，以一套40平方米的单间计算，比正规商品房便宜了30万元。
　　为何会如此划算呢？据了解，原林和村城中村改造地块上，共有南北两组外形相似、土地性质不同的高层电梯洋房，其中南部的是由新鸿基地产公司开发的“峻林苑”项目，属于国有土地上开发的正规商品房小区，而北部的村民回迁安置房，则属于集体土地上的房屋，只有使用权，没有正规产权。按照我国相关法规，这样的房屋属于小产权房，是不能推向市场交易的。
　　笋盘还是损盘？
　　连日来，南都记者以买家的身份先后三次深入林和村回迁房，了解村民私下出让小产权房情况，发现放盘出售小产权性质回迁房的中介不在少数，仅林和苑内摆摊的中介，就有五家表示有房源可以看。中介杨小姐也承认，他们放盘的确系小产权房，无法提供房产证，但是她保证，这并不影响买方的利益，因为等买方一次性付清房款后，就会带买方到村委会办理“转名”手续，将原本登记在村集体的房屋使用权所有者的名字，由村民的名字改为买家的名字。“大家都是这么做的，没问题的。”
　　见记者还有疑虑，她又补充说，虽然现在是农民房，但两年后将会“变性”，到时候按照村集体发放的房屋产权证明，将会换发国土部门发放的正规房产证，到时就名正言顺变成买家名下的合法物业了。
　　尽管记者多次向中介要求看现楼，但大部分对此十分谨慎，只会口头说有回迁房出售，但不会摆出销售字样的广告，面对看房的要求，也只是先带到其他非出售房源来看“样板房”，再确认记者买房的诚意。裕丰地产中介黄先生听说记者要买房时，带记者进入A 3栋1907户看了一套70平方米两室一厅的房子，他说这个房子只是先给记者看看，如果确定有诚意才帮忙联系卖家。
　　随后记者又随另一名中介来到A 4栋11楼某西北向单位内看现楼，这是一家只需添置家具即可入住的港式户型两房单位，在记者的多次要求下，房屋业主罗小姐终于现身，她向前来看房的记者强调，一定要一次性付清房款，如果买家担心风险，可以邀请律师或到公证处进行公证，双方签订协议，证明房产已完成“过户”，日后办理手续正式发放房产证时，新证上将署上买家的名字，这样虽然对买家有极大风险，但只要等两年，买家就可以小产权房的价格，买到有证的大产权房了。
　　无独有偶，本月6日媒体前往林和村采访回迁房交付仪式时，也有村民询问记者要不要买房。一名村民何阿姨向记者表示，目前手上有8套房子，她想拿出2套出售，5套拿来出租。“你们要一次性付款，旁边的房子要卖4.5万元/平方米以上，但是我的房子只要3.2万元/平方米，朝向非常好，还能够看山上的风景。”何阿姨说，她打算将出售房子的钱拿来做点小生意。
　　一旦上市村民大多变千万富翁
　　按照林和村公布的数字，本次共将2107套回迁房分给703户回迁，6栋50层高的回迁房总建筑面积达21万平方米。平均每户分得3套回迁房，尽管没有公布分得最多和最少的数字，但不难发现，一旦林和村的房屋允许合法转让，林和村绝大部分村民都会成为千万富翁。
　　“我都记不清哪套是哪套了。”村民何女士说，她分到了8套房子，但不算最多的，据说最多的一户有21套，自从上个星期分到钥匙后，她就马不停蹄地去收楼、搞卫生，购置家电和搬家。由于一下子收到的房屋钥匙太多，房子又分布在小区不同的地方，她说：部分新分到的房子还没有来得及去。有时站在新房里，也分不清是哪一套。
　　金色的大堂挂着水晶吊灯，推开胡桃木色的木门，房内地砖、墙面已完成装修，厨房配备不锈钢盆，只要购置炉具、空调和家具，即可入住。记者算了一笔账，按照这样的标准，如果按每平方米售价为3.5万元的标准，村民回迁房约为40-150平方米，那么村民每出售一套房屋，就可以套现不少于140万元。
　　不过，采访中大部分村民都表示，不想出售手上的房产，因为这是“长期饭票”，村民大部分没有其他收入，日后子孙后代就只能靠房租来保障生活来源了，而紧邻东站的林和村地块房价一直在涨，村民也感叹：“卖了就买不回来了。”
　　回应
　　市国土局：村民安置房不能买卖
　　56号文：安置房上市须补缴三成地价
　　究竟广州城中村改造后，用于回迁的村民安置房能否上市交易？可否享有合法的产权证明？
　　广州市国土房管局相关人士介绍，林和村回迁安置房，目前仍属于集体所有土地产权，按照我国法律是不能上市交易的。而根据2009年广州市出台的56号文(即《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》)中对于安置房确权和交易的具体规定，全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。
　　林和村：争取两年内“集体”变“国有”
　　针对林和村近日有人私下转让回迁房套现的事件，南都记者昨日采访了广州林和润杨经济发展有限公司董事长、党支部书记何光胜，他表示，回迁安置房已经分下去了，村民怎么用，他作为村干部无权干涉。他承认，目前不少中介在回迁安置房周边游说村民拿房出来卖，至于有无房屋已经私下转让，他表示不知情。
　　对于村民及中介均对外宣称，林和村安置房将于两年后发放房产证，何光胜证实目前确有这样的计划，“不是两年后，是两年内”。届时将补缴土地税(即土地出让金)，让回迁房所在的土地从集体土地性质转变为国有土地性质，完成这一程序后，回迁安置房将变成正规商品房，获得正规房产证，届时将可以推向市场合法出让。记者了解到，林和村是全市首个提出“变性”的城中村，如果成功获发房产证，将意味着农民的宅基地房通过城中村改造，从原来无法合法流转，变为合法的资产流入市场。
　　至于有传言称，现在交清房款，也能在村委办理提前“转名”手续，以避开发放房产证后高额的二手房产交易税费，何光胜则没有正面回应，他多次重复，“村民的家事我管不了。”
　　观察
　　猎德村屋交付4年未能“变性”上市
　　按照林和村支书何光胜的说法，村里确实有两年内“变性”的计划。市三旧办方面也有相关政策，支持城中村改造后的回迁房补缴费用后予以办证。那么，村民是否都一致同意将自家房屋从“小产权房”变为国有土地产权呢？对此，南都记者采访发现，村民内部也有分歧。
　　“肯定不想转啦，转了就只有70年产权。”村民池先生明确表示反对，目前集体土地上的房屋，并没有明确使用年限，子孙后代都能靠房租过上安稳日子，若变为国有土地房屋，过了70年不知会发生什么政策变动，因此倾向于不变。但也有村民支持“变性”，村民何女士认为，一直想换房，如果村屋允许合法买卖，就可以卖掉名下一部分房产，到其他地方买房。
　　按照《村民组织法》规定，涉及村民切身利益的决定，须组织村民会议讨论，会议应当有本村18周岁以上村民的过半数，或者本村2/3以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。而在广州城中村改造的依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)文中，明确了拆迁前须征得90%的户数同意方可启动。
　　值得注意的是，所谓的“变性”是指回迁安置房下面的土地改变性质，从集体土地转变为国有土地，而不是针对个别房屋单元。原市国土房管局局长谢晓丹在2009年曾解释过广州城中村改造尝试的办法，由村民自己选择安置房的土地性质。时任该村村支书的李方荣当时称，由于绝大部分村民不同意将土地变性，最终猎德村回迁房土地仍是集体土地。
　　2009年，广州市出台“三旧”改造办法，明确将对全市138条城中村进行改造，其中猎德村、林和村、杨箕村等52条村须进行拆除重建。迄今为止，仅猎德村和林和村完成村民安置，首条完成改造的猎德村自2010年完成回迁房交付后，一直未办理“变性”手续，6000多套回迁房仍是小产权房。林和村是全市第一个对外宣称有计划转为国有土地、为村民办理房产证的城中村。
　　广东华瑞兴律师事务所律师魏济民透露，其实猎德村村民不愿意办理村屋土地“变性”手续，主要原因有三，一是村民大部分没有工作和收入，基本靠房租为生，即使补缴了土地出让金让房屋具备了合法出让条件，仍不会卖房而只是租房；二是考虑到税费问题，由于须补缴30%的土地出让金，加上房屋过户时要缴纳20%的个税，高额的税费让不少村民望而却步；三是办理了“变性”后只有70年产权。
　　律师说法
　　买卖小产权房官司
　　很少见买方胜诉
　　究竟村民所讲，在小产权房转正前私下签订协议，到转正后才将房屋正式过户的做法，是否受法律保护？南都记者咨询了长期处理房地产案件的广东华瑞兴律师事务所律师魏济民。
　　“这本来就是不合法的交易，律师怎么会替他公证？”魏济民说，目前国土部、省住建厅再三发文禁止小产权房交易，法律也不承认小产权房买卖合同。他曾多次代理小产权房买卖合同纠纷，由于征地拆迁、房屋升值等原因，小产权房的买卖双方发生权属纠纷，最终均以非村民一方败诉告终。因为无论发生多少次转手，法律只保护农民对小产权房的使用权，只要农民提出诉讼，多数都会很容易通过法律手段拿回房屋。买家由于不是该村农民，按照现行法规，无法在集体土地使用证上落名。即使双方对簿公堂，买方最多只能获赔偿当初的建设费或购置费，再补上银行的利息，换个角度看，无论房屋升值多少，都与非村民一方无关。
　　知多D
　　按照我国土地管理法，我国土地分为国有土地和集体土地两种所有制性质，这种城乡二元的土地制度矛盾，在当前快速的城镇化过程中尤为突出，造成了“城中村”、“征地纠纷”等问题。今年初，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，当中明确了“农村集体用地与国有土地同权同价，要求加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。”
　　（南方网）

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留住岁月

即是小产权房，你敢买吗