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3月份昆明城区住宅成交4547套，成交量环比下降17.81%，成交面积下滑更是接近三成。昆明房产信息网数据显示，3月份成交量没有按照开发商“以价换量”的正常预期走，市场整体价格位置似乎并没有达到购房者的心理价位。楼摔真相第三期，在下行大势背景下，面对现实房价和购房心理价位的落差，等还是不等，这是个问题。
现状
降价后成交量下滑 开发商试探心理仍重
4月4日，清明小长假的最后一天，在昆明房产信息网上网签数据显示，当天成交数量仅为72套，比前一天成交数量又减少了一套，这也是这个月连续三天成交数量在70套左右徘徊，撇开部分小长假出行的影响，在本月1日成交数量攀上100套之后，近期的成交走势却依然难让人乐观。
其实，4月份的房价市场并不缺少“猛料”，西市区城市山项目部分住宅不足6000元/㎡、北部板块二环内的广基锦悦四季7000元/㎡都将在本周正式入市，加上上个月底正式开盘的奥宸二期，之前噱头十足的禧瑞都也在本周开始正式公开选房。不过，成交量未见回暖。数据显示，3月份昆明城区住宅成交4547套，环比下降985套，再次下滑，似乎印证了之前关于2月份回暖“假象”的猜测。
“在降价初期形成的消费拉力结束之后，楼市成交再次反复也难免。”对于成交量方面出现的反复，年初就有业内人士这样判断。3月份的数据似乎印证了这个论断。虽然降价声音接连出现，不过从城区多数在售楼盘价格来看，实际价格回落实在有限，从这一点来看，实际房价与购房者心理价位仍存在差异，这也成为观望情绪依旧很浓的主要原因。
“从昆明市场来看，降价开盘的项目虽然持续增多，不过购房消费者的观望情绪却并没有降低。”在采访中，一位房地产从业者毫不避讳地说，虽然部分开发商承受不住资金压力，已经开始降价，不过开发商等待调控松动的心理还是存在的。
而这，也使市场双方呈现“相持”的局面。数据显示，2月份昆明市场供求比仅为0.34，比1月份的6.81整整回落了5.47个点。3月份虽然开盘项目并不少，不过从市场监测来看，包括奥宸二期、格拉斯香水小镇等3月份投入的房源并不多。
在市场相持的情况下，“以价换量”在3月份的效果并不明显，“在观望情绪下，要使市场需求进一步释放，也需要价格更接近购房者的心理价位。”业内人士认为，房地产市场如何寻找消费者购房心理价位来拉动成交量增长，也成为最为实际的一个问题。
博弈
北市区降价“孤掌难鸣” 房价收入比让消费者纠结
手上拿着一份禧瑞都的公开选房广告，手机里又收到了一条锦悦四季7000元/㎡开盘的消息，对于市民蔡先生来说，买或者不买，还需要好好考虑一下。“要买的话基本上就在二环旁边了，不过现在这两个盘的价格，与我理想的还是有点高。”蔡先生告诉记者，除了是期房外，让他选择再等一等的，就是希望价格距离自己的心理价位再近一点。
在年初最先掀起降价潮的北市区金尚俊园、禧瑞都等楼盘7000元/㎡左右开盘之后，7000元/㎡也被多数购房者看成是二环房价的一个基准线。在记者随机采访的50位购房者中，有超过80%的有购房意愿的消费者，将二环附近的心理价位落在了7000元/㎡。“二环作为城市次中心，基本上也是各种成本支出最均衡的区域，按照现在本地白领阶层3000多元的月收入计算，7000左右的房价已是心理价位的上限了。”一位柳姓市民向记者表达了这样的看法。
从市场来看，这一心理价格也的确影响了相同区域的楼盘，包括上个月公开认筹的葡萄街区、奥宸二期等，都把起价放在了7000元/㎡这条线上。确定本周末最新开盘的广基锦悦四季，也摒弃了之前预期的8000元/㎡左右的传言，起价定在了7000元/㎡。
不过，这样的价格却似乎仅仅存在于北市区，在南二环等离主城区更近的区域，价格没有丝毫回落的迹象，南二环盛高大城等目前在售楼盘均价仍是万元左右。
数据显示，国内房价收入比普遍高出发达国家2-3倍，根据计算公式，以中国指数研究院发布的3月份昆明住宅样本均价7503元/㎡计算，昆明按2口人计算家庭房价收入比超过了15：1，这与国际上公认的一般标准合理区间3：1-6：1相去甚远。
这使得消费者在购房时不得不更多地考虑支出成本。“按照现行的房价计算，一个60多平米的房子，月供都要超出2500元。”出于工作考虑，林伟把自己的首次置业目标放在了西二环附近的一个新开盘项目，他初略地计算了一下，按照这样的月供，他每个月的收入基本上就剩不了多少。“现在就只有北二环那边降价幅度大些，不过上班确实有些不方便。”林伟有些无奈地说，现在他很犹豫，是选择离上班更近的地方还是价格更便宜的地方。
其实，这并不是近期才出现的购房者心理。在上个月，被多数网友称为最合理价位的“总理房价”一度被热炒，根据网友的计算，按每个家庭2人计算，昆明合理房价不足3000元/㎡，对于这个价位，业内均表示其实“并不合理”。对于目前实际房价和消费者心理价位的落差，不少购房者在房价面前还是选择了“再等等”。
分析
利好
1 春季房交会
作为每年本地房地产市场的重头戏，本次房交会一直也被看成是上半年房价的最可能拐点，最新消息是目前春季房交会有69家房企近百个参展项目，一些项目传出优惠的风声。
2 房企还贷高峰
根据央行之前关于房企还贷情况的预测，在一季度还贷现第一波高峰之后，二季度还贷规模更加明显，根据国泰君安《房地产信托保兑付》报告，仅监测的30家上市房企，一季度到期兑付的信托资金达到76亿元。进入5月之后，单月预计的还贷金额将在47亿元。
3 保障性住房
住建厅最新数据，1-2月，云南省城镇保障性住房建设共完成历年结转项目投资57.6亿元，竣工12953套。保障性住房陆续进入市场，对缓解刚需，从而引导商品房合理回调，积极因素占上风。
利空
1 建筑安装成本
3月20日起，国内汽柴油价上调600元/吨，由于油价占房地产建筑安装成本超过20%，加上关联运输等因素，直接导致房地产建筑安装成本再次攀高，这对于房价回落不利。
2 供求比不高
4月份昆明仅一块土地出让，而近期开盘销售的项目不足5个，虽然4月份有房交会利好，在连续两个月供求比持续走低之后，业内人士表示，4月份供求方面很难出现大幅度的上扬。
3 08年反弹教训
对于降价，目前多数开发商仍然存在的暧昧态度，也使人很难不想到08年楼市调控转向之后的报复性反弹，在楼市泡沫刚刚被挤压出去一部分的时候，由于全球金融危机，国内经济下滑，房地产市场再次获得政策性支持，CPI回落至4%以下、经济增长预期回落，2012年的经济环境与08年何其相似。
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发表于 2012-4-6 17:07
楼主