牛刀：一线城市炒家开始疯狂出逃 接盘人会很惨

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牛刀：一线城市炒家开始疯狂出逃 接盘人会很惨
　　中国央行行长周小川在最新一期《中国金融》上撰文称，当前建立存款保险制度的条件已基本具备，要择机出台并组织实施。周小川还表示，要加快推进利率市场化建设，目前进一步推进利率市场化的条件基本具备。
　　存款保险制度是利率市场化的一个基础。现在的买房人在银行的贷款是根据央行统一制订的基准利率来发放贷款，也就是说，是央行在垄断利率，这种利率是非常高的。实现利率市场化后，由市场来调节利率，也就是说贷款可以选择哪家利率低的金融机构去进行贷款，这样民间资本就可以充分发挥作用，贷款人也有选择的自由。存款保险制度就是专为这些金融机构所设，一旦这些金融机构出现破产，保险制度就会发挥作用，就不会出现美国的次贷危机。

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　　最重要的还不是这个因素，更重要的因素是中国的金融市场将迎来历史性的变革，直接关系到我们每一个人的切身利益。这就是最近胡锦涛、温家宝、习近平、李克强、王岐山和周小川等等一而再再而三讲的人民币汇率市场化进程，现在是双向浮动，最后将会实现可自由兑换随市场自由浮动。这是符合全球化大趋势的举措，早晚一定要走的路，而且，越快越好。
　　这样我们的很多商品价格和资产价格将发生天大的变化。比方说，一辆宝马3系车，在欧美和其他国家都是3万美元，而我们国内买这种车要花38万人民币，相当于6万美元。我们的93号汽油现在涨到8元钱，而在世界其他国家只要4.7元人民币，中石油还说原本应该加700元一吨现在考虑通胀问题所以本次只加600元一吨，意思是未来还要涨。
　　如果利率随市场自由浮动，这一切就将改变。道理很简单，这与我们国家当年为了更好的对外开放对内搞活而在税制上制定的政策相关。我们进口时加税，出口时退税。这种缘于汇率断层的价格关系导致了中国国内在人民币升值的通道上一直处在通胀之中。人民币汇率实现市场化后，这种断层的价格体系将会逐渐抹平。也就是说，我们以后买宝马车3系的，不管人民币汇率如何变化，我们都只需要付出3万美元就够了。
　　当然，除了人民币汇率的原因，还有税收制度。出口退税、进口加税适用所有商品的状态应该认真反思。当年我们制定这种税收体制是为了保护民族工业，那是因为我们当时非常落后，现在我们不应该保护落后，而应该保护资源。所谓资源，比方说稀土，是我们的资源；同样，劳动力更是不可或缺的资源。如果我们继续沿用这种保护落后的税收体制，这两种资源必将造成巨大的浪费，对劳动力来说，所造成的危机不仅仅只是经济层面的事，还将造成社会上的巨大的两极分化。
　　这样一来，人民币的一切资产价格都得重估。将来人民币的不再是升值，而是贬值。反映在货币市场上，中国不再是通胀而是走进通缩。相反，欧美等国不再是通缩而是通胀。一切都颠倒过来了，这样反映在商品价格上，原来的人民币资产将会走近谷底。住宅价格受到通缩影响，会导致购买力枯竭，泡沫破灭。当然，导致房价泡沫破灭的原因很多，不在此赘述。
　　目前来看，在一线城市的楼市炒家，大的炒家在2010年11月份就开始出逃，现在已经逃得光光，包括一些外资机构已经抛完了在中国投机的物业，导致我们的外汇占款不断增加。深圳上上周，3月5日-11日，中原地产跟踪深圳市规划国土委网上成交数据所做的统计周报以此为题，报告显示上周全市新房、二手房分别成交744、706套，环比基本持平；一、二手房成交均价分别为16112、17155元/平方米，环比均显下跌，分别跌了约7%、21%。看看二手房一周跌去21%，就知道炒家是如何出逃的。
　　现在房价根本没跌到底，未来人民币可自由兑换后，投资的渠道就向全球打开，人民币资产尤其是不动产的价值面临重估。在房价里面的各种不合理税费、灰色支出、被炒高的地价和开发商的暴利加起来占房价的40%至50%，有的甚至达到60%，这些全都是泡沫，风一吹就灰飞烟灭。
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　　【产业动态】
　　2月新建住宅销售率创新低 库存压力降价是趋势
　　去年标杆房企在各个城市率先出击，抢收成功。今年，本地房企在价格战中取得了领先优势。数据显示，2月份四大城市的最热销楼盘已再无标杆房企上榜，取而代之的是本地开发商项目。他们凭借土地成本优势，掀起第二波降价潮。
　　本土房企超过标杆房企
　　中原集团研究中心监测数据显示，继1月下滑之后，2012年2月四大一线城市新建住宅“开盘30日销售率”再创新低，平均销售率仅为12.1%，较上月春节淡季低8个百分点，新盘销售日益艰难。
　　这一数据让人意外，因为2月份，无论是开发商还是购房者，感觉销量相比1月份有了明显上扬。
　　“2月份各个城市的反弹很明显，但是每个楼盘卖得都不怎么样。打个比方，1月份只有10个楼盘，成交了100套，2月份有30个楼盘，成交了200套。”中原集团研究中心高级经理刘渊向记者解释道，该数据统计的是新开盘项目，并不包括仍在销售的旧盘。
　　据介绍，2月份，富力、保利和万科等标杆房企在四大一线城市的销售率较1月明显逊色。富力的30日销售率从上月的30%下滑到本月的7%，1月份销售率近六成的万科在2月也不到三成。
　　“标杆房企普遍推盘热情开始减弱。本期标杆房企中仅万科、富力和保利3家开发商在四大城市有新增供应，且合计新增楼盘仅5个。”刘渊指出。
　　相比之下，2月份广州本地开发商敏捷房地产的“半山御景花园”、上海港房地产的“温馨佳苑三期”，以及深圳国企深物业的“彩天怡色家园”，分别占据了穗、沪、深三地的新盘销售榜首。
　　其中“半山御景花园” 均价4400元/平方米，较去年底降价幅度约20%，销售率高达55.9%。而在深圳，“彩天怡色家园” 均价18000元/平方米，低于区域均价约40%，销售率为37.2%。
　　本地房企能够在销售率上取得较好成绩，秘诀是降价。“本地房企的土地成本更低，降价空间也更大。”刘渊分析。
　　库存压力大降价仍是趋势
　　不过市场上，楼盘的折扣并不明显，由于税收成本、土地成本、建筑成本、人工成本都在上涨，大部分开发商仍在犹豫。
　　网易房产数据中心的数据显示，春节过后，广州一手房的成交量已然回暖，网签套数环比上涨 131%。但全市网签均价环比仅减少3.7%。“这说明开发商预期后市还是比较乐观，要降也是有选择性地降。”刘渊认为。
　　但对于开发商来说，数据并不乐观。数据显示：截至3月22日，公布年报的37家上市房企中，总负债额度达到了5216亿元，环比上涨了37.8%。
　　同时，1~2月市场整体库存积压增加了10%左右，广州库存共1441万平方米的供应量，几乎是2011年销售量的两倍。
　　“库存压力以及即将到来的信托兑付高峰会压迫开发商降价促销。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。(大洋网)
　谢百三：上海房价跌到2万 经济将雪崩式下跌
　　温总理用长达三小时的时间认真地回答了中外记者的问题，如人民币汇率问题，民间资本进入金融领域，严控地方债增量；GDP的目标第一次主动下调到7.5%。但把这些问题、学习、过滤一遍，发现动一发牵全局的还是房地产调控问题。这个问题影响到中国宏观经济能否继续高速增长、影响到汇率问题及地方债及增量的控制及归还问题。
　　一、总理说：“一些地方房价远未回到合理价格，”
　　总理说：“我认为合理的房价应使房价与居民收入相适应和合理的利润相匹配，因此调控不能放松，如果放松，将前功尽弃……。”
　　这里，温总理提出合理的房价的两个标准：“前一个就是使房价与居民收入相适应”。就是当地的房价应与当地居民收入、购买力相适应。也有人提出，以欧美国家的收入房价比作参考。
　　那么，在上海：平均户均收入约为15万—20万(小孩是大学生，一月5000—6000元收入，父母是工人，一月3000—4000元收入。其实20万年收入是很少的。按照德国柏林，房价是一家收入的3.9倍；纽约，房价是收入的6.9倍。那么以次类推。上海房价如果是柏林为参照物，则一套房价(100平方米)要跌到105万—140万。
　　另一个参照物，根据上海居民存款，目前内环线以内5万每平方米的房价起码跌倒1.5-2万元每平方米。房价(100平方米)起码跌倒150万—200万。这样，还是指老上海人，有家底，有存款的。不包括外地读大学，留上海工作的新上海人。
　　如果能这样深幅下跌，百姓何等高兴、欢呼，感谢政府之调控啊！
　　二、房价真的大幅下跌之困难性及风险性
　　1、房价问题根本上是货币现象，货币发得多，M2上得快，房价就很难下来。比如2009年，复旦旁边房价年初2万元每平米，年底涨到3万元，现在3.5—3.8万元。因为2009国家向社会投放了9.7万亿(新增贷款房价就蹭蹭地上去了。至于影响最大的M2，请看这些年数字：)
　　1999年至今的我国M2与GDP情况：
　　1999年：GDP8.9677万亿，M2为11.99万亿
　　2000年：GDP9.92万亿，M2为13 .83万亿
　　2001年：GDP10.96万亿，M2为15.83万亿
　　2002年：GDP12.03万亿，M2为18.5万亿
　　2003年：GDP13.583万亿，M2为22.12万亿
　　2004年：GDP15.98万亿，M2为25.3万亿
　　2005年：GDP18.49万亿，M2为29.87万亿
　　2006年：GDP21.63万亿，M2为34.55万亿
　　2007年：GDP26.58万亿，M2为40.34万亿
　　2008年：GDP31.4万亿，M2为47.5万亿
　　2009年：GDP34万亿，M2为61万亿
　　2010年：GDP40.15万亿，M2为72.58万亿
　　2011年：GDP47万亿，M2为85万亿，现在为87万亿
　　2011年M2/GDP=1.8倍，2012年3月的M2/1999年的M2=7.25倍
　　记得去年12月还只有85万亿M2(现金+活期存款+定期存款)，现在竟是87万亿之多了。87万亿/GDP45万亿约等于1.9倍。而美国的M2/GDP始终为60%左右。就是说，我们的房价要和美国纽约相比，M2要砍掉、收回60万亿(还剩27万亿)，这怎么可能呢，匪夷所思啊！此外，现在M2/1999的M2=7.2，当时复旦大学附近房价5000元每平米，现在3.5—3.8万每平米，正好7倍。
　　2、此外，刚性需求强，今年大学研究生毕业的复旦同学，没听说谁离开上海过。(除北京、深圳生源个别回去外)。全国大学生都留在自己大学所在地安排、成家，一年630人、315万个家庭啊！
　　每年农民工顽强进城500万，他们对租房子，租房需求是刚性的。怎么也要到大中城市去闯，为了小孩，为了家族。
　　3、还有一个地方政府是否真心配合的问题，土地财政收入，2010年占北京、上海、天津60%多。各地政府一方面叫得满天里的响，和中央保持一致，坚决调控房价，一方面又小心翼翼地在自己力所能及的权力范围内，保护本地房地产市场，在尽可能少的损失下，让房地产业，房地产发展商活下去，生存下去，以躲过这次严厉的调控关。因为工资、补助，城市建设，还10.7万亿地方债，最终归根到底还是靠卖地啊！谁能管他们呢？“从来就没有救世主，也不靠神仙和皇帝，要走出困境，全靠我们自己。”这就使得中央的调控政策会在基层被弱化，被应付过关。房价要跌很多也很难啊！
　　4、此外，如果房价真跌到1.5万—2万(上海)每平方米，经济将雪崩式地下跌，42个产业一片萧条，中国经济极可能走日本19902012年的长期萧条的道路，想救也救不起来啊！
　　日本250家银行倒闭的惨景，一定会在中国重演。这一点必须要有认真的思想准备。中国13.3亿人口，日本1亿人口啊！
　　还有一个香港，1997.7.1特首提出“每年供应8.8万套廉租房，让年轻人结的起婚，外商办的起公司。”结果香港房地产大跌三、四年，从800万港元跌到300万港元一套，各行各业一片萧条，每年7.1回归日，香港同胞就大游行抗议。后来，2001年注意此事，恢复了一些合理的政策，房市变暖了，香港经济才一步步回头。(后来，8.8万套廉租房从来没有实施过).
　　日本、香港的前车之鉴，应作为我国的后车之辙啊！既要调控房价，又要高度注意风险。(北青网)

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